Attenzione perché entro il 16 dicembre di quest’anno andrà pagato al fisco l’IMU, l’Imposta Municipale Unica sugli immobili, uno degli appuntamenti più temuti dei possessori di un’abitazione, di un terreno agricolo oppure di un’area fabbricabile. Stiamo parlando dell’imposta che grava sul possesso degli immobili situati nel territorio dello Stato italiano, esclusa l’abitazione principale (salvo le categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9) e le relative pertinenze (sempre nei limiti di una per categoria C/2, C/6 e C/7). Per quanto riguardo la cifra precisa da saldare è necessario conoscere sia le aliquote relative ma anche alcuni casi particolari che riguardano l’IMU: in questo articolo proveremo a delineare un quadro generale il più esaustivo possibile.
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Aliquota giusta
In alcune situazioni, determinate dal tipo specifico di immobile e dal suo utilizzo, le aliquote da considerare cambiano in modo significativo rispetto alla maggior parte delle casistiche.
Partiamo prima di tutto dal presupposto che per l’IMU, il soggetto passivo non è sempre il proprietario. L’imposta è dovuta dal titolare di un diritto reale sull’immobile.
Inoltre, ricordiamo che la base imponibile è data dalla rendita catastale (rivalutata del 5%) moltiplicata per i coefficienti stabiliti in base alla categoria catastale (ad esempio, 160 per le abitazioni ordinarie, 140 per i gruppi catastali B, 55 per i negozi C/1).
6 casistiche con esempi numerici
Vediamo a questo punto, più nel dettaglio, tutto quello che è necessario sapere sull’IMU da pagare in base ad alcuni scenari che si possono presentare.
Pertinenze
L’esenzione per l’abitazione principale si estende a una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali, fino a un massimo di tre pertinenze in totale: C/2 (cantine, solai, depositi), C/6 (box, rimesse), e C/7 (tettoie chiuse o aperte).
La regola generale è che solo una pertinenza per tipo (es. 1 C/6, 1 C/2, 1 C/7) potrà goderee dell’esenzione. Le pertinenze eccedenti, anche se al servizio dell’abitazione principale, sono soggette a IMU con l’aliquota ordinaria, come gli altri fabbricati.
Immaginiamo per esempio un contribuente che possieda un’abitazione principale (che è esente), un box C/6 (pertinenza esente) e due cantine C/2: l’IMU dovuta sulla seconda cantina (che è una pertinenza eccedente) verrà calcolata applicando la base imponibile e l’aliquota ordinaria (es. 9,6‰).
Nuda proprietà
Lo scenario cambia quando in caso di usufrutto: l’IMU è dovuta esclusivamente dall’usufruttuario (vale a dire il titolare del diritto di godimento) e non dal nudo proprietario. In questo caso, la legge vuole che l’usufruttuario debba calcolare l’IMU sulla base imponibile piena applicando le aliquote del Comune dove l’immobile si trova. Il nudo proprietario, invece, non deve nulla.
Pensiamo ora al caso in cui un genitore (usufruttuario) e il figlio (nudo proprietario) detengono un immobile. Ipotizzando che la base imponibile sia di 100.000 euro e l’aliquota comune sia del 9,6%, l’IMU totale sarà di 960 euro. Di conseguenza, l’usufruttuario verserà € 960 mentre il nudo proprietario non dovrà pagare alcunché.
Eredità
In caso di decesso del proprietario, l’IMU è dovuta dagli eredi in proporzione alle rispettive quote e ai mesi di possesso. Il mese si conta per intero se il possesso è durato almeno quindici giorni.
La regola che si segue in questi casi è la seguente: se la casa è ereditata da più eredi (compreso il coniuge superstite), l’imposta andrà divisa per la quota di possesso. La casa coniugale può diventare abitazione principale per il coniuge superstite e i figli, con applicazione dell’esenzione se non di lusso.
Ipotizziamo ora lo scenario in cui il decesso del soggetto sia avvenuto nel mese di dicembre, e che la sua eredità sia stata spartita in parti uguali con un 50 e 50 tra coniuge e figli. Ecco un calcolo ideale:
- IMU totale (12 mesi): € 1.200;
- Possesso eredi (ottobre-dicembre): 3 mesi;
- IMU per gli eredi (3 mesi): € 1.200 / 12 * 3 = € 300;
- Versamento: ciascun erede versa € 300 * 50% = € 150 (se l’immobile non è abitazione principale per il coniuge superstite).
Comodato
È prevista una riduzione del 50% della base imponibile per le abitazioni (non A/1, A/8, A/9) concesse in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado (cioè genitori o figli). Ci sono però delle condizioni molto stringenti da rispettare in questo caso, che riportiamo qui di seguito:
- Il contratto deve essere registrato presso l‘Agenzia delle Entrate;
- Il comodante (proprietario) deve possedere solo quell’immobile in Italia (oltre all’eventuale abitazione principale, non di lusso, nello stesso Comune dell’immobile in comodato).
- Il comodatario (parente) deve stabilire la propria residenza e dimora abituale nell’immobile.
- L’agevolazione si estende anche alle relative pertinenze (sempre nei limiti di una per categoria C/2, C/6, C/7).
Questo il calcolo da effettuare per quanto riguarda il comodato:
- Base Imponibile: immaginiamo 150.000 euro;
- Base Imponibile Ridotta: € 150.000 * 50% = € 75.000;
- Aliquote Comune: 9,6‰;
- IMU dovuta: € 75.000 * 9,6‰ = € 720 (invece di € 1.440).
Coniuge assegnatario
Se i due coniugi avessero deciso di separarsi, oppure di divorziare, se l’immobile (precedentemente abitazione principale della coppia) è assegnato al coniuge per la tutela dei figli, questo diventerà abitazione principale dell’assegnatario e, di conseguenza, risulterà esente da IMU (a meno che non sia di lusso, in categoria A/1, A/8, A/9).
Se dunque marito e moglie fossero stati comproprietari al 50% e l’immobile venisse assegnato alla moglie con i figli, non ci sarebbe versamento da parte di nessuno dei due (a meno che non si tratti di un immobile di categoria A/1, A/8, A/9).
Canone concordato
Per gli immobili ad uso abitativo locati a canone concordato (ai sensi della Legge 431/98), l’IMU dovuta è ridotta del 25%.
Questi i calcoli ipotetici riguardo all’IMU da pagare su un Immobile locato a canone concordato.
- IMU dovuta: € 800 – € 200 = € 600;
- IMU calcolata con aliquota piena: € 800;
- Riduzione 25%: € 800 * 25% = € 200.
F24: codici e scadenze
Come per qualunque altra imposta, anche l’IMU deve essere pagato attraverso il modello F24, ordinario o semplificato, con versamento in autoliquidazione.
| Codice tributo | Descrizione |
| 3912 | IMU – abitazione principale e relative pertinenze (A/1, A/8, A/9) – Comune |
| 3914 | IMU – terreni agricoli – Comune |
| 3916 | IMU – aree fabbricabili – Comune |
| 3918 | IMU – altri fabbricati (escluse cat. D) – Comune |
| 3919 | IMU – altri fabbricati (escluse cat. D) – Stato |
| 3925 | IMU – immobili ad uso produttivo cat. D – Stato |
| 3930 | IMU – immobili ad uso produttivo cat. D – Incremento Comune |
Per il pagamento è necessario porre particolare attenzione alla scadenza, fissata entro il 16 dicembre 2025.
Errori comuni
Spesso può capitare che nel pagamento dell’imposta si commettano delle sviste. Ecco quali sono le più comuni da evitare.
| Errore comune | Soluzione/attenzione |
| Dimenticare l’arrotondamento | L’importo totale si arrotonda all’euro per difetto se la frazione è fino a 49 centesimi, per eccesso se è pari o superiore a 50 centesimi. |
| Ignorare le aliquote del Comune | Il saldo deve essere calcolato con le aliquote definitive deliberate dal Comune per il 2025 (se pubblicate entro il 28 ottobre) e non con quelle dell’anno precedente. |
| Non registrare il comodato | Per godere della riduzione del 50% (comodato a parenti), il contratto deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. |
| Mancato versamento Quota Stato (Cat. D) | Per gli immobili di categoria D, il versamento va suddiviso tra Codici 3925 (Stato) e 3930 (Comune). Non versare solo al Comune. |
| Confondere le pertinenze | L’esenzione è limitata ad una sola pertinenza per categoria (C/2, C/6, C/7). La seconda cantina (C/2) o il secondo box (C/6) paga l’IMU. |
