Tutti sognano di vedere i propri figli al sicuro, vivere felici in una casa di proprietà per il resto della loro vita. Ma spesso questo desiderio si scontra con una paura legittima: come fare una donazione immobiliare senza rinunciare alle proprie radici, alla propria indipendenza e a quel ‘divano tanto amato’? La donazione con riserva di usufrutto può rappresentare una soluzione a questo dilemma non da poco. Non è un semplice atto di trasferimento immobiliare, ma un vero e proprio passaggio di testimone affettivo e patrimoniale che anticipa l’eredità, “blindando” – per così dire – il futuro dei figli pur mantenendo il timone saldo in mano ai genitori. Qui di seguito tutti i dettagli in merito.
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Cos’è la donazione con riserva di usufrutto
Secondo l’articolo 796 del nostro Codice Civile, “È permesso al donante di riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di un’altra persona o anche di più persone, ma non successivamente”. In pratica, questa norma conferisce alla persona che riceve un bene in dono un diritto reale minore (come la nuda proprietà su un immobile regalato da un parente) e, in parallelo, assicura alla persona che ha fatto la donazione i diritti legati all’usufrutto, cioè la possibilità di godere di quel bene con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.
Approfondimenti
Differenza tra proprietà, usufrutto e nuda proprietà
Per capire meglio cosa si intenda con donazione con riserva di usufrutto è a questo punto necessario fare delle precisazioni rispetto al significato di prorprietà, di usufrutto e di nuda proprietà.
Con proprietà piena ci riferiamo al diritto completo che include sia la facoltà di godere del bene (abitarlo, affittarlo, usarlo) sia quella di disporne (venderlo, ipotecarlo). L’usufrutto invece differisce da essa poiché si tratta del diritto di godere del bene altrui (cioè di usarlo e percepirne i frutti, come l’affitto) per un periodo stabilito, ma non di disporne. L’usufruttuario (il genitore) paga le spese ordinarie e le imposte come l’IMU.
C’è poi la nuda proprietà, vale a dire il diritto di proprietà spogliato del godimento immediato. Il nudo proprietario (il figlio) non può usare la casa finché dura l’usufrutto, ma ha il diritto di disporre della sola nuda proprietà ed è responsabile delle spese straordinarie.
Come funziona l’atto davanti al notaio
Quando avviene una donazione è necessario formalizzare l’operazione in modo legale, in presenza di u notaio e di almeno due testimoni. Ecco tutti i passi che si seguono in questi casi:
- Valutazione: il notaio raccoglie la documentazione e calcola il valore dell’usufrutto. Tale valore non è fisso, ma dipende dall’età del donante (più è giovane, più è alto il valore dell’usufrutto e, di conseguenza, più basso è il valore tassabile della nuda proprietà);
- Stipula: nell’atto finale, il genitore dichiara di trasferire la nuda proprietà al figlio, riservando per sé l’usufrutto “vita natural durante”;
- Trascrizione: l’atto viene poi trascritto nei Registri Immobiliari. Da quel momento, il figlio è formalmente nudo proprietario.
Vantaggi e svantaggi per genitori e figli
Questo tipo di procedura non ha esclusivamente vantaggi, ma presenta anche degli elementi svantaggiosi per entrambe le parti che non andrebbero sottovalutati. Scopriamoli insieme più nel dettaglio, qui di seguito.
Continuità di utilizzo e controllo dell’immobile
Il genitore usufruttuario mantiene il pieno controllo sulla gestione ordinaria: ciò significa che potrà abitare la casa o darla in locazione di fatto senza limiti di sorta, percependo personalmente tutti i frutti civili (i canoni di affitto). Il nudo proprietario, al contrario, non può in alcun modo interferire con il godimento del bene.
Rischi in caso di liti familiari o bisogno di liquidità
Per quanto riguarda i rischi, come anticipato, ci sono alcuni aspetti sui quali è necessario porre particolare attenzione. Immaginiamo per esempio lo scenario in cui la madre e il padre usufruttuari dovessero avere bisogno di vendere l’immobile per far fronte a spese sanitarie o per motivi di liquidità in età avanzata: in questo caso, non potrebbero farlo in completa autonomia, ma sarebbero costretti a ottenere il nulla osta da parte del figlio (nudo proprietario).
C’è poi un altro delicato aspetto da valutare: la donazione è soggetta all’azione di riduzione da parte di altri eredi legittimari (come ad esempio un altro figlio) che potrebbero sentirsi lesi nella loro quota di eredità. Questo vincolo rende l’immobile proveniente da donazione più difficile da vendere o ipotecare da parte del figlio per i successivi 20 anni.
Profili fiscali e costi
E come funziona, invece, dal punto di vista delle tasse da versare allo stato e a tutti i costi associati all’operazione? Ecco, in modo schematico, tutto quello che c’è da sapere nel merito della questione.
Imposte su donazione e possibili agevolazioni “prima casa”
Le imposte di donazione vengono calcolate sul valore della nuda proprietà, non sulla piena proprietà medesima.
- L’imposta di donazione (tra genitori e figli) verrà applicata solo sulla parte di valore che eccede la franchigia di 1 milione di euro. Fino a tale soglia, l’imposta è zero;
- Le imposte Ipotecarie e catastali, invece, sono dovute, ma il figlio (donatario) può usufruire delle agevolazioni “prima casa” se rispetta i requisiti (es. non possedere altre abitazioni nello stesso comune). In tal caso, le imposte proporzionali scendono a un importo fisso (€ 200 + € 200).
Costi notarili e spese accessorie
Ci sono poi da considerare tutti i costi relativi al pagamento della parcella del notaio che si occupa della pratica, oltre che di tutte le spese extra varie ed eventuali.
I costi sono concentrati unicamente al momento della stipula della donazione e comprendono:
- Onorario notarile: calcolato in base al valore catastale dell’immobile e del valore della nuda proprietà;
- Spese vive: imposte di registro, ipotecarie e catastali, oltre a bolli e diritti vari
Il grande vantaggio economico è che, quando l’usufrutto si estingue (al momento del decesso del genitore), il ricongiungimento alla nuda proprietà per il figlio è esente da qualsiasi imposta o spesa notarile.
Quando conviene rispetto alla successione
La donazione con riserva di usufrutto è un efficace strumento di pianificazione successoria anticipata. Ecco, a proposito, perché può essere così conveniente per chi la abbraccia:
- Convenienza finanziaria: conviene quando il valore del bene rientra nella franchigia di 1 milione di euro, poiché si azzera l‘imposta di donazione. In più, la base imponibile è ridotta (si tassa solo il valore della nuda proprietà);
- Certezza: evita liti future tra eredi sul bene e offre certezza immediata;
- Controllo: permette ai genitori di mantenere il controllo sull’utilizzo dell’immobile fino alla fine della loro vita.
Esempi pratici con valore dell’immobile e numero di eredi
A questo punto analizziamo quali possono essere gli scenari a seconda del valore dell’immobile e del numero dei figli avuti da una coppia che decide di donarlo con riserva di usufrutto.
| Scenario | Valore dell’immobile | Età del donante | Valore della nuda proprietà (imponibile) | Vantaggio di natura fiscale |
| A (singolo, 1 figlio donatario) | € 200.000 | 75 anni | Circa € 130.000 | Entra nella franchigia, Imposta di Donazione pari a zero! |
| B (plurimo, due figli donatari) | € 1.500.000 | 60 anni | Circa € 750.000 | L’imponibile è ben sotto la franchigia, pur essendo un bene di alto valore |
Errori comuni da evitare nell’anticipare l’eredità
Quando si anticipa l’eredità è molto probabile il rischio di commettere una serie di sviste alle quali è necessario porre particolare attenzione. Tra gli errori più comuni in questo senso troviamo:
- La lesione della quota di legittima: donare un valore eccessivo a un figlio a discapito degli altri (i “legittimari”) può portare, dopo la morte, all’impugnazione della donazione;
- Ignorare il vincolo di vendita: se c’è la possibilità futura di dover vendere l’immobile per necessità, la donazione non è la scelta migliore, a meno di non ottenere il consenso di tutti i figli (anche quelli non donatari, per liberare l’immobile da possibili azioni di riduzione in un futuro prossimo);
- Non definire la ripartizione delle spese: non chiarire nell’atto chi paga cosa (ordinarie vs. straordinarie) può generare attriti tra usufruttuario e nudo proprietario.
Cosa chiarire al notaio prima di firmare
Ecco tutte le domande che è necessario porre all’esperto per tutelarsi al 100%.
- La donazione lede la quota di legittima di altri eredi? Se sì, come si può conguagliare?
- Qual è l’esatto valore della nuda proprietà tassabile in base all’età del donante?
- L’immobile ha i requisiti per l’agevolazione “prima casa”?
- Le parti sono consapevoli delle rispettive responsabilità per le spese ordinarie (usufruttuario) e straordinarie (nudo proprietario)?
- Quali sono le conseguenze se il nudo proprietario volesse vendere l’immobile prima dei 20 anni dalla donazione?
Tabella comparativa donazione vs successione (tempi, costi, flessibilità)
Vediamo, infine, un riassunto schematico che include le distinzioni a livello temporale e organizzativo che sussistono tra successione e donazione.
| Parametro | Donazione con riserva di usufrutto | Successione ereditaria (esempio: testamento) |
| Tempi | Immediati e certi, decisi dal donante | Avviene solo dopo il decesso, con tempi burocratici per la dichiarazione |
| Costi fiscali | Tasse calcolate sul valore inferiore della Nuda Proprietà. Zero costi al ricongiungimento | Tasse calcolate sul valore intero della piena proprietà |
| Flessibilità | Massima per il donante (mantiene l’uso). Minima per il donatario (non può usare) | Bassa. Spesso scatena litigi per la divisione dell’asse ereditario |
| Protezione | Mette al riparo il bene da future modifiche legislative sulle imposte di successione | Soggetta alle leggi e alle aliquote in vigore al momento del decesso |
