Se volete acquistare una casa con il classico mutuo, di norma, vi potreste dover affidare ad un’agenzia che si occuperà di tutte le pratiche del caso: questo servizio, ovviamente, è a pagamento, ma sui costi relativi è, per fortuna, possibile ottenere delle agevolazioni. Qui di seguito vi spiegheremo in che modo è possibile scaricare nel 730 queste spese per l’intermediazione immobiliare.
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Chi può richiedere la detrazione
Tale detrazione corrisponde ad un 19% su un importo massimo di 1.000 euro. La detrazione spetta esclusivamente all’acquirente e richiede il possesso di una regolare fattura emessa dall’agenzia e l’utilizzo di un metodo di pagamento tracciabile (come il classico bonifico, per intenderci). Più nello specifico:
- L’acquirente avrà il diritto a scaricare la provvigione se l’immobile è destinato a prima casa;
- Il venditore: non ha alcun diritto a sconti fiscali sulla provvigione pagata all’agenzia, anche se l’intermediazione è stata essenziale per la conclusione dell’affare;
Vale la pena a proposito mettere in evidenza un aspetto in particolare: se l’acquisto riguarda una seconda casa o un ufficio, la spesa dell’agenzia non può essere inserita nel modello 730.
Vediamo a questo punto cosa si intende, nello specifico, quando ci si riferisce ad abitazione principale. Affinché possa essere definito tale, l’acquirente (o i suoi familiari) devono dimorare abitualmente nell’immobile di riferimento e risiedervi anagraficamente. Se, al contrario, viene acquistata una casa e viene immediatamente affittata, oppure se la si sfrutta come casa vacanze, si andrà a perdere il diritto a inserire la provvigione nel modello 730. È importante sottolineare che il cambio di residenza dovrà sempre avvenire entro i termini previsti dalla legge (solitamente 12 mesi dall’acquisto) per consolidare il beneficio fiscale.
Il massimale di 1.000 euro: un rimborso di 190 euro
Un errore comune è pensare che l’intera parcella dell’agente immobiliare possa essere detratta. In realtà, non è proprio così: c’è infatti un tetto massimo di spesa da considerare e sul quale sarà necessario calcolare il beneficio fiscale, fissato a 1.000 euro per singola transazione.
Proviamo a questo punto a fare un esempio concreto: anche se si sono pagati 10.000€ all’agenzia per un acquisto di pregio, nel modello 730 si potrà indicare come spesa massima solo 1.000€. Visto e considerato che la detrazione è pari al 19%, il rimborso netto che si riceverà in busta paga (o come credito d’imposta) è di 190 euro.
Cosa deve contenere la fattura dell’agenzia
Per essere valida ai fini fiscali e superare eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate, la fattura emessa dal mediatore deve essere estremamente dettagliata. Attenzione quindi che siano presenti tutti i seguenti elementi:
- I dati dell’agenzia, cioè il numero di iscrizione al REA o al ruolo dei mediatori;
- Il codice fiscale, e questo discorso vale sia per l’acquirente (il beneficiario) sia per il venditore;
- Il riferimento all’immobile, cioè l’indirizzo e i dati catastali dell’abitazione acquistata;
- Le modalità di pagamento: dovrà dunque essere indicato in modo inequivocabile che il compenso è stato saldato tramite mezzi tracciabili (bonifico, assegno, carte).
Per il resto, ricordiamo che l’acquirente dovrà conservare con cura per almeno 10 anni tutta la documentazione relativa all’operazione che andrà presentata alle autorità competenti nel caso di eventuali controlli. Qui di seguito trovate i documenti da archiviare:
- Copia del rogito notarile: l’atto di compravendita deve citare esplicitamente l’intervento del mediatore immobiliare;
- Estratto conto bancario: la prova del pagamento tracciabile (bonifico o assegno circolare/bancario);
- Contratto di mediazione (incarico): anche se non è scontato che venga richiesto, avere il mandato firmato aiuta a chiarire la natura del rapporto con l’agenzia.
Sottolineiamo infine un ultimo aspetto che potrebbe far sorgere dei dubbi in chi si approccia alla materia per la prima volta: molti si chiedono se sia possibile detrarre la provvigione pagata al momento del preliminare di vendita (compromesso). La risposta a questa domanda è positiva, ma con una condizione: la detrazione può essere fruita solo nell’anno d’imposta in cui l’atto di compravendita viene regolarmente registrato. Se l’agenzia viene pagata a dicembre 2025 ma il rogito avviene a febbraio 2026, si potrà inserire la spesa solo nella dichiarazione dei redditi del 2027 (relativa all’anno 2026).
Fattura cointestata ai coniugi: come dividere la spesa
E cosa succede se l’immobile viene acquistato da una coppia e la fattura dell’agenzia fosse intestata a entrambi i soggetti? In questo scenario, è fondamentale ricordare che il limite di 1.000 euro è complessivo per l’immobile, non per singola persona. Se la fattura è cointestata al 50%, di conseguenza:
- Ogni coniuge potrà indicare nel proprio 730 una spesa di 500 euro;
- Il rimborso per ciascuno sarà di 95 euro (totale 190 euro per la coppia).
Se invece uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che sostiene la spesa può detrarre l’intera quota (fino al limite dei 1.000 euro totali).
