Chi stipula un mutuo pluriennale per l’acquisto della propria casa di solito decide di affidarsi ad un istituto di credito per accedere alla compravendita di un immobile già pronto per l’uso. Ma non è sempre il caso: in altri scenari, infatti, si può decidere di provare con un mutuo SAL (acronimo per “Stato Avanzamento Lavori”), che comporta delle condizioni ben diverse. Qui di seguito vi spiegheremo più nello specifico che cos’è e le modalità di pagamento delle varie tranche previste.
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Cos’è e come funziona il mutuo a stato avanzamento lavori
Il mutuo SAL (Stato Avanzamento Lavori) è un finanziamento finalizzato concepito specificamente per chi deve costruire un immobile da zero su un terreno di proprietà o per chi intende effettuare una ristrutturazione radicale e profonda di un edificio esistente. A differenza di un mutuo tradizionale, in cui l’istituto di credito eroga l’intera somma in un’unica soluzione direttamente al momento del rogito notarile, il mutuo SAL prevede un’erogazione frazionata nel tempo.
La banca, insomma, mette a disposizione il capitale in maniera graduale, di pari passo con la progressione fisica dei lavori edili. Questo meccanismo serve a tutelare l’istituto finanziario, che così si assicura che il valore della garanzia ipotecaria (l’immobile in costruzione) cresca progressivamente e rimanga sempre proporzionato al capitale effettivamente prestato.
Per comprendere al meglio le dinamiche sul campo e scoprire come impostare la pratica con la banca evitando passi falsi, è utile guardare questo approfondimento video:
L’iter tecnico: dalle tranche alle perizie intermedie
Ma come funziona esattamente il percorso tecnico per ottenere questo mutuo?
Come abbiamo anticipato, il cuore operativo del mutuo SAL risiede nella sua struttura a tranche (o quote di sblocco): l’iter si apre prima di tutto con una perizia iniziale sul progetto approvato e sul computo metrico estimativo redatto dal direttore dei lavori. Una volta deliberato il finanziamento, la banca procede all’erogazione della prima tranche per avviare il cantiere (o per l’acquisto del terreno/rudere).
Tocca poi al costruttore la responsabilità di completare le prime macro-fasi edili (ad esempio, le fondazioni e lo scheletro portante). Attenzione però perché arrivati a questo punto, per sbloccare la seconda tranche di denaro, non basterà una semplice autocertificazione: il perito nominato dalla banca dovrà effettuare un’ispezione sul posto. Il tecnico verifica la conformità dei lavori eseguiti rispetto al progetto e attesta l’effettivo incremento di valore del manufatto.
Solo dopo il deposito della perizia positiva, la banca potrà rilasciare la quota successiva. Il ciclo si ripete fino all’ultima tranche, svincolata solo dopo la presentazione del certificato di fine lavori e dell’abitabilità .
Come accordarsi con la banca sulle percentuali di sblocco
Non esiste un obbligo legislativo preciso che determini in forma univoca le percentuali di sblocco e il numero complessivo delle tranche, che si ottengono con processo negoziale approfondito tra il mutuatario e la banca prima della firma dell’atto. In genere, i piani di sblocco prevedono da un minimo di 3 a un massimo di 5 o 6 tranche distinte.
Comunque sia, in termini generici, possiamo dire che una ripartizione classica potrebbe prevedere il 20% all’apertura del cantiere, il 30% al rustico e alla copertura, un altro 30% al completamento dell’impiantistica e delle tamponature interne, e il restante 20% a fine lavori. Si tratta, di nuovo, di semplici stime di prendere con le dovute cautele.
I costi occulti di ispezione
Non di rado si commette l’errore di focalizzarsi esclusivamente al tasso di interesse (TAN) e alle spese di istruttoria iniziali. Esistono infatti dei veri e propri costi accessori ricorrenti che possono far lievitare (e molto!) l’esborso complessivo: i costi delle perizie intermedie.
Poiché ogni singolo sblocco di denaro richiede il sopralluogo e la relazione scritta del perito dell’istituto, il mutuatario dovrà remunerare il professionista per ciascuna uscita. Ogni ispezione tecnica sul cantiere ha un costo medio che oscilla – in modo indicativo, beninteso – tra i 250 e i 400 euro, a cui vanno aggiunte le spese di viaggio e le imposte. Ecco dunque che un mutuo strutturato su 5 tranche può comportare una spesa aggiuntiva per sole perizie superiore ai 1.500 euro complessivi!
Attenzione al Preammortamento
C’è anche un altro aspetto che in molti sottovalutano, cioè il periodo di preammortamento. Nei mutui tradizionali questa fase dura al massimo poche settimane (il tempo che intercorre tra la firma del contratto e l’inizio del mese successivo).
Nel mutuo SAL, invece, il preammortamento si estende per l’intera durata del cantiere, muovendosi solitamente in un arco di tempo compreso tra i 12 e i 24 mesi. Durante tutto questo periodo, l’ammortamento vero e proprio del mutuo non è ancora iniziato: il cliente si trova in una fase di transizione finanziaria molto particolare.
Perché durante i lavori si pagano rate a vuoto
Il periodo dei lavori comporta inoltre un costo ulteriore rappresentato dalle cosiddette, rate a vuoto, così chiamate perché sono composte unicamente da una quota interessi, senza alcuna quota capitale.
Significa che ogni mese il mutuatario versa denaro alla banca per remunerare il capitale di cui ha già usufruito, ma il debito complessivo non si riduce di un solo centesimo. Se il mutuo concesso è di 200.000 euro e il cantiere dura due anni, alla fine dei ventiquattro mesi il debito residuo sarà ancora esattamente di 200.000 euro, nonostante i pesanti esborsi mensili già sostenuti.
Come calcolare gli interessi di preammortamento
Gli interessi di preammortamento tecnico non si calcolano sull’importo totale deliberato, ma esclusivamente sulle somme effettivamente erogate fino a quel momento specifico.
A questo punto, per maggior chiarezza, vi presentiamo un esempio pratico: ipotizziamo un mutuo SAL da 200.000 euro a un tasso nominale annuo del 4% (pari allo 0,333% mensile). Se alla partenza (mese 0) la banca eroga una prima tranche di 50.000 euro, per i primi 4 mesi il mutuatario pagherà una quota interessi calcolata solo su quella cifra, pari a circa 166 euro al mese. Se al quarto mese viene sbloccata una seconda tranche di 70.000 euro (portando il totale erogato a 120.000 euro), nei 5 mesi successivi la rata mensile salirà a 400 euro. Solo quando verrà erogato l’intero saldo di 200.000 euro la rata integrerà la quota capitale, dando inizio all’ammortamento vero e proprio.
Come minimizzarne l’impatto chiudendo il cantiere velocemente
In breve, rispetto a quello che abbiamo evidenziato fino a questo punto emerge in modo evidente un aspetto interessante: tanto più lunghi sono i lavori, maggiore sarà l‘impatto economico del preammortamento. Ma quale può essere la soluzione per risparmiare?
Prima di tutto, è cruciale inserire nel contratto di appalto con l’impresa edile delle penali stringenti e dettagliate per ogni giorno di ritardo nella consegna dei lavori. Ridurre i tempi morti e tenere sempre monitorato il lavoro dei tecnici è la strategia giusta per limitare l’esborso ed evitare così brutte sorprese per il nostro portafoglio.
