La cedolare secca è un regime fiscale semplificato applicabile agli affitti di immobili ad uso abitativo. Questa modalità di tassazione prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva unica, che include sia l’imposta sul reddito sia l’imposta regionale, comunemente note come IRPEF e IRAP. La cedolare secca è stata introdotta con l’obiettivo di semplificare le procedure fiscali per i proprietari di immobili locati e per gli inquilini.
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Cos’è la cedolare secca
Che cos’è quindi la cedolare secca? Si tratta un regime facoltativo che riguarda il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e delle relative addizionali, per la parte di reddito derivante dall’affitto di un immobile. Questo regime prevede anche l’esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo, che normalmente sono dovute per la registrazione, la risoluzione e la proroga dei contratti di locazione. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro nel caso di cessione del contratto di locazione.
La scelta di aderire alla cedolare secca comporta la rinuncia alla possibilità di richiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se previsto nel contratto, compresa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
È importante notare che è possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi, nel caso di contratti di locazione pluriennali. Nel caso in cui l’opzione non venga esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo sono dovute e non rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contemporaneamente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una proroga precedente.
Requisiti per la cedolare secca
Ora che abbiamo capito che cos’è la cedolare secca, passiamo a esaminare quali sono i requisiti per richiederla. Per poter usufruire della cedolare secca, è necessario che l’immobile sia locato ad uso abitativo come residenza principale o come abitazione diversa da quella principale. Inoltre, il contratto di locazione deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro il termine previsto dalla legge. È importante notare che la cedolare secca non si applica agli immobili adibiti ad uso commerciale o professionale. Anche se il Governo Meloni sta attualmente discutendo la nuova riforma fiscale e in bozza è prevista la possibilità di estendere l’applicazione della cedolare secca anche agli affitti commerciali.
La cedolare secca può essere adottata dalle persone fisiche che sono titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come l’usufrutto) e che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Come richiedere la cedolare secca
La richiesta della cedolare secca viene effettuata mediante la compilazione di un’apposita opzione nel contratto di locazione. È necessario specificare nell’accordo che si intende aderire al regime della cedolare secca e indicare l’aliquota da applicare. Questo regime fiscale semplificato deve essere scelto all’inizio del contratto, e una volta effettuata questa scelta, non è possibile modificarla fino alla scadenza del contratto stesso.
Per richiedere la cedolare secca, è necessario seguire questi passaggi:
• Prima di tutto, assicurati di soddisfare i requisiti per poter aderire al regime della cedolare secca.
• Compila il contratto di locazione, specificando nell’apposita sezione l’opzione per la cedolare secca. È importante indicare il canone di locazione concordato e gli eventuali importi delle spese accessorie.
• Registra il contratto presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula. Durante la registrazione, dichiara l’opzione per la cedolare secca e paga l’imposta sostitutiva del 21% sul canone di locazione.
• Una volta registrato il contratto, sarai tenuto a pagare l’imposta sostitutiva sulla cedolare secca ogni anno. L’imposta sostitutiva viene calcolata sul canone di locazione concordato e non è dovuta in caso di mancato pagamento del canone stesso.
• Nel caso di proroga del contratto, devi confermare l’opzione per la cedolare secca contemporaneamente alla comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una proroga precedente.
• Una volta scelta l’opzione per la cedolare secca, non sarà possibile richiedere l’aggiornamento del canone di locazione durante la durata dell’opzione.
• È consigliabile consultare un professionista fiscale o contattare direttamente l’Agenzia delle Entrate per ottenere informazioni specifiche e aggiornate sulle modalità di richiesta e adesione al regime della cedolare secca, in base alla tua situazione specifica e alle eventuali novità più recenti.
Chi può usufruire della cedolare secca sugli affitti
La cedolare secca può essere applicata dai proprietari di immobili locati, che siano persone fisiche o società. I proprietari di immobili strumentali all’attività di impresa non possono usufruire di questo regime fiscale semplificato. Inoltre, la cedolare secca può essere applicata anche dai familiari dei proprietari che risiedono nell’immobile in locazione.
La cedolare secca può essere applicata a diversi tipi di inquilini, tra cui persone fisiche, società e enti non commerciali. L’applicazione della cedolare secca è facoltativa per l’inquilino, il quale può decidere di aderire o meno a questo regime fiscale. Tuttavia, una volta scelta la cedolare secca, anche l’inquilino dovrà rispettare gli impegni e le modalità previsti dal contratto.
Tipologia di immobili
Gli immobili che possono rientrare nel regime di cedolare secca sono quelli destinati all’uso abitativo e includono:
Unità abitative classificate nelle categorie catastali da A1 ad A11. La categoria A10, che comprende uffici e studi privati, è esclusa. I box e i garage possono essere inclusi nel regime di cedolare secca se affittati insieme all’immobile. Il proprietario è tenuto a informare l’inquilino tramite lettera raccomandata dell’adesione al regime di cedolare secca. Questo garantisce che il proprietario non possa aumentare il canone di affitto in base all’adeguamento ISTAT.
Cos’è la cedolare secca? Esempio pratico
Per comprendere meglio il funzionamento e chiarire che cos’è la cedolare secca, prendiamo in considerazione un esempio pratico. Supponiamo che tu sia il proprietario di un appartamento locato ad uso abitativo. Attraverso l’applicazione della cedolare secca, potrai beneficiare di una tassazione semplificata e prevedibile. Inoltre, l’inquilino avrà maggiore chiarezza riguardo all’importo del canone di locazione, in quanto l’imposta sostitutiva sarà inclusa nel totale. Ad esempio, se il canone annuo è di 6.000 euro (500 euro al mese), con la cedolare secca al 10% si pagheranno 600 euro. Nel caso di un contratto a canone libero, l’aliquota del 21% comporterà un importo da pagare di 1.260 euro. L’imposta di registro è applicata solo nel caso di cessione di un contratto di locazione già in vigore, ad esempio, quando viene aggiunto un nuovo inquilino a un contratto di locazione con cedolare secca.
Calcolare l’aliquota per la cedolare secca
La base imponibile della cedolare secca corrisponde all’importo del canone di locazione annuo. L’aliquota della cedolare secca può variare a seconda della tipologia di immobile e dell’anno di stipula del contratto. È importante verificare la normativa fiscale vigente per determinare l’aliquota corretta da applicare. Ricorda che l’aliquota della cedolare secca può essere modificata nel corso degli anni, quindi è consigliabile tenersi aggiornati sulle eventuali variazioni normative. Attualmente:
• Nel caso di un contratto a canone concordato, si calcola il 10% del canone stabilito con l’affittuario.
• Nel caso di un contratto di locazione a canone libero, si calcola il 21% del canone annuo prefissato.
Effetti sul reddito Secondo quanto riportato dall’Agenzia delle Entrate, la cedolare secca ha i seguenti effetti sul reddito: • Il reddito soggetto a cedolare secca viene escluso dal reddito complessivo. • Non è possibile applicare oneri deducibili o detrazioni sia sul reddito soggetto a cedolare che sulla cedolare stessa.
Tuttavia, il reddito soggetto a cedolare deve essere considerato ai fini del calcolo per determinare l’ammontare di eventuali deduzioni, detrazioni o benefici collegati ai requisiti reddituali, come ad esempio il calcolo dell’ISEE o la determinazione del reddito per stabilire se si è a carico.
Cedolare secca: modello 730
Un aspetto importante da considerare quando si esamina che cos’è la cedolare secca è che, nel caso di locazioni di immobili ad uso abitativo, la cedolare secca è compatibile con la compilazione del modello 730. Gli inquilini che hanno scelto di aderire al regime della cedolare secca potranno quindi usufruire di questa agevolazione fiscale e compilare il modello 730 per beneficiare di eventuali detrazioni o crediti d’imposta.
Come calcolare la cedolare secca
Il calcolo dell’importo della cedolare secca avviene moltiplicando il canone di locazione annuo per l’aliquota prevista dalla legge. È importante ricordare che l’aliquota può variare a seconda della tipologia di immobile e dell’anno di stipula del contratto. Per conoscere l’aliquota corretta da applicare, è necessario consultare la normativa fiscale vigente al momento della stipula del contratto di locazione.
Qual è la differenza tra canone ordinario e cedolare secca?
La principale differenza tra il canone ordinario e la cedolare secca riguarda l’imposizione fiscale. Nel caso del canone ordinario, il proprietario dell’immobile viene tassato in base alle aliquote progressive dell’IRPEF, che possono variare in funzione del reddito complessivo. Con la cedolare secca, invece, si applica un’imposta sostitutiva unica, calcolata in base all’aliquota prevista per la specifica tipologia di immobile.
Versamento cedolare secca
Il versamento dell’imposta sostitutiva relativa alla cedolare secca deve essere effettuato tramite modello F24. È necessario compilare il modulo con i dati corretti e indicare la causale del versamento. Il pagamento deve essere effettuato secondo le modalità e i termini stabiliti dalla normativa fiscale vigente.
Cos’è la cedolare secca: vantaggi e svantaggi
I principali vantaggi dell’applicazione della cedolare secca sono:
• Aliquota fiscale del 10% sul canone di locazione annuo.
• Esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo.
Uno svantaggio per il proprietario dell’immobile è che non può aumentare il canone in base all’indice ISTAT. Questo può essere un vantaggio significativo per gli inquilini, specialmente nelle città in cui gli affitti subiscono frequenti e significativi aumenti di costo.
La scelta della cedolare secca può non essere conveniente in alcuni casi specifici. Ad esempio, se il canone di locazione è particolarmente basso o se il proprietario dell’immobile ha spese deducibili superiori all’imposta sostitutiva, potrebbe essere più vantaggioso optare per il regime fiscale ordinario. Dopo aver capito cos’è la cedolare secca, è consigliabile valutare attentamente le proprie circostanze specifiche e, se necessario, consultare un consulente fiscale per prendere la decisione più adeguata.
Affitti brevi
È possibile optare per la cedolare secca anche nel caso di locazioni brevi. Per locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo della durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Sono equiparati a contratti di locazione breve anche i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. Tuttavia, a partire dal 2021, questa possibilità è applicabile solo se nell’anno vengono destinati a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre questa soglia, l’attività, indipendentemente da chi la svolge, viene considerata svolta in forma imprenditoriale.
Gli intermediari immobiliari, inclusi quelli online come Airbnb, Expedia o Booking, possono applicare la cedolare secca, nota anche come “tassa Airbnb”con un’aliquota del 21% al momento del pagamento del canone di affitto. Gli intermediari devono inviare una certificazione unica al proprietario dell’immobile.
Modalità di pagamento
L’adesione alla cedolare secca avviene compilando il modello RLI cedolare secca e inviandolo telematicamente all’Agenzia delle Entrate. Successivamente, si può procedere al pagamento della cedolare secca utilizzando il modello F24 e i seguenti codici tributo:
• 1840: Cedolare secca locazione, per l’acconto della prima rata.
• 1841: Cedolare secca locazione, per l’acconto della seconda rata o per il pagamento unico.
• 1842: Cedolare secca locazione, per il saldo.
L’imposta sostitutiva della cedolare secca può essere pagata in un’unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro. Se l’importo supera questa cifra, si può optare per il pagamento in due rate: l’acconto della prima rata, pari al 40% del totale, entro il 30 giugno, e il saldo, pari al restante 60%, entro il 30 novembre. In caso di ritardo nel pagamento delle rate, è prevista una maggiorazione dello 0,40%.
Detrazioni fiscali
L’applicazione della cedolare secca comporta anche vantaggi fiscali per i proprietari dell’immobile affittato, tra cui: • Una riduzione del reddito imponibile del 30% per IRPEF se vengono indicati gli estremi della registrazione del contratto di locazione nella dichiarazione dei redditi. • Una riduzione del 75% dell’IMU e della TASI. Gli affittuari hanno diritto a una detrazione per il canone di affitto, determinata come segue:
• 495,80 euro per redditi inferiori a 15.493,71 euro.
• 247,90 euro per redditi compresi tra 15.493,72 euro e 30.987,41 euro.
Se l’affittuario trasferisce la propria residenza nell’immobile affittato, ha diritto a una detrazione di 991,60 euro per i primi tre anni.
Sanzioni
Oltre a comprendere co’è la cedolare secca, è importante sapere che sono previste sanzioni amministrative nel caso di omessa, tardiva o falsa registrazione del contratto di locazione con cedolare secca, tra cui:
• Una sanzione da 120% a 140% dell’imposta totale da pagare per la mancata registrazione.
• Una sanzione da 200% a 400% dell’imposta totale da pagare se viene occultato parzialmente il canone.
• Un’ulteriore sanzione del 30% se il pagamento viene effettuato in ritardo.
• Non sono previste sanzioni per la risoluzione tardiva del contratto.
Aggiornamenti normativi sulla cedolare secca
La normativa fiscale relativa alla cedolare secca può subire aggiornamenti nel corso del tempo. È importante tenersi informati sulle ultime disposizioni legislative o eventuali modifiche che potrebbero influire sull’applicazione della cedolare secca.
Abbiamo chiarito tutto per rispondere alla domanda “cos’è la cedolare secca”, ma consigliamo di consultare le fonti ufficiali o rivolgersi a un consulente fiscale competente per rimanere aggiornati e garantire la corretta applicazione del regime fiscale semplificato.
Attualmente, è oggetto di discussione al Governo un nuovo aggiornamento della riforma fiscale che dovrebbe portare novità anche nell’applicazione della cedolare secca, tra cui l’estensione agli affitti commerciali.
