Estinzione anticipata mutuo rimborso interessi, qual è il calcolo da fare per capire se l’operazione conviene o no? Su qualsiasi operazione di mutuo si applicano degli interessi che dipendono dal tasso applicato al finanziamento (fisso, variabile, misto o con CAP) e sull’importo del mutuo. Gli interessi sono calcolati anche sulla capacità di concludere la procedura – ovvero di pagare – da parte di chi richiede il finanziamento. Questo è uno dei motivi per cui chi accede a un mutuo non può avere una procedura pregressa alla Crif.
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Se hai una liquidità aggiuntiva puoi pensare di estinguere anticipatamente il mutuo, ma non sempre questa opportunità conviene davvero. Infatti, nei mutui a tasso variabile con rata costante rischi di pagare molto di più con l’estinzione anticipata che con il rimborso con la cessione del quinto. Per capire quando l’estinzione anticipata del mutuo conviene o se va bene per te, devi calcolare il rimborso degli interessi prima di dare fondo ai tuoi rendimenti per completare il pagamento del mutuo! In questa guida ti spieghiamo come funziona la procedura e se fa al caso tuo!
Cosa succede se si estingue prima il mutuo
Se scegli di estinguere il mutuo prima della scadenza, decidi di pagare la quota capitale che rimane per intero. Questo vuol dire che l’istituto di credito non potrà far maturare gli interessi relativi a quella parte di importo prestato e, così, avrà una perdita sull’operazione. Questo è il motivo per cui alcune banche posso rifiutarsi di procedere con l’estinzione anticipata e possono costringerti a pagare le rate man mano che arrivano. Se sei deciso a togliere il mutuo dalla tua casa anche dopo questo rifiuto, puoi chiedere una procedura di passaggio a un’altra banca, prospettando già a quest’ultima che vuoi estinguere anticipatamente la parte del mutuo che andrà a finanziare. In questo caso, la nuova banca potrebbe accettare per avere il vantaggio di un nuovo cliente.
Prima di capire se conviene o no, è importante sapere quale tipo di estinzione anticipata stai scegliendo. In teoria, se hai un mutuo anche il giorno successivo all’arrivo dell’importo del finanziamento sul tuo conto corrente puoi procedere con l’estinzione anticipata, ma una procedura simile ha senso solo se vuoi ottenere una solidità creditizia. Vuol dire che puoi procedere così – sempre ammesso che la banca te lo concede – se vuoi far vedere di essere affidabile per successivi finanziamenti, ma anche in questo caso ci sono strade più convenienti per ottenere questo risultato, come una polizza sulla vita, oppure dei titoli di Stato o degli oggetti di valore intestati a te.
In questo caso ipotetico parliamo di estinzione totale, perché paghi l’intera quota capitale del finanziamento. Un altro caso – più probabile – è quello di chi ha un mutuo a tasso variabile con piano di ammortamento alla francese. Infatti, in questa modalità di pagamento copri solo gli interessi con le prime rate – o comunque gran parte della rata va negli interessi – e solo dopo si passa alla quota capitale. In passato – fino al 2007 – l’estinzione totale comportava il pagamento di una penale per compensare la banca dai mancati interessi. Oggi non è più così.
Nell’estinzione parziale – che è la più frequente – paghi solo la parte che manca del finanziamento, tenendo conto di quanto hai già pagato con le rate. Cosa succede quando richiedi di procedere con l’estinzione anticipata mutuo con rimborso interessi? Invii una raccomandata con ricevuta di ritorno – o una PEC – alla filiale della tua banca dove hai il conto corrente dove paghi il mutuo. Poi, attendi la risposta della filiale, che prenderà un appuntamento per definire i dettagli. L’operatore allo sportello ti chiederà i documenti di riconoscimento, il contratto del mutuo e le ricevute delle rate pagate finora. Se paghi il mutuo con addebito sul conto corrente, puoi scaricare le ricevute dal tuo conto.
In seguito la banca ti redige un prospetto, dove evidenzia con tutti i calcoli se l’operazione conviene o no. Infatti, se l’operazione non conviene all’istituto di credito, l’obiettivo sarà quello di dissuaderti. Per questo i calcoli si fanno prima di richiedere l’avvio della procedura! Se la banca accetta l’estinzione anticipata, allora riceverai una richiesta di pagamento a cui provvedere per concludere la procedura e ricevere il documento di nulla a pretendere da parte della banca.
Quando si estingue un mutuo anticipatamente si pagano gli interessi?
Gli interessi che hai pagato fino a quel momento con le rate non torneranno indietro e non puoi richiederne il rimborso. Puoi chiedere – sempre dopo aver verificato se non ci sono clausole contrarie nel contratto – il rimborso della polizza assicurativa applicata al prestito se non l’hai usata durante il piano di ammortamento. I nuovi interessi, cioè quelli che avresti pagato con la procedura con le rate, non sono dovuti. Il motivo è molto semplice: non sono maturati perché hai pagato prima la quota capitale del mutuo. Calcola, però, che la banca può inserire delle commissioni per completare l’operazione. La penale non è prevista se il mutuo si applica a unità immobiliari, per studi professionali, oppure per una ristrutturazione, e in ogni caso se il contratto è stato stipulato da una persona fisica e non da un’azienda.
Come si calcolano gli interessi per estinzione anticipata
Per capire se la procedura conviene o no, inizia a chiederti quanto devi restituire, scorporando la quota capitale da quella degli interessi. Infatti, come abbiamo detto, la quota degli interessi non sarà più dovuta con l’estinzione anticipata. Per iniziare, calcola gli interessi generali del mutuo: sul tuo contratto avrai l’indicazione della percentuale di interesse applicata. Se hai un mutuo a tasso variabile o alla francese, devi fare riferimento ai tassi di interesse indicati nelle singole rate. Per calcolare gli interessi generali applicati al finanziamento, sottrai dall’importo totale dell’operazione quanto hai chiesto in prestito per il mutuo. Otterrai così l’ammontare degli interessi, che devi dividere per il numero delle rate. Sottrai anche dalla quota capitale – cioè da quanto hai chiesto in prestito – gli importi che trovi nella voce “Quota capitale” di ogni tua rata pagata fino a quel momento.
Hai così l’importo che devi restituire con l’estinzione anticipata e da questa cifra potrai già iniziare a capire se conviene o no. Poi, in banca ti faranno il nuovo piano di ammortamento ed eviteranno gli interessi, ma aggiungeranno eventuali commissioni applicate all’estinzione del mutuo. A quel punto potrai capire se ti conviene, oppure se è meglio lasciar perdere. In generale, più si avvicina il termine del piano di ammortamento e meno vale la pena concludere con l’estinzione anticipata, perché comunque hai già pagato gran parte degli interessi. Ci sono persone che ritengono che anche fare così conviene, perché ti togli un debito importante e diventi finalmente proprietario della tua casa!
