Acquistare una casa, oggi come oggi, è tutt’altro che semplice, anche perché richiede una liquidità di base che non tutti hanno a disposizione. Chi è in difficoltà però può in alcuni casi ottenere la possibilità di ottenere contanti per l’operazione contanti. In questo articolo vi spiegheremo dunque come funziona il mutuo liquidità, anche nel 2026 tutt’ora in corso, nonostante sia diventato uno strumento piuttosto raro.
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Cos’è il mutuo per liquidità
Con il termine mutuo per liquidità ci riferiamo ad un finanziamento a medio-lungo termine che permette al proprietario di un immobile di ottenere una somma di denaro senza dover giustificare alla banca l’utilizzo che ne farà. A differenza del mutuo ipotecario classico, finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione, qui la finalità è “libera”.
Il meccanismo si basa sulla sottoscrizione di un’ipoteca di primo grado sull’immobile di proprietà. In pratica, la casa funge da garanzia reale per la banca: se il mutuatario non dovesse onorare il debito, l’istituto può rivalersi sull’asset. Questo schema permette di accedere a cifre molto più elevate rispetto a un normale credito al consumo, trasformando il “valore mattone” in denaro liquido immediatamente disponibile sul conto corrente.
Quanto si può chiedere in banca?
Come facilmente intuibile, non si tratta di un’opportunità che può essere concessa a chiunque, né tantomeno di un beneficio economico illimitato. Ecco a proposito tutto quello che dovete sapere riguardo a requisiti e importi previsti.
La banca eroga massimo il 60%-70% del valore stimato
I requisiti fondamentali includono:
- Proprietà dell’immobile: la casa deve essere libera da altre ipoteche (o l’ipoteca esistente deve essere residua e di piccola entità);
- Reddito dimostrabile: anche se c’è una casa a garanzia, la banca vuole la certezza che il richiedente possa pagare la rata mensile;
- Età: generalmente il piano di ammortamento deve concludersi entro il 75° o 80° anno di età del richiedente.
Per quanto riguarda gli importi, la cifra minima solitamente parte dai 30.000 euro, mentre il tetto massimo dipende esclusivamente dal valore della perizia tecnica effettuata dall’istituto.
L’opzione della surroga
Di surroga su Affari e Finanza vi avevamo parlato in questa occasione, e vi confermiamo che anche in questo scenario è un’opzione possibile, pur con qualche necessaria precisazione.
È possibile utilizzare la surroga (anche chiamata portabilità del mutuo) ma con una distinzione tecnica: la surroga “pura” (a costo zero per il cliente) si applica solo al debito residuo del mutuo originario.
Se l’obiettivo è ottenere liquidità aggiuntiva spostando il mutuo verso un’altra banca, si parla tecnicamente di Surroga + Liquidità (o di sostituzione, in alternativa). In questo caso, il nuovo istituto estingue il vecchio debito e concede una somma extra. Attenzione però: a differenza della surroga standard, questa operazione comporta costi notarili e di istruttoria, poiché si stipula un nuovo contratto di mutuo.
Mutuo per liquidità vs prestito personale
Arriviamo a questo punto ad una domanda piuttosto comune: che differenza esiste tra le due forme di finanziamento, cioè tra mutuo per liquidità e prestito personale? Scopriamolo con questa tabella riassuntiva.
| Strumento | Importo massimo | Durata media | Presenza di ipoteca |
| Mutuo liquidità | Fino al 70% del valore immobile | Da 10 a 30 anni | Sì (Ipoteca di 1° grado) |
| Prestito personale | Solitamente max 50.000 – 75.000€ | Da 2 a 10 anni | No (Firma di garanzia) |
| Mutuo acquisto | Fino all’80% – 100% del prezzo | Fino a 30-40 anni | Sì |
Conviene rispetto a un prestito?
Per quanto nell’anno in corso il mercato abbia raggiunto una discreta stabilità, resta il fatto che permangano delle differenze anche piuttosto marcate tra i prodotti a nostra disposizione.
ln linea generale, possiamo dire che il mutuo per liquidità è quasi sempre più conveniente di un prestito personale in termini di TAN (il Tasso Annuo Nominale): il motivo è legato al fatto che la presenza di un’ipoteca su un immobile riduce drasticamente il rischio per la banca, che può quindi permettersi di offrire tassi più bassi.
Va comunque ricordato che, come si dice, “non è oro tutto ciò che luccica”: bisogna considerare i costi accessori, come la perizia del tecnico, l‘istruttoria della pratica e, soprattutto, l’atto notarile per l’iscrizione dell’ipoteca. Su somme piccole (sotto i 30.000-40.000 euro), il risparmio sugli interessi potrebbe essere vanificato dai costi fissi iniziali del mutuo.
Perché gli spread applicati sulla liquidità sono più alti?
Se confrontate le offerte, vi renderete conto che lo spread (cioè il ricarico della banca) su un mutuo liquidità è superiore di circa lo 0,50% – 1% rispetto a un mutuo per acquisto casa. Le ragioni sono principalmente due:
- Profilo di rischio: statisticamente, chi contrae un debito per necessità di liquidità generica ha una probabilità di insolvenza leggermente superiore rispetto a chi acquista una prima casa;
- Assenza di finalità: non essendoci un bene specifico da acquistare con quei soldi, la banca ha meno “controllo” sulla destinazione dei fondi e dunque compensa l’incertezza con un costo del denaro leggermente più alto.
