Avete deciso di trasferirvi e, invece di comprare una casa tramite mutuo, avete preferito di puntare sulla formula dell’affitto. Questa opzione per il proprietario della casa dove andrete a vivere vi obbligherà a presentare alcune garanzie, come nel caso della fideiussione bancaria per l’affitto (o, in alternativa, la fideiussione assicurativa). Ma quale è meglio? Ecco tutto quello che dovete sapere a riguardo!
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Cos’è e quando serve davvero (requisiti del locatore)
Contrariamente alla cauzione, alla quale non si può scampare, la fideiussione non è obbligatoria per legge. In ogni caso si tratta di una garanzia extra che il locatore di un immobile potrebbe richiedere per tutelarsi maggiormente. I casi più comuni in questa viene richiesta sono:
- Quando l’inquilino non è in grado di garantire una rendita stabile (per esempio se ha un contratto a tempo determinato, oppure se è un libero professionista a partita Iva);
- Quando il deposito cauzionale non è ritenuto sufficiente: generalmente la cauzione copre 3 mensilità, mentre la fideiussione può coprire un numero più a di mensilità (fino a 6, 9 o 12, a seconda del contratto e del massimale concordato) o l’intera durata del contratto;
- Quando l’inquilino è un soggetto straniero oppure non ha una storia creditizia facilmente verificabile in Italia;
- Nel caso in cui un locatario senta il bisogno di una garanzia più “liquida” e sicura rispetto alla sola cauzione, che può essere oggetto di contenzioso al termine della locazione.
Fideiussione bancaria vs assicurativa
Arriviamo a questo punto ad una distinzione importante, quella tra fideiussione bancaria e assicurativa. Quali sono le loro caratteristiche e in che modo si differenziano?
Vantaggi/Svantaggi (tempi, costi, requisiti)
La fideiussione bancaria è rilasciata da un istituto di credito come, per l’appunto, una banca. Questi alcuni dei suoi punti di forza più rilevanti.
- Massima affidabilità per il locatore: le banche sono tradizionalmente percepite come garanti estremamente solidi;
- Rapidità di escussione: se rilasciata con la clausola “a prima richiesta”, il pagamento è spesso più rapido per il locatore, che non deve attendere una sentenza di sfratto.
L’opzione bancaria, d’altra parte, presenta anche delle debolezze, tra le quali:
- Blocco della liquidità: la banca richiede quasi sempre un deposito cauzionale a garanzia, ovvero congela sul conto corrente dell’inquilino la somma garantita (ad esempio, 6 o 12 mensilità) per tutta la durata del contratto. Questo è il suo più grande svantaggio per l’inquilino;
- Costi: spesso più elevati (premi annuali + commissioni + blocco del capitale);
- Burocrazia e tempi: l‘istruttoria bancaria è generalmente più lunga e complessa, e necessita una valutazione rigorosa della solvibilità dell’inquilino.
In parallelo, esiste la possibilità di scegliere una fideiussione assicurativa, rilasciata da una compagnia assicurativa regolarmente autorizzata (spesso tramite un broker). Ecco, in sintesi, i suoi vantaggi:
- Mantenimento della liquidità: l’inquilino non deve immobilizzare il capitale garantito. Paga solo il premio assicurativo;
- Burocrazia e tempi: l’iter è in genere più snello e veloce rispetto a quello bancario;
- Coperture aggiuntive: alcune polizze includono servizi aggiuntivi come la tutela legale o il rimborso per i danni arrecati all’immobile.
Anche in questo caso, pur trovandoci di fronte a vantaggi indubbi, è necessario evidenziare le criticità di un’opzione simile. Tra queste spiccano:
- Il possibile “no” del locatore: alcuni proprietari la percepiscono come una garanzia meno immediata o meno “solida” rispetto a quella bancaria;
- Tempi di escussione: senza la clausola “a prima richiesta” (che è meno comune nelle assicurative, o è applicata con maggiori restrizioni), il pagamento al locatore potrebbe richiedere più tempo, talvolta subordinato all’avvio o alla conclusione di un procedimento legale (come lo sfratto);
- Costi: il premio in percentuale sull’importo garantito è spesso più alto rispetto alla commissione bancaria (escludendo però il costo del blocco del capitale).
Quanto costa davvero (premio %, commissioni, istruttoria)
Per calcolare il costo di una fideiussione è necessario considerare diverse componenti, come il premio (cioè il costo della garanzia), le commissioni di istruttoria e tutti gli oneri accessori (ne sono esempi il bollo o ancora le spese di gestione).
Per quanto riguarda la fideiussione bancaria di norma il costo corrisponde a circa l’1% – il 3% della somma garantita; per quella assicurativa, invece, la percentuale del costo aumenta tra circa il 2% – 4% della somma garantita.
Facciamo un esempio! Se il canone mensile è di 800€ e si garantiscono 6 mensilità (4.800€), questi saranno i costi indicativi previsti nei due scenari:
- Costo Assicurativa (3%): 144€/anno (nessun blocco).
- Costo Bancaria (3%): 144€/anno + 4.800€ bloccati.
Clausole da leggere: “a prima richiesta”, rinnovo automatico, franchigie
Come per qualunque contratto, anche per quanto riguarda la sottoscrizione di una fideiussione è fondamentale accertarsi delle condizioni imposte prima della firma.
La clausola più delicata è senza ombra di dubbio quella “a prima richiesta”, che stabilisce che il fideiussore (banca o compagnia) deve pagare immediatamente il locatore non appena quest’ultimo dichiara l‘inadempienza dell’inquilino, senza poter sollevare eccezioni basate sul contratto di locazione e senza attendere una sentenza giudiziaria contro l’inquilino. Nella fideiussione bancaria è la norma, mentre è molto più rara in quella assicurativa.
Nel caso delle fideiussioni assicurative spesso ci troviamo di fronte a polizze annuali. È cruciale verificare se è previsto il rinnovo automatico e, in caso contrario, quali sono le tempistiche e le procedure per il rinnovo, onde evitare che la garanzia decada prima della fine del contratto di locazione. Il mancato rinnovo potrebbe far decadere la garanzia.
Consigliamo, tra le altre cose, di controllare se previste franchigie (una somma che resta a carico del locatore) o scoperti in caso di sinistro. Le polizze di alto livello per l’affitto in genere non ne hanno, ma è sempre bene controllare.
Tabella di confronto
Ecco a voi lettori una tabella con la quale potete confrontare le caratteristiche intrinseche delle due fideiussioni.
| Fideiussione bancaria | Fideiussione assicurativa | |
| Le tempistiche per il rilascio | I tempi in questo caso sono piuttosto lunghi (si parla di circa 2-4 settimane, per istruttoria) | Qui i tempi sono più brevi, di norma circa 3-7 giorni, se documentazione completa |
| II costo annuo | 1% – 3% (più costo capitale bloccato) | 2% – 4% (solo premio) |
| Lo svincolo | Rilascio del capitale vincolato solo al termine del contratto e dopo verifica del locatore | Decadenza della polizza alla scadenza o risoluzione anticipata del contratto |
| I documenti | Certificati di reddito, CUD/Modello Unico, analisi solvibilità, richiesta di vincolo | Documenti d’identità, buste paga/redditi, contratto di locazione preliminare |
| Quando conviene | Il locatore la richiede specificamente (o se si ha liquidità in eccesso da vincolare) | Si vuole preservare la liquidità e avere un iter più snello e veloce |
Checklist per la scelta
Prima di selezionare una o l’altra opzione, conviene dunque fermarsi un istante e riflettere su quale sia la migliore per le proprie necessità, ponendosi le seguenti domande:
- La clausola “a prima richiesta” è presente?
- La garanzia copre l’intera durata (es. 4+4) o è annuale?
- Il massimale offerto (es. 6, 9 o 12 mensilità) soddisfa la richiesta del locatore?
- Qual è il costo effettivo?
- La banca o la compagnia assicurativa è solida e riconosciuta? Se sì, il proprietario verrà rassicurato facilmente.
FAQ
La fideiussione ostituisce il deposito cauzionale?
Sì, ed è la sua funzione primaria. Attenzione perché è essenziale che il contratto di locazione specifichi chiaramente che la fideiussione funge da unica garanzia.
Chi paga il premio?
Questo costo è sempre a carico dell’inquilino.
Posso recedere prima?
Sì, ma solo se si risolve anticipatamente il contratto di locazione.
