La Legge di Bilancio ha introdotto modifiche sostanziali per chi affitta immobili a fini turistici o per brevi periodi. Per i proprietari di immobili che si interrogano su come gestire al meglio la tassazione delle proprie locazioni brevi nel 2025, la normativa sulla cedolare secca affitti brevi è un tema di grande rilevanza. Quest’anno porta con sé un’importante variazione che riguarda l’aliquota del 26%, un aumento che può avere un impatto significativo sui guadagni. Capire chi paga imposta sostitutiva e in quali casi l’aliquota si alza è cruciale per pianificare la gestione delle locazioni e non incorrere in spiacevoli sorprese fiscali.
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Che cos’è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale e agevolato, che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sul canone di locazione. Si tratta di un’imposta sostitutiva che, nel caso degli affitti brevi, permette di calcolare la tassazione sui redditi derivanti dalla locazione di immobili per periodi non superiori a 30 giorni. La cedolare secca affitti brevi è una scelta molto popolare tra i proprietari di case e appartamenti, in quanto semplifica notevolmente gli adempimenti fiscali e, fino a poco tempo fa, offriva un’aliquota fissa e vantaggiosa.
Il funzionamento è relativamente semplice: invece di sommare il reddito da locazione al reddito complessivo e applicare le aliquote progressive dell’Irpef, si applica direttamente un’aliquota fissa sul canone di locazione percepito. Nel 2025, la normativa distingue chiaramente due scenari, legati al numero di immobili gestiti dal singolo contribuente. Per il primo immobile locato, l’aliquota agevolata rimane al 21%, mentre dal secondo immobile in poi si applica l’aliquota del 26%. Questo rappresenta il cambiamento principale e la ragione per cui la gestione di più immobili per affitti brevi richiede una pianificazione fiscale attenta.
Il meccanismo è pensato per distinguere tra chi affitta in maniera occasionale e chi svolge un’attività di impresa vera e propria, anche se non organizzata in forma societaria.
| Aliquota Cedolare Secca | Condizioni di Applicazione | Esempi Pratici |
| 21% | Per la locazione di un solo immobile destinato a locazione breve da parte di una persona fisica. | Un proprietario che affitta il suo appartamento al mare per le vacanze. |
| 26% | Per la locazione di due o più immobili destinati a locazione breve da parte di una persona fisica. | Un proprietario che affitta sia un appartamento in città che una casa in montagna. |
Quando scatta l’aliquota del 26%
Il punto focale della nuova normativa è la soglia di accesso all’aliquota del 26%. L’aumento si attiva non appena una persona fisica, al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, affitta più di una unità immobiliare per periodi brevi nel corso di un anno solare. La definizione di locazione turistica breve, rimane invariata: si tratta di contratti di locazione di immobili a uso abitativo della durata non superiore a 30 giorni, inclusi quelli che prevedono la fornitura di servizi come la pulizia o la biancheria.
Il calcolo non è basato sul numero di contratti, ma sul numero di immobili gestiti. Se due appartamenti vengono affittati per 15 e 20 giorni, entrambi rientrano nel conteggio e l’aliquota del 26% si applica a entrambi. La logica dietro questa misura è quella di tassare in modo più progressivo i redditi di chi gestisce un “portafoglio” di immobili, avvicinando la tassazione dei redditi da cedolare secca affitti brevi a quella di un’attività professionale.
Checklist: casi tipici di applicazione
Ecco una checklist per capire quando si applica l’aliquota maggiorata:
- Proprietario: l’immobile deve essere intestato a una persona fisica. Non è necessario che l’attività sia svolta in modo imprenditoriale.
- Numero di immobili in affitto: la soglia scatta dal secondo immobile in poi. Se si affitta solo un appartamento, l’aliquota rimane al 21%.
- Durata contratto: se i contratti superano i 30 giorni, si applicano le norme ordinarie sulle locazioni a lungo termine. Nessun obbligo di registrazione all’Agenzia delle Entrate per contratti sotto i 30 giorni.
- Destinazione d’uso: l’immobile deve essere a uso abitativo.
- Tipologia di immobile: l’affitto breve riguarda unità abitative (categorie catastali da A1 ad A11, esclusa A10 uffici). Possibili anche pertinenze locate insieme (es. box, cantina).
- Gestione tramite portali online (Airbnb, Booking, ecc.): Se l’intermediazione è svolta tramite portali, la cedolare secca può essere applicata anche sui redditi incassati tramite piattaforma.
- Esclusioni: non applicabile a contratti con società, enti o professionisti. Non applicabile a immobili accatastati come uffici (A10).
Questo aumento dell’aliquota cedolare 26 per cento affitti brevi è un segnale chiaro che il fisco intende monitorare con maggiore attenzione il settore delle locazioni turistiche, cercando di equiparare la tassazione di chi gestisce un numero elevato di proprietà a quella di un’attività d’impresa, anche se non formalmente costituita.
Adempimenti per i proprietari
Non basta sapere chi paga imposta sostitutiva e quale aliquota applicare; è fondamentale conoscere tutti gli adempimenti necessari per essere in regola. I proprietari che si avvalgono della cedolare secca affitti brevi devono comunicare all’Agenzia delle Entrate l’opzione per questo regime fiscale in fase di dichiarazione dei redditi. Inoltre, dal 2025, è stato introdotto l’obbligo di identificazione per tutte le unità destinate a locazione turistica attraverso il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice, che deve essere esposto in ogni annuncio, serve a tracciare la regolarità delle locazioni e a contrastare l’evasione fiscale.
Gli obblighi host registrazione includono non solo l’ottenimento del CIN, ma anche la comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura tramite il Portale Alloggiati Web, e la riscossione della cosiddetta guest tax imposta di soggiorno, se prevista dal comune di appartenenza. Questa imposta, che varia da città a città, deve essere versata al comune secondo le modalità e le scadenze stabilite. Il mancato rispetto di questi obblighi può portare a sanzioni amministrative e fiscali anche molto pesanti.
Nel caso di locazioni brevi, non è obbligatoria la registrazione del contratto, ma è necessario inviare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti stipulati. La trasmissione dei dati può avvenire in autonomia o tramite un intermediario, come un’agenzia immobiliare o un portale online.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca
La cedolare secca per gli affitti brevi presenta indubbiamente vantaggi e svantaggi. È una scelta da valutare con attenzione, specialmente alla luce dell’aumento dell’aliquota per il 2025.
La cedolare secca sugli affitti brevi presenta diversi vantaggi e svantaggi che è utile valutare prima di scegliere questo regime. Tra i principali punti di forza vi è la semplicità di calcolo, poiché l’imposta viene determinata in maniera immediata senza dover sommare i redditi da locazione al reddito complessivo. A ciò si aggiunge la certezza del carico fiscale, garantita da un’aliquota fissa che mette al riparo dalle sorprese legate alle fasce progressive dell’Irpef. Un ulteriore beneficio è rappresentato dall’assenza dell’imposta di registro e di bollo, normalmente dovute nei contratti ordinari, che permette quindi un risparmio concreto sui costi accessori.
Dall’altro lato, questo regime presenta anche alcune criticità. In primo luogo, vi è l’impossibilità di dedurre i costi: optando per la cedolare secca, non si possono sottrarre le spese sostenute per l’immobile, come quelle di manutenzione o gli interessi passivi sul mutuo. Inoltre, per chi possiede e affitta più unità immobiliari, l’aliquota può salire al 26%, riducendo la convenienza soprattutto quando sono rilevanti le spese che, con il regime ordinario, si potrebbero portare in deduzione. Infine, questo sistema può rivelarsi meno vantaggioso per i contribuenti con redditi complessivi bassi, perché l’Irpef ordinaria potrebbe risultare inferiore al 21% o al 26% previsti dalla cedolare.
| Pro | Contro |
| Tassazione fissa e prevedibile | Impossibilità di detrarre i costi |
| Esenzione da imposte di registro e bollo | Aliquota del 26% per più immobili |
| Semplificazione degli adempimenti | Potenziale svantaggio per redditi bassi |
Domande frequenti sugli affitti brevi
- Qual è la differenza tra casa vacanze e locazione breve? La principale differenza è nella gestione. Una locazione breve è un affitto di un immobile per un periodo non superiore a 30 giorni, senza servizi aggiuntivi. Una casa vacanze, invece, è una struttura ricettiva con servizi tipici di un’attività d’impresa, come il cambio biancheria e la pulizia giornaliera. La cedolare secca affitti brevi si applica alle locazioni brevi, mentre le case vacanze sono soggette alla tassazione ordinaria d’impresa.
- Affitti brevi: quante unità 2025? Dal 2025, la soglia per l’applicazione dell’aliquota agevolata del 21% è di una sola unità immobiliare. Dal secondo immobile in poi si applica il 26%.
- Cosa succede se si ha un intermediario? Se viene utilizzato un intermediario, come Booking.com o Airbnb, è loro compito, in qualità di sostituti d’imposta, prelevare l’imposta sostitutiva al momento del pagamento. L’intermediario rilascerà poi un’apposita certificazione che attesta le ritenute versate.
Fonti e normativa aggiornata
Le informazioni contenute in questo articolo sono basate sulle disposizioni della Legge di Bilancio 2024 e 2025, che ha introdotto le modifiche alla disciplina della cedolare secca affitti brevi, e sul Decreto Legge n. 50/2017. È sempre consigliabile consultare un commercialista o un esperto fiscale per una consulenza personalizzata, dato che le norme possono variare e presentare casi particolari non trattati in questo articolo.
