Di modalità di investimento ne esistono numerosissime, ma chi è interessato a dedicarsi ad un’attività di accoglienza turistica (molto in trend in quest’epoca di overtourism) potrebbe scegliere di puntare sui condohotel, un’opzione decisamente interessante che forse non tutti ancora conoscono. In questo articolo analizzeremo come funziona il concetto stesso di condohotel e in che modo può portare guadagni nelle nostre casse.
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Come funziona l’investimento ibrido tra albergo e casa privata
In una struttura ricettiva di tipo condohotel le singole camere o suite vengono vendute a investitori privati che possono utilizzarle per alcune settimane all’anno e affittarle ai turisti nel tempo rimanente tramite la gestione alberghiera.
Si tratta di un modello versatile e interessante che permette all’acquirente di diventare proprietario a tutti gli effetti di una camera o suite d’albergo all’interno di un resort o di un hotel di fascia alta, posizionato solitamente in mete turistiche strategiche o in grandi città . L’unità viene usata come casa vacanze per i propri soggiorni personali e, nei mesi in cui resta sfitta, viene inserita nel circuito di prenotazione dell’hotel per generare un’entrata costante dal mercato turistico. In questo modo, insomma, si riesce a sfruttare al massimo le potenzialità di redditività della struttura stessa senza sprechi di sorta.
I vantaggi della gestione centralizzata senza pensieri per il proprietario
Uno dei punti di forza del condohotel è il fatto che tutte le mansioni operative vengono delegate al 100% alla direzione della struttura, eliminando di conseguenza lo stress tipico delle locazioni brevi più classiche dove potreste aver già soggiornato in passato
La divisione degli utili generati dalle prenotazioni turistiche e l’assenza di spese di manutenzione diretta
A differenza di un appartamento gestito privatamente, il proprietario non deve occuparsi di attività che in molti preferiscono evitare, come l’accoglienza dei clienti sul posto, della consegna delle chiavi, della promozione dell’immobile sui portali di prenotazione o della pulizia quotidiana.
- Senza pensieri sul campo: la direzione dell’albergo gestisce per intero l’operatività , dal check-in al servizio di portierato, garantendo standard elevati a tutti gli ospiti, che così avranno piacere a tornare anche in futuro;
- Divisione dei ricavi: le entrate generate dai soggiorni dei turisti vengono suddivise tra la società di gestione e il proprietario dell’unità secondo quote percentuali concordate nel contratto;
- Manutenzione centralizzata: le spese di pulizia quotidiana e la manutenzione ordinaria delle suite non ricadono sul proprietario come lavoro diretto, ma vengono coperte o detrattate direttamente dal flusso di cassa della gestione alberghiera.
Costo di acquisto della suite contro rendimento annuo garantito
Per comprendere l’impatto economico dell’operazione, la tabella sottostante riporta in modo sintetico una simulazione indicativa del guadagno netto per una suite acquistata in un condhotel, sottraendo le commissioni trattenute dalla direzione dell’albergo e i costi di gestione. Tutte le cifre sono chiaramente da prendere con le pinze, poiché si tratta di numeri di massima.
| Voce di bilancio / Indicatore economico | Importo / Valore stimato | Note operative |
| Costo di acquisto della suite | 200.000 euro | Prezzo di acquisto dell’unità immobiliare |
| Incasso lordo annuo (prenotazioni) | 24.000 euro | Basato su un tasso medio di occupazione stagionale |
| Commissione gestione albergo (40%) | 9.600 euro | Trattenuta per servizi, accoglienza e pulizie |
| Oneri di gestione e assicurazione | 2.400 euro | Copertura spese fisse e manutenzione comune |
| Guadagno netto annuo prima delle imposte | 12.000 euro | Rendimento netto stimato pari al 6% annuo |
I vincoli urbanistici e le limitazioni sull’uso personale
Attenzione però perché c’è un aspetto che non tutti conoscono: l’acquisto di una suite in un condohotel comporta precise regole contrattuali e urbanistiche legate alla destinazione d’uso dell’immobile, pensate per garantire la sostenibilità economica dell’intera struttura alberghiera. Qui di seguito trovate tutti i dettagli nel merito della questione.
Perché non è possibile trasformare la camera in una residenza fissa o viverci stabilmente tutto l’anno
A differenza di un classico appartamento residenziale, la suite d’albergo rimane vincolata alla destinazione urbanistica ricettivo-turistica.
- Divieto di residenza anagrafica: non è consentito stabilire la propria residenza principale all’interno del condohotel né richiedere il cambio di destinazione d’uso in abitazione civile;
- Limite di occupazione personale: il contratto di gestione fissa un numero massimo di settimane all’anno (generalmente tra le 2 e le 6 settimane) in cui il proprietario può soggiornare gratuitamente o a tariffa agevolata nella propria suite;
- Tutela del business alberghiero: l’obbligo di mettere la camera a disposizione della gestione per la maggior parte dell’anno garantisce che l’hotel mantenga il numero di camere necessario per rimanere operativo sul mercato e generare i rendimenti previsti per tutti gli investitori.