Mutuo online a tasso misto: come funziona lo switch tra fisso e variabile

Se dovete acquistare una casa, che sia la vostra prima abitazione o una seconda casa per le vacanze (o funzionale ad un investimento personale) saprete benissimo che di fronte a voi si apre la prospettiva del mutuo, e che si tratta di un prestito bancario disponibile in diverse forme. Tra queste troviamo anche il mutuo online a tasso fisso: ecco un approfondimento a riguardo.

Che cos’è un mutuo a tasso misto

Del tema già vi abbiamo accennato in questo articolo su Affari Finanza; come suggerisce il nome si tratta di una soluzione di compromesso che da un lato presenta i punti di forza del tasso fisso (cioè la sicurezza di una rata che rimarrà per sempre costante) e quelli del tasso variabile (il potenziale risparmio quando itassi di interesse scendono).

A differenza dei mutui tradizionali, il tasso misto offre al mutuatario la facoltà di scegliere in momenti predeterminati del contratto (le “finestre temporali”) se applicare per il periodo successivo un tasso fisso o un tasso variabile.

Come funziona lo switch tra fisso e variabile

Evidentemente, questa soluzione permette di passare ad un mutuo fisso ad uno variabile a seconda delle proprie necessità. Com’è ovvio, ci sono delle regole da seguire e delle info di base da conoscere.

Quando si decide di attivare lo switch, la banca ricalcola la rata residua non più in base al tasso precedentemente in vigore (fisso o variabile), ma applicando il tasso scelto per il periodo successivo. Ecco i dettagli:

• Switch da fisso a variabile: quando prevediamo un ribasso dei tassi di riferimento (come l’Euribor), si può passare al variabile sperando di beneficiare di rate più leggere;
• Switch da variabile a fisso: quando i tassi sono in forte crescita, si può bloccare la rata passando al tasso fisso per proteggersi da aumenti insostenibili.

Attenzione ad un aspetto: è fondamentale capire che il nuovo tasso (sia fisso che variabile) applicato dopo lo switch non sarà identico a quello che la banca offre in quel momento ai nuovi clienti, ma sarà sempre calcolato in base alle condizioni contrattuali specifiche pattuite all’inizio (vedremo a breve la questione dello spread).

Finestre temporali in cui puoi chiedere il cambio tasso

Anche in questo non ci si può muovere solo in base alle proprie preferenze, ma è obbligatorio attenersi a tempistiche precise per poter richiedere il cambio tasso. Esistono infatti delle finestre temporali per poter effettuare lo switch, ogni tot anni.

Tali finestre determinano quando il mutuatario può esercitare la facoltà di cambio tasso. Vediamo le loro caratteristiche qui di seguito.

• Periodicità: di solito, lo switch è consentito ogni 2, 3 o 5 anni. La durata del periodo di tasso fisso o variabile in vigore è stabilita di volta in volta al momento dello switch, ma comunque sempre entro i limiti del contratto;
• Comunicazione: il mutuatario deve comunicare alla banca, con un preavviso stabilito, la sua intenzione di cambiare la tipologia di tasso entro la scadenza della finestra temporale. Se la comunicazione non avviene, il tasso precedentemente applicato rimane in vigore;
• Durata: il periodo minimo di permanenza in una data tipologia di tasso è stabilito contrattualmente. Insomma, non è in alcun modo possibile effettuare un cambio a proprio piacimento.

Clausole da leggere: spread, costi di switch, condizioni per l’accettazione

Attenzione anche alle condizioni che andremo ad accettare una volta che scegliamo di sottoscrivere questa opzione, onde evitare sgradite sorprese alle quali sarà difficile (se non impossibile) porre rimedio. Ecco gli elementi contrattuali più rilevanti in questo senso.

• Spread (o differenziale): il tasso di interesse è dato dalla somma di un indice di riferimento (ad esempio, Euribor per il variabile o Eurirs/IRS per il fisso) più lo spread applicato dalla banca. Nelle offerte a tasso misto, lo spread potrebbe variare a seconda che si applichi il tasso fisso o il variabile. Controllare se lo spread è più alto in una delle due modalità;
• Costi di switch: alcune banche prevedono un costo amministrativo o una commissione ogni volta che si effettua il cambio di tasso. È vitale che tale costo sia noto fin dall’inizio;
• Tassi di riferimento: capire quali indici di riferimento verranno utilizzati nel momento dello switch (es. l’IRS in vigore a quella data) e se verranno applicati dei floor (tasso minimo) o in alternativa dei cap (tasso massimo) alle rate;
• Condizioni per l’accettazione: di solito, la facoltà di cambiare è un diritto del mutuatario, ma è fondamentale che il contratto non preveda clausole ambigue o che demandino l’accettazione del cambio a una successiva valutazione discrezionale della banca.

Limiti: non sempre puoi tornare indietro o cambiare quando vuoi

Come abbiamo già anticipato, non è necessariamente possibile ritornare sui propri bassi quando si seleziona l’opzione del tasso misto. I principali vincoli in questo senso sono:

• Le sopracitate finestre temporali;
• La reversibilità: alcuni mutui consentono di cambiare il tasso una sola volta per tutto il periodo, o limitano il numero di volte che si può passare, ad esempio, dal fisso al variabile. Va comunque sottolineato, per completezza di informazione, che è piuttosto raro che il mutuo permetta cambi illimitati per tutta la sua durata;
• Durata minima: potrebbe esserci una durata minima di permanenza (es. 2 anni) dopo aver effettuato lo switch, prima di poterlo richiedere nuovamente.

Vantaggi e svantaggi del tasso misto rispetto a fisso e variabile

Si veda adesso un confronto schematico tra i principali punti di forza e di debolezza di una e dell’altra soluzione.

Tipologia di tasso	Vantaggi	Svantaggi
Tasso fisso	Sicurezza: la rata rimane costante per tutta la durata. Si tratta di una soluzione ideale per chi cerca stabilità per esempio per costruire una famiglia.	Costo: non beneficia di eventuali futuri ribassi dei tassi. La rata iniziale è spesso più alta.
Tasso variabile	Risparmio potenziale: beneficia dei ribassi dei tassi di riferimento (es. Euribor).	Rischio: la rata può aumentare se i tassi salgono (rischio di insostenibilità del debito sul lungo periodo).
Tasso misto	Flessibilità: c’è qui la possibilità concreta di adattare il tasso all’andamento del mercato, proteggendosi dai picchi.	Complessità e costo: richiede monitoraggio attivo e una discreta conoscenza del mercato, che non tutti possono vantare. I costi di switch e gli spread potrebbero rendere l’opzione meno conveniente nel lungo termine.

Come confrontare offerte di mutuo online a tasso misto

Ma in che modo un potenziale mutuatario medio può muoversi in mezzo a tutte queste opzioni? Ecco qualche piccolo consiglio in quest’ottica.

TAEG, costi accessori e condizioni di switch da mettere a confronto

Quando si confrontano diverse offerte, non bisogna guardare solo il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) iniziale, ma anche:

• TAEG nello scenario fisso e variabile: analizzare il TAEG che si avrebbe in entrambe le configurazioni di tasso;
• Costi di switch: sempre meglio verificare con cura l’assenza o l‘entità dei costi fissi per il cambio di tasso;
• Le clausole dello spread: confrontare lo spread applicato dalla banca per la parte fissa e per la parte variabile in tutte le finestre di switch;
• I costi accessori totali, che includono spese di istruttoria, perizia e assicurazioni obbligatorie.

Simulazioni su durata 20–30 anni con percorsi diversi dei tassi

Chi ha dei grossi dubbi in merito potrebbe anche considerare la possibilità di prenotare un breve consulto con il proprio istituto bancario di fiducia, che ci aiuterà tramite simulatori automatici a visualizzare tutti i vari scenari possibili. Ecco alcune possibilità che ci potremmo dover trovare a prendere in considerazione:

• Scenario di tassi in aumento: cosa succede se si inizia a tasso variabile e, dopo 5 anni, si passa al fisso?;
• Scenario di tassi in diminuzione: cosa succede se si inizia a tasso fisso e, dopo 3 anni, si passa al variabile per beneficiare del ribasso?;
• Scenario neutrale: calcolare il costo totale se non si operano mai cambi.

Perché non fermarsi alla rata del primo anno

Occhio, non limitiamoci solo a controllare i primi 12 mesi, che sono ovviamente solo il primo step di un percorso molto più lungo, e spesso tortuoso. Nel mutuo a tasso misto, spesso si tende a commettere l’errore di scegliere l’opzione con la rata iniziale più bassa. Il focus, in realtà, dovrebbe essere sulla strategia a lungo termine e sul costo totale del credito, tenendo conto dei potenziali costi di switch e delle condizioni dei tassi futuri.

Esempi pratici di scelta

Proviamo a questo punto, per concludere, ad ipotizzare vari scenari e quali potrebbero essere le scelte più azzeccate.

Famiglia con reddito stabile ma forte avversione al rischio

In questo caso, la situazione è quella di un reddito certo e magari solido, ma al contempo di una scarsa tolleranza verso variazioni della rata.

Strategia con misto: qui, potrebbe convenire iniziare con un tasso fisso per i primi 5 anni. Dopodiché, se i tassi di mercato sono scesi, valutare lo switch al variabile. In questo modo si potrà ottenere una sicurezza iniziale e si manterrà un’opzione di risparmio futura.

Single giovane con margine di reddito in crescita

Qui lo scenario cambia, perché stiamo parlando di un reddito reddito attuale sufficiente, con delle prospettive di carriera e un potenziale aumento salariale in arrivo. La tolleranza al rischio iniziale è dunque maggiore.

In questo caso può avere senso iniziare con un tasso Variabile (che spesso offre una rata iniziale più bassa) per i primi anni. Se, con l’aumento del reddito, i tassi dovessero salire troppo, la successiva finestra di switch consentirebbe di “blindare” la rata passando al fisso in un momento di maggiore stabilità finanziaria personale.

Caso in cui tasso misto è una “falsa sicurezza” e conviene una soluzione più semplice

L’abbiamo già accennato in precedenza: a seconda dei casi e della consapevolezza finanziaria personale, il mutuo a tasso misto potrebbe presentarsi come una “falsa sicurezza”.

Se il mutuatario non seguisse l’andamento dei tassi o non comprendesse in modo adeguato quando è il momento ideale per lo switch, l’opzione si rivelerebbe inutile (se non addirittura più costosa!).

Conviene una soluzione più semplice (cioè il tasso fisso puro) se:

1. Si cerca la massima tranquillità e si vuole essere sicuri che la rata non cambi mai, per tutta la durata del mutuo;
2. Si preferisce un approccio “pigro”, se così vogliamo dire, non si ha interesse a monitorare il mercato e si vuole evitare il rischio di prendere decisioni sbagliate nelle finestre di switch;
3. Lo spread applicato dalla banca per entrambe le opzioni del mutuo misto è significativamente più alto rispetto a un mutuo fisso puro offerto dalla concorrenza.