La tassazione immobili in Germania invita gli investitori italiani alla prudenza. L’idea di diversificare il tuo portafoglio immobiliare con strategie di flipping o con un investimento nel Real Estate europeo non è sbagliata, soprattutto perché l’UE non è direttamente coinvolta nei crack finanziari dei colossi cinesi. È anche vero che la forte tassazione sugli immobili presente in Italia non offre le stesse garanzie di profitto che, invece, la Germania potrebbe dare previa valutazione degli immobili su cui investire.
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Il mercato italiano soffre della scarsa mobilità basata anche sul minore accesso al credito da parte delle banche su mutui e prestiti, oltre al generale clima di immobilità: chi ha uno o più appartamenti, soprattutto in località turistiche, difficilmente vende e preferisce affittare, anche con soluzioni a brevissimo termine. Come muoversi nel mercato immobiliare tedesco?
Come funziona la tassazione in Germania: la Grundsteuer
Se hai scelto di investire nel mattone tedesco e non in titoli di fondi immobiliari, dovrai fare i conti con la Grundsteuer. È l’imposta catastale che è stata modificata lo scorso anno e che i proprietari devono pagare per aggiornare i dati del Catasto e garantire trasparenza sulla proprietà dell’immobile. Negli altri Paesi europei c’è molta attenzione verso i termini, le scadenze e le comunicazioni: questo rende le procedure più snelle rispetto all’Italia, ma costringe anche a metterti subito in regola se devi presentare dei documenti.
Puoi effettuare la procedura da solo, ma trattandosi di normative di un Paese estero ti consigliamo di affidarti a un commercialista locale, oppure esperto di queste dinamiche. Nella dichiarazione che serve per calcolare poi l’imposta catastale tedesca, sono necessari i seguenti dati:
- area della proprietà;
- valore del terreno;
- superficie lorda;
- tipo di proprietà (appartamento, villa, ecc.);
- anno di costruzione;
- superficie dell’appartamento;
- superficie calpestabile;
- affitto netto, cioè la nostra rendita catastale.
Se ti vendono un immobile in Germania, ti consigliamo di non comprare casa senza agenzia, ma di affidarti a un consulente che saprà darti tutta la documentazione dove sono presenti questi dati. Il nuovo valore d’imposta sarà calcolato nel 2025, ma le carte devono essere in ordine entro il 1° gennaio 2024.
Prima di questo cambiamento, la Germania utilizzava un sistema precedente alla Seconda Guerra Mondiale: si calcolava il valore in 3 fasi e si procedeva poi a far pagare al proprietario sempre lo stesso importo. Con la nuova normativa ci si affida a dati più precisi.
Oltre all’imposta catastale, ci sono diverse voci che compongono la tassazione immobili in Germania e le spese immobiliari in genere. Quali sono?
- Tassa di acquisto. Entro 30 giorni dalla compravendita devi pagare questa tassa variabile da città a città dal 3,5% al 4,5%;
- Spese notarili.
- Spese di agenzia che, come abbiamo visto, può essere rischioso evitare;
- Imposta di registro fino all’1,2% del valore dell’immobile;
- Mutuo e imposte ipotecarie;
- Tassa di proprietà a partire da 150 euro in base alla metratura;
- Tasse locali, simili a quelle comunali che abbiamo in Italia;
- Tasse per la spazzatura e i servizi pubblici in genere. Questo costo è mensile e varia da 0,50 euro ai 3 euro.
In Germania esiste una tassa patrimoniale che si chiama IVIE per i proprietari di immobili in Germania residenti in Italia. C’è una franchigia da 200 euro, quindi è bene far effettuare il calcolo da un commercialista. Infatti, la proprietà in Germania va dichiarata anche in Italia.
Comprare casa in Germania nel 2023, i requisiti
Non ci sono requisiti specifici per comprare casa in Germania, ma c’è senz’altro una procedura da seguire. Infatti, in modo simile all’Italia, anche in Germania è necessario che ci sia un contratto firmato alla presenza di un notaio, che poi si occupa di fornire le copie ai soggetti interessati e agli enti tedeschi preposti al controllo. Il notaio deve fornire anche i documenti delle avvenute registrazioni presso queste istituzioni.
Ricorda che la Germania è divisa in 16 Länder, che si possono accomunare alle nostre Regioni. Possono esserci delle leggi regionali che intervengono nelle compravendite immobiliari, quindi è bene verificare anche questo aspetto.
Investire in immobili in Germania conviene?
Investire nell’immobiliare in Germania ha il suo perché. Se lavori in Germania per brevi periodi, oppure vorresti usare l’immobile come seconda casa per le vacanze, o ancora vuoi sfruttare le condizioni più favorevoli a livello burocratico per poter ottenere un affitto, sono tutte motivazioni valide.
Se, invece, vuoi investire nel mattone nel Paese, ma non vuoi avere a che fare con i problemi legati alla tassazione degli immobili in Germania, ti consigliamo di rivolgerti a fondi di investimento immobiliare verso la Germania. Così avrai dei titoli che sono più semplici da rendicontare nella dichiarazione dei redditi, non hai il problema di dover pagare le tasse sulla seconda casa in Germania (infatti, per la normativa italiana vale come seconda casa nella maggioranza dei casi) e puoi usufruire con un rendimento delle condizioni del mercato tedesco.
Prima di fare le tue valutazioni, ricordati di verificare che l’appartamento esista davvero. Può sembrare banale, ma le truffe sono dietro l’angolo.
