La cedolare secca, il regime fiscale che prevede l’applicazione di una tassa piatta sugli affitti, è una opportunità che ha interessato gli affitti residenziali negli ultimi anni. Tuttavia, l’estensione della cedolare secca per affitti commerciali è ora oggetto di discussione del Governo e potrebbe portare a significative modifiche nel settore immobiliare.
Cosa si intende per cedolare secca?
Come si legge sul portale dell’Agenzia delle entrate, la cedolare secca è un regime fiscale introdotto nel 2011 che prevede l’applicazione di una tassa piatta sugli affitti. In pratica, i proprietari di immobili possono optare per il pagamento di una percentuale fissa sugli affitti, senza dover calcolare l’imposta sul reddito tradizionale, il cui scaglione dipende dalla dichiarazione dei redditi del contribuente. Questo regime semplifica la dichiarazione fiscale e costituisce quasi sempre un forte risparmio.
La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo al regime ordinario regolato dall’articolo 3 del D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011. Si può definire tassazione agevolata, perché prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF sul contratto d’affitto con aliquota pari al 10% per affitti a canone concordato e 21% sul contratto d’affitto a canone libero. Inoltre, chi decide di aderire alla cedolare secca non dovrà pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Quali sono le attuali limitazioni della cedolare secca?
Attualmente, la cedolare secca si applica esclusivamente agli affitti residenziali. Tuttavia, con la proposta di riforma in corso, si sta valutando l’estensione della cedolare secca per affitti commerciali, tutti quegli affitti non abitativi, come i negozi e gli immobili commerciali. La riforma fiscale in discussione potrebbe ampliare ulteriormente l’applicazione della cedolare secca anche ad altri tipi di immobili non residenziali, come gli studi professionali e gli uffici.
La cedolare secca per affitti commerciali, non è una novità, la misura era stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2019 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale C/1 e con una superficie inferiore a 600 mq, ma solo per quell’anno e non è mai più stata prorogata. Con la prossima riforma del fisco è già prevista all’interno della bozza del disegno di legge delega.
Cedolare secca per affitti commerciali: vantaggi e svantaggi
L’estensione della cedolare secca agli affitti commerciali porta con sé un problema di coperture finanziarie, poiché l’applicazione della cedolare secca determina ovviamente una riduzione delle imposte tradizionali, come l’IRPEF, le addizionali locali, l’imposta di registro e il bollo. Tuttavia, l’implementazione dell’estensione della cedolare secca agli affitti commerciali potrebbe far emergere – come già successo nel settore abitativo – numerosi affitti non regolamentati: rendendo più conveniente la tassazione, i contribuenti saranno portati a regolarizzare i contratti di locazione a uso commerciale. Ricordiamo peraltro che l’affitto non registrato è nullo e quindi le parti non possono far valere in giudizio i propri diritti.
L’estensione della cedolare secca agli immobili diversi da quelli abitativi comporterebbe importanti vantaggi per i proprietari e per il tessuto imprenditoriale. Ciò potrebbe incentivare il settore immobiliare nelle aree non residenziali, favorendo la nascita di nuove imprese e attività commerciali, anche grazie ad un possibile calo dei costi degli affitti. Potrebbe anche essere un nuovo incentivo agli investimenti nell’immobiliare.
È importante sottolineare che i tempi di attuazione della riforma fiscale potrebbero essere lunghi e che le ipotesi finora presentate potrebbero subire modifiche prima dell’approvazione definitiva. Sarà necessario attendere ulteriori sviluppi e decisioni del governo Meloni per comprendere come verrà affrontata la questione della cedolare secca e della sua estensione agli immobili non residenziali.
Cedolare secca per affitti commerciali: riforma fiscale
Nella bozza del disegno di legge delega approvato in CdM e in arrivo in Parlamento, si legge che nell’ottica di una revisione dell’IRPEF, con particolare riguardo ai redditi dei fabbricati, si prevede la possibilità di estendere il regime della cedolare secca agli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo. La nuova riforma vuole rivedere radicalmente il sistema fiscale italiano, e per l’IRPEF è prevista una revisione non solo dell’impianto generale, con una riduzione a tre aliquote e il progressivo passaggio all’aliquota unica, ma anche la revisione del calcolo di detrazioni e deduzioni, redditi agrari, redditi dei fabbricati, redditi di natura finanziaria, redditi da lavoro dipendente e assimilati, redditi da lavoro autonomo, redditi d’impresa e redditi diversi.
Se la riforma prevede l’applicazione della cedolare secca per gli affitti commerciali, non è detto che il riferimento “agli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo”, non includa anche altre categorie d’uso. Si dovranno attendere i Decreti Legislativi che attueranno la delega per conoscere con esattezza come si concretizzerà la misura.
