Nel panorama della pianificazione patrimoniale, la donazione con riserva di usufrutto ha assunto un ruolo centrale per chi desidera trasferire un immobile, senza perdere il diritto di goderne. In sostanza, il donante cede la nuda proprietà al beneficiario, mantenendo per sé l’usufrutto (il diritto di usare il bene e percepirne i frutti) per un periodo prestabilito, spesso vitalizio. Tuttavia, dietro questa formula si celano questioni fiscali, rischi legali e complessità normative che nel 2025 meritano un’analisi aggiornata.
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Cos’è la donazione della nuda proprietà
Con l’espressione donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto, si intende il trasferimento a titolo gratuito della proprietà “spogliata” del diritto di godimento. Il donatario acquisisce la nuda proprietà, mentre il donante conserva l’usufrutto. In altre parole, il beneficiario potrà disporre del bene, ad esempio vendendolo o ipotecandolo, ma non potrà usarlo o percepire i frutti (come i canoni di locazione) finché l’usufruttuario è in vita.
Questa operazione è spesso utilizzata tra genitori e figli per anticipare la successione, consentendo di trasferire un diritto minore (la nuda proprietà) e, di conseguenza, di ridurre la base imponibile su cui calcolare le imposte. Una donazione con riserva di usufrutto permette quindi di beneficiare delle agevolazioni fiscali previste, in quanto il valore imponibile su cui applicare le tasse è inferiore rispetto alla donazione della piena proprietà.
È fondamentale ricordare che la donazione non è un atto neutro: si configura come un’anticipazione sull’eredità e si applicano le regole relative alla collazione e lesione legittima, potendo essere oggetto di impugnazione da parte degli eredi.
Come funziona la riserva di usufrutto
Il meccanismo della riserva di usufrutto consiste nel far gravare sull’immobile donato il diritto dell’usufruttuario, che può usare il bene e percepire i frutti, come i canoni di locazione. L’usufrutto può essere vitalizio (cioè fino alla morte del donante) oppure temporaneo, con una durata prestabilita. Finché l’usufrutto sussiste, il nudo proprietario non può esercitare pienamente tutti i poteri sulla cosa, come l’uso diretto, salvo diversi accordi.
In termini pratici, viene assegnato un valore economico all’usufrutto in funzione dell’età dell’usufruttuario e del saggio legale d’interesse, che per il 2025 è pari al 2,5%. La differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell’usufrutto costituisce il valore della nuda proprietà ceduta. È proprio qui che il calcolo del valore usufrutto e nuda proprietà assume particolare importanza per la determinazione delle imposte.
Dal punto di vista pratico, l’usufruttuario continua a sostenere le spese di manutenzione ordinaria e le imposte relative all’uso dell’immobile (come l’IMU), mentre il nudo proprietario è tenuto a partecipare alle spese straordinarie.
Tasse e imposte da pagare nel 2025
Quando si effettua una donazione con riserva di usufrutto, le imposte da considerare si applicano non al valore pieno dell’immobile ma al valore della nuda proprietà, ovvero la quota che viene effettivamente donata. Grazie al calcolo basato sui coefficienti, l’imposta risulta spesso più favorevole rispetto alla donazione della piena proprietà. Le imposte donazione nuda proprietà 2025 possono variare a seconda del rapporto di parentela tra donante e donatario.
Per le donazioni a figli e coniuge, è prevista una franchigia di 1 milione di euro per ciascun beneficiario. Ciò significa che se il valore della nuda proprietà rientra in tale soglia, non è dovuta l’imposta di donazione. Oltre tale importo, si applica un’aliquota del 4%.
Imposta di registro
A differenza di quanto spesso si crede, l’imposta di donazione è l’imposta proporzionale che si applica sul valore della nuda proprietà, solo qualora questo superi la franchigia prevista. L’imposta di registro per l’atto di donazione, invece, è quasi sempre in misura fissa, attualmente pari a 200 euro, a meno che non si tratti di casi particolari. Il ruolo del notaio è cruciale per la corretta gestione di tutte le formalità, incluso il pagamento di queste imposte.
Imposte ipotecarie e catastali
Oltre all’imposta di donazione, sono da assolvere le imposte ipotecarie e catastali. In linea generale, le aliquote sono le seguenti:
- Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale dell’immobile trasferito.
- Imposta catastale: 1% del valore catastale.
Nel caso in cui la donazione riguardi una “prima casa” e l’atto contenga la relativa richiesta, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa, pari a 200 euro ciascuna. Questo rende la donazione con riserva di usufrutto particolarmente vantaggiosa per chi vuole trasferire la propria abitazione principale ai figli.
Da non sottovalutare anche le spese notarili per donazione nel 2025. Queste includono l’onorario notarile, l’IVA, e i costi per la redazione dell’atto e le volture catastali. L’ammontare di queste spese può variare in base al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto.
Rischi e criticità della donazione con usufrutto
Pur essendo una strategia apprezzata, la donazione con usufrutto non è priva di rischi. Occorre prestare molta attenzione a eventuali conflitti tra eredi, impugnazioni in caso di lesione della legittima e possibili casi di revoca donazione quando sia previsto dalla legge.
Possibili conflitti tra eredi
Gli eredi legittimari del donante, ovvero quelli a cui la legge riserva una quota del patrimonio (coniuge, figli, ascendenti), possono contestare la donazione se ritengono che questa abbia leso la loro quota ereditaria. Questa azione, chiamata “azione di riduzione per lesione della legittima”, può essere fatta valere entro dieci anni dalla morte del donante.
In particolare, quando la donazione con riserva di usufrutto è vista come un atto che compromette la collazione, ovvero l’obbligo di conferire le donazioni nell’asse ereditario, possono sorgere contestazioni. Il donatario potrebbe essere chiamato a “collazionare” quanto ricevuto, a meno che il donante non abbia espressamente dispensato dall’imputazione.
Casi di revoca o contestazione
La revoca della donazione può intervenire solo nei casi tassativamente previsti dal codice civile. In particolare:
- Per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.): se al momento della donazione il donante non aveva o ignorava di avere figli, e successivamente ne nascono o ne viene riconosciuto uno, la donazione può essere revocata. Tale possibilità si applica solo se i figli non erano stati considerati nella donazione originaria.
- Per ingratitudine (art. 801 c.c.): se il donatario compie atti gravi nei confronti del donante, come un comportamento illecito o lesivo, è possibile chiedere la revoca entro un anno dalla conoscenza del fatto.
È inoltre possibile che il donante o gli eredi impugnino la donazione per vizi formali, incapacità del donante al momento della stipula o se si dimostra la simulazione dell’atto. Un esempio di impugnazione in una donazione con riserva di usufrutto può sorgere se l’atto non rispetta la forma pubblica notarile richiesta dalla legge.
Esempio pratico di calcolo
Per capire come funziona, consideriamo un semplice esempio di donazione con riserva di usufrutto. Supponiamo che un genitore di 75 anni voglia donare la nuda proprietà di un immobile con valore di 300.000 € a un figlio, riservandosi l’usufrutto vitalizio.
Il calcolo si basa sui coefficienti stabiliti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che sono legati all’età dell’usufruttuario e al tasso di interesse legale, attualmente fissato al 2,5%. In base alle tabelle aggiornate al 2025, per un’età di 75 anni il coefficiente del valore dell’usufrutto è 35% e quello della nuda proprietà è 65%.
- Valore dell’usufrutto = Valore Piena Proprietà x Coefficiente = 300.000 € x 0,35 = 105.000 €.
- Valore della nuda proprietà = Valore Piena Proprietà – Valore Usufrutto = 300.000 € – 105.000 € = 195.000 €.
Le imposte di donazione si calcolano sul valore della nuda proprietà (195.000 €). In questo caso, essendo il valore inferiore alla franchigia di 1 milione di euro per i figli, l’imposta di donazione non è dovuta.
- Imposta ipotecaria: 2% su 195.000 € = 3.900 €.
- Imposta catastale: 1% su 195.000 € = 1.950 €.
(Se fosse la prima casa del donatario, le imposte sarebbero in misura fissa: 200 euro per l’ipotecaria e 200 euro per la catastale, a condizione che l’agevolazione venga richiesta nell’atto). A questi importi si aggiungono le spese notarili.
Domande frequenti
Donazione casa a figli conviene?
Sì, spesso donare casa a figli conviene, soprattutto con la donazione con riserva di usufrutto. Permette di usufruire delle franchigie fiscali e di semplificare il passaggio generazionale. Tuttavia, è essenziale considerare i rischi legati a possibili impugnazioni e i costi delle spese notarili donazione 2025.
Quando si può revocare la donazione?
La revoca donazione quando si può fare è un aspetto cruciale. La legge lo permette in casi specifici e limitati, come la sopravvenienza di figli del donante o l’ingratitudine del donatario.
Cosa succede se la donazione viola la legittima?
Gli eredi che si ritengono lesi nella loro quota di legittima possono agire con l’azione di riduzione entro dieci anni dalla morte del donante. Se l’azione ha successo, il donatario potrebbe essere costretto a restituire l’immobile o a versare un conguaglio in denaro.
Come si calcola valore usufrutto e nuda proprietà?
Il valore usufrutto e nuda proprietà calcolo si basa su coefficienti ministeriali che tengono conto dell’età dell’usufruttuario e del tasso di interesse legale, attualmente del 2,5%. Il valore dell’usufrutto si ottiene moltiplicando il valore della piena proprietà per il coefficiente; la nuda proprietà è la differenza tra il valore pieno e quello dell’usufrutto.
Fonti e riferimenti normativi
Questo articolo si basa su normativa e prassi vigenti, tra cui:
- Codice Civile: in particolare gli articoli 769 e seguenti in materia di donazione, 800 e seguenti per la revoca, e 737 e seguenti per la collazione.
- Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta sulle successioni e donazioni (D.Lgs. 346/1990): che disciplina l’imposta e le franchigie.
- Testo Unico delle disposizioni sull’imposta di registro (DPR 131/1986): che regolamenta l’imposta di registro sugli atti.
- Decreto Ministero dell’Economia e delle Finanze del 2025: che aggiorna ogni anno i coefficienti per il calcolo dei diritti reali di godimento, basandosi sul tasso legale.
