Accollo del mutuo: come funziona?

L’accollo del mutuo è una pratica in cui una persona (detta accollante) accetta di diventare responsabile per il rimborso di un mutuo o di un prestito presso una banca (accollatario) che è stato originariamente contratto da un’altra persona (il mutuatario o accollato). In sostanza, l’accollo significa che il primo soggetto si impegna a rimborsare il mutuo nel caso in cui il mutuatario non fosse in grado di farlo. Questo può essere utile in situazioni in cui il mutuatario non soddisfi i requisiti di credito da solo o desideri aumentare le probabilità di ottenere un mutuo con condizioni più favorevoli.

Come funziona l’accollo del mutuo 

Si tratta di un tipo di contratto disciplinato dall’art. 1273 del Codice Civile e che rientra in tutte le casistiche di quella che viene definita successione a titolo particolare nel debito. L’articolo recita:

Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione è avvenuta.

Esistono essenzialmente due tipi di accollo previsti dalla giurisprudenza. L’accollo può infatti di essere di natura interna o esterna, vediamo che differenza c’è

• L’accollo interno (o semplice) prevede il solo accordo tra l’acquirente e il venditore, senza che il creditore debba per forza partecipare. Questo tipo di accollo non è però prevista dal Codice Civile perché in questo caso specifico si applica il concetto più generale di autonomia privata.
• L‘accollo esterno invece impone che ci sia anche il consenso del creditore. Quest’ultimo prenderà attivamente parte alla stipula del contratto e in questo caso l’accollo prenderà la forma di un contratto plurilaterale o di un doppio negozio, il primo tra l’accollante e l’accollato e il secondo tra l’accollante ed il creditore.

Perché fare l’accollo del mutuo?

Viene a questo punto naturale chiedersi perché qualcuno dovrebbe farsi carico di un debito contratto da un’altra persona. Le motvazioni possono essere varie, e sono qui sono elencate:

• Se un costruttore ha contratto un mutuo per i lavori di costruzione di un immobile può decidere di trasferire le rimanenti rate del mutuo al futuro acquirente della casa.
• Se dovesse avvenire una separazione tra coniugi che in un primo momento avevano scelto un mutuo cointestato per la casa. Attraverso l’accollo uno dei due coniugi può scegliere di assumersi la proprietà della casa e, di conseguenza, l’obbligo di estinguere il mutuo. Va da sé che questa opzione è applicabile solo i due coniugi riescono a raggiungere un accordo.
• Se sull’immobile venduto pesa un mutuo che ancora non è stato rimborsato.
• Se dovesse avvenire una successione ereditaria con esistenza di un mutuo non rimborsato gli eredi avranno l’obbligo di accollarsi il debito, rivolgendosi alla banca che ha concesso il finanziamento. Se ciò non dovesse accadere la banca ha il diritto di avviare una procedura esecutiva per l’acquisizione dell’immobile.

A seconda della decisione della banca esistono inoltre due tipologie di accollo di mutuo, quello cumulativo e quello liberatorio. Si vedano qui di seguito le differenze tra i due.

Accollo cumulativo e accollo liberatorio: la differenza

Si parla di accollo cumulativo quando il debitore originario rimane ancora vincolato al contratto fino all’estinzione del mutuo stesso. In questo caso, la banca decide di non liberare il vecchio debitore, per esempio poichè ritiene che l’accollante non possieda le garanzie necessarie per farsi carico del rimborso. Questa è una soluzione rischiosa per l’accollato, che in caso di insolvenza dell’acquirente, dovrà necessariamente farsi carico di nuovo del mutuo.

Nel caso dell’accollo liberatorio del mutuo, invece, è possibile svincolare il debitore originario da qualsiasi tipo di vincolo esistente. In questa situazione infatti la banca andrà a firmare una liberatoria nella quale dichiarerà di accettare l’accollante come unico debitore. Nel caso in cui si manifestasse un inadempimento da parte dell’accollante l’accollato si assicurerà in ogni caso di non avere eventuali problemi con l’istituto di credito.

I vantaggi

L’accollo presenta diversi vantaggi, per tutti i soggetti coinvolti. Nello speccifico:

• Il creditore originario non sarà obbligato ad estinguere in anticipo il mutuo e non si dovrà nemmeno occupare della cancellazione dell’ipoteca.
• L’accollante non dovrà farsi carico delle spese come la perizia, le spese notarili e il costo d’iscrizione dell’ipoteca. Inoltre, se l’accollato fosse una società, l’accollante sarà tenuto a rimborsare al massimo l’80% della quota capitale ancora da rimborsare (il credito residuo).
• La banca si libera dall’onere di eseguire nuove perizie, rimanendo al contempo creditrice. L’unica differenza rispetto a prima è che cambierà il soggetto creditore.

Attenzione però: non sempre le banche accettanno l’accollo del mutuo. Non c’è nessun obbligo da parte del creditore di accettare questo tipo di contratto trilaterale. Può infatti accadere che gli istituti di credito preferiscano accendere nuovi mutui: il mutuo è legato alla necessità di sfruttare tassi di interesse o polizze assicurative più vantaggiose.