Siamo generalmente abituati a pensare all’investimento in un immobile come un concetto piuttosto monolitico, nel senso che di norma chi investe in una proprietà lo fa, per così dire, al 100%. Nulla però ci vieta di scegliere un’altra soluzione, quella in cui si decide di comprare soltanto una percentuale (più o meno) ridotta, di un bene. In questi casi si parla di investimento frazionato in immobili. Ma lo sapete come funziona di preciso?
Qui di seguito proveremo a semplificare la questione, spiegandovi quali sono i suoi pro e i suoi contro, ma anche le piattaforme migliori per sfruttare questa opzione.
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Cos’è l’investimento frazionato in immobili
Esterno di una villetta su due piani, perfetta per diversificare il tuo portafoglio con investimenti immobiliari frazionati ad alto potenziale
Proviamo a questo a spiegare questo concetto con un esempio pratico: immaginiamo un appartamento di lusso a Milano del valore di 1.000.000 di euro. Unsingolo investitore potrebbe non avere i fondi per acquistarlo interamente. Con l’investimento frazionato, una piattaforma di crowdfunding immobiliare divide la proprietà in 1.000 quote da 1.000 euro ciascuna. Una persona che investe 10.000 euro, acquisterà 10 quote (vale a dire l’1% della proprietà).
Acquisto collettivo tramite piattaforma
Per raggiungere questo obiettivo, è necessario che un investitore si registri su una piattaforma autorizzata, come Recrowd, Trusters o Walliance, fornendo i dati personali e verificando la propria identità per conformità normativa. Completato questo primo step, questi saranno i seguenti passaggi da seguire:
Trasferimento dei fondi: dopo la registrazione, si trasferisce una somma di denaro sul conto della piattaforma tramite bonifico o carta di credito;
Scelta del progetto: la piattaforma presenta una lista di progetti immobiliari, con dettagli su durata, rendimento atteso, rischio e importo minimo di investimento. L’investitore seleziona il progetto che meglio si adatta al proprio profilo di rischio e ai propri obiettivi;
Investimento: si decide l’importo da investire, che può partire da cifre molto basse (ad esempio, 50-500 euro). Una volta confermato, il denaro viene utilizzato per finanziare il progetto;
Monitoraggio e rendimenti: durante la durata del progetto, l’investitore può monitorare l’andamento tramite l’area riservata della piattaforma. Al termine, riceve il capitale investito più i rendimenti, che possono essere interessi (lending) o una quota dei profitti (equity).
Modalità di ritorno: rendita o plusvalenza
L’investimento frazionato in immobili offre due modalità di ritorno: rendita (lending crowdfunding) e plusvalenza (equity crowdfunding). Nel lending, gli investitori prestano denaro ricevendo interessi fissi o variabili (9-10% annuo su piattaforme come Recrowd e Trusters) su progetti a breve termine (6-36 mesi).
Vantaggi e svantaggi
I vantaggi comprendono dei rendimenti prevedibili, l’accessibilità (minimo 100-300 euro) e la gestione passiva. Gli svantaggi sono il rischio di default, la liquidità limitata e le commissioni.
Nell’equity, invece, si acquistano quote di immobili, con rendimenti variabili (>10% su Walliance, CrowdFundMe) da affitti o vendita. I vantaggi includono: alti rendimenti e la diversificazione del portafoglio. Gli svantaggi invece comprendono un’elevata esposizione al rischio, la lunga durata, e il controllo limitato. La scelta dipende da rischio e orizzonte temporale.
Approfondiamo ora la questione più nel dettaglio.
Pro, accessibilità e diversificazione
Analizziamo il tema dell’accessibilità economica per punti:
L’investimento frazionato abbassa drasticamente la barriera d’ingresso al mercato immobiliare. Con importi minimi che partono da 50-500 euro (a seconda della piattaforma, come Recrowd, Trusters o Walliance), chiunque può partecipare, anche chi non dispone di capitali elevati. Questo contrasta con l’acquisto tradizionale di un immobile, che richiede spesso centinaia di migliaia di euro o mutui a lungo termine;
Esempio pratico: un giovane professionista con 2.000 euro di risparmi può acquistare quote in più progetti immobiliari, come un appartamento di lusso a Milano o un immobile commerciale a Roma, senza dover affrontare i costi di un acquisto completo;
Impatto: democratizza l’accesso al mercato immobiliare, rendendolo attraente per piccoli investitori o per chi vuole testare il settore senza impegnare grandi somme.
Si veda ora il tema della diversificazione del portafoglio
L’investimento frazionato consente di distribuire il capitale su più progetti o tipologie di immobili (residenziale, commerciale, turistico) in diverse località, riducendo il rischio rispetto all’investimento in un’unica proprietà;
Esempio pratico: con 10.000 euro, un investitore potrebbe allocare 2.000 euro in un progetto di ristrutturazione a breve termine (lending), 3.000 euro in un immobile residenziale per affitti e 5.000 euro in un progetto di sviluppo commerciale, bilanciando rischio e rendimento;
Impatto: la diversificazione mitiga l’esposizione a fluttuazioni di mercato locali o a fallimenti di singoli progetti, migliorando la stabilità del portafoglio.
Le piattaforme principali nel 2025
Ecco una lista, non esaustiva, delle principali piattaforme che nel 2025 conviene utilizzare se si decide investire in immobili in modo frazionato.
Luxury Shares: prima piattaforma per investire in frazioni di immobili di lusso tramite tokenizzazione. Seleziona case vacanze di alto livello, le contrattualizza, tokenizza, migliora e lista sul proprio mercato per l’acquisto di frazioni.
RealT: piattaforma blockchain per investire in immobili USA. I token danno diritto a una quota dei ricavi da affitto e decisioni gestionali. Una società di gestione si occupa di affitti, riparazioni e distribuzione profitti;
Ember: offre proprietà frazionata di case vacanze. Gestisce l’intero processo di acquisto (selezione, legale, escrow) e la manutenzione, con spese condivise tra i co-proprietari in base alla quota;
Strata: investimenti in immobili commerciali con circa 30.000 $. Crea un SPV per acquisto e gestione. Rendimenti mensili, vendita con voto al 75%. Commissioni: 3% gestione, 20% su rendimenti alla vendita;
Fraction: investimenti frazionati in immobili, arte o piattaforme. Gestisce digitalizzazione, frazionamento, offerta e negoziazione, supportando anche aziende nella gestione di co-investimenti;
Fractional: permette co-possesso di immobili. Processo: scelta proprietà, deposito, due diligence, firma accordo;
Elephants: fraziona orologi di lusso da collezione su blockchain. Seleziona pezzi unici, detenuti 3-7 anni. Profitti distribuiti proporzionalmente alla vendita;
BRXS: investimenti in note immobiliari da 100€, con interessi trimestrali e profitti alla vendita. Gestisce selezione, affitto e manutenzione, con commissioni variabili.
Recrowd, walliance, concrete investing
L’investimento frazionato consente di acquistare quote di immobili con capitali ridotti, rendendo accessibile un mercato tradizionalmente elitario. Piattaforme come Recrowd, Walliance e Concrete Investing offrono opportunità in Italia e all’estero, ma presentano rischi come ritardi e illiquidità.
Recrowd, nata a Milano nel 2018, si concentra sul lending crowdfunding: con appena 250€ è possibile finanziare progetti immobiliari italiani, con rendimenti tra il 7% e l’8,5%. È accessibile e trasparente, grazie ai conti TPPay, ma alcuni progetti subiscono ritardi e non c’è un mercato secondario per vendere le quote;
Walliance, lanciata a Trento nel 2016, offre opzioni di equity e lending crowdfunding, con un investimento minimo di 500€. Copre progetti in Europa e USA, vantando rendimenti tra il 7% e il 14% senza commissioni per gli investitori. Tuttavia, gli investimenti sono illiquidi e possono esserci ritardi;
Concrete Investing, avviata nel 2017, punta su immobili di lusso, con un ingresso minimo di 5.000€. Offre progetti premium e semplifica la fiscalità con un sostituto d’imposta, ma soffre di ritardi significativi e una bassa valutazione su Trustpilot (2,4/5).
Dettaglio di un elegante balcone azzurro, simbolo di opportunità di investimento immobiliare frazionato in proprietà di charme
FAQ
È un investimento sicuro?
L’investimento frazionato immobiliare non è intrinsecamente sicuro e comporta rischi significativi, come d’altra parte ogni investimento. Per limitare eventuali problemi, è sempre consigliabile fare riferimento all’aiuto di un consulente.
I redditi vanno dichiarati?
Sì, i redditi derivanti da investimenti frazionati immobiliari in Italia devono essere dichiarati, ma la gestione fiscale dipende dalla tipologia di investimento e dalla piattaforma.
