In una situazione di normalità, un immobile è occupato dalla persona regolarmente autorizzata a vivere al suo interno. Ad ogni modo, in alcuni casi può purtroppo accadere che soggetti terzi occupino l’immobile in modo abusivo: ecco che in questi si casi si può eventualmente accedere a quella che viene chiamata “indennità di occupazione“, che corrisponde ad un vero e proprio risarcimento. Qui di seguito evidenzieremo quali sono le casistiche che si possono presentare.
L’indennità di occupazione è un risarcimento dovuto dal detentore di un immobile al proprietario dello stesso, per l’utilizzo non autorizzato dell’immobile medesimo. Tale situazione può verificarsi in diversi contesti, come ad esempio quando un contratto di locazione è scaduto e l’inquilino continua a occupare l’immobile senza rinnovarlo, o quando qualcuno occupa un immobile senza alcun titolo legale di sorta.
L’importo dell’indennità viene generalmente determinato in base al valore locativo dell’immobile, vale a dire quanto costerebbe affittare quell’immobile in condizioni normali di mercato. Tuttavia, ci possono essere variabili che influenzano la determinazione dell’importo, come ad esempio la durata effettiva dell’occupazione e il danno eventualmente subito dal proprietario e cagionato dal soggetto che ha occupato l’immobile di sua proprietà.
Le casistiche più comuni
Si è visto in precedenza qual è il quadro generale legato all’indennità di occupazione, ma qui di seguito si cercherà di evidenziare tutti gli scenari possibili più nel dettaglio con particolare riferimento alle situazioni che più spesso si presentano.
Uno dei casi più comuni in cui si applica l’indennità di occupazione è sicuramente quello che si presenta quando un contratto di locazione giunge alla sua naturale scadenza e l’inquilino continua a vivere nell’immobile senza aver rinnovato il contratto. In queste situazioni, se il proprietario non ha dato il consenso alla permanenza dell’inquilino, quest’ultimo è tenuto a pagare un’indennità di occupazione. È importante notare che, anche se l’inquilino continua a pagare un canone di locazione, senza un contratto valido o il consenso del proprietario, tale pagamento potrà essere già di per sé considerato come indennità di occupazione.
Vale inoltre la pena ricordare che ci si può trovare dinnanzi anche a vere e proprie occupazioni abusive: l’indennità di occupazione si applica infatti anche quando una persona occupa un immobile senza alcun titolo legale. Questo può avvenire, ad esempio, in caso di occupazione di case sfitte o di proprietà non custodite. In questi casi, il proprietario avrà il diritto di richiedere l’indennità di occupazione come risarcimento per l’utilizzo non autorizzato del suo immobile.
Ci sono inoltre gli sfratti esecutivi: se un inquilino non lascia l’immobile dopo la convalida dello sfratto, il proprietario potrà richiedere un’indennità per il periodo in cui l’inquilino continua a occupare l’immobile. Questo servirà a compensare il proprietario per il mancato guadagno e i disagi causati dall’occupazione illegittima.
Il calcolo dell’indennità
I proprietari di immobili che si siano ritrovati in questa scomoda situazione si potrebbero a questo punto chiedere in che modo si calcoli questo tipo di indennizzo. Si parta innanzitutto da ciò che dice l’art. 1591 del codice civile, che nel merito della questione (“danni per ritardata restituzione”) precisa:
“Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.
Basandosi nella maggior parte dei casi sul valore effettivo dell’immobile, il suo valore può essere determinato facendo riferimento ai canoni di affitto di immobili simili nella stessa area. In alcuni casi, il giudice può decidere di applicare un valore maggiore rispetto al canone di locazione originario, specialmente se l’occupazione ha causato particolari disagi o danni al proprietario. Ad esempio, se l’immobile occupato abusivamente è situato in una zona con un alto valore di mercato, l’indennità di occupazione potrebbe essere calcolata su una base mensile che riflette i prezzi di affitto locali. Se il valore locativo dell’immobile è di 1.000 euro al mese, l’indennità di occupazione potrebbe essere pari a questa cifra o, in alcuni casi, anche superiore, a seconda delle circostanze.
Parlando di cifre minime e massime: l’ammontare del risarcimento partirà da una base corrispondente al canone di locazione concordato nel contratto e potrà incrementare se il locatore riuscirà a dimostrare di aver offerto una perdita economica; quest’ultimo caso può accadere, ad esempio, nel caso in cui il proprietario abbia perso l’opportunità di affittare l’immobile a un canone più elevato o abbia dovuto rinunciare alla vendita dell’immobile.
Come difendersi
Un avvocato al lavoro
Si tratta evidentemente di una situazione molto scomoda che nessun proprietario di immobile vorrebbe mai trovarsi ad affrontare. Per tutelarsi sono due le strade possibili, quella civile e quella penale.
In sede civile, il proprietario potrà appellarsi all’articolo 948 del codice civile e ad un’azione di rivendicazione per occupazione abusiva. In sede penale si potrà invece ricorrere ad una denuncia alla Procura della Repubblica competente. Le ipotesi di reato che si possono presentare in questi casi sono le seguenti:
Invasione di terreni o edifici (articolo 633 del codice penale);
