Il settore immobiliare è spesso raccontato come un mercato “in crisi”, ma la realtà è più sfumata: oggi il mattone sta vivendo soprattutto una trasformazione.
Tra tassi più alti, regole in evoluzione e domanda che cambia città per città, non basta più comprare e aspettare che l’immobile generi rendita. Conta la capacità di leggere il contesto e scegliere la strategia giusta: nuove costruzioni o rigenerazione dell’esistente, messa a reddito con locazioni medio-lunghe oppure affitti brevi.
Per avere un quadro aggiornato sull’andamento del settore immobiliare, sulle opzioni disponibili per gli investitori tra nuove costruzioni e rigenerazione di edifici già esistente e sulla scelta tra media-lunga locazione e affitti brevi abbiamo intervistato Simone Berneri, di Urban Contract.
Negli ultimi anni si parla spesso di crisi del mattone. Sei d’accordo con questa lettura?
Non del tutto. Più che di crisi parlerei di un cambiamento strutturale. Il mercato immobiliare non funziona più come dieci o quindici anni fa, quando bastava acquistare un immobile e aspettare che producesse rendita. Quel modello oggi non è più sufficiente. I tassi, la normativa e il contesto economico hanno reso il settore più selettivo. Le opportunità esistono ancora, ma richiedono competenze e capacità di adattamento.
In cosa consiste, concretamente, l’approccio che stai adottando oggi nelle tue operazioni immobiliari?
Il punto di partenza è che non tutti gli immobili devono fare la stessa cosa. In alcuni casi ha senso acquistare, riqualificare e rivendere, soprattutto quando si può riportare sul mercato un prodotto che prima non era competitivo. In altri casi, invece, la scelta migliore è la messa a reddito tramite contratti di locazione medio-lunghi. Cerco di capire quale funzione può avere quell’immobile in quel contesto specifico, senza applicare modelli standardizzati.
Perché in molte operazioni privilegi la locazione medio-lunga rispetto agli affitti brevi?
Non è una scelta ideologica, ma pratica. Gli affitti brevi rispondono a una domanda reale, ma non funzionano ovunque e non sono sempre sostenibili. In molte zone, soprattutto non turistiche, la locazione stabile offre più equilibrio, meno volatilità, meno complessità gestionale e maggiore coerenza con il tessuto urbano. In certi casi rinuncio a rendimenti teoricamente più alti nel breve, ma guadagno stabilità nel tempo.
Nel tuo lavoro convivono rigenerazione dell’esistente e nuove costruzioni. Come decidi quale strada seguire?
Dipende dal contesto. Non sono contrario alle nuove costruzioni, così come non penso che la rigenerazione sia sempre la risposta giusta. Valuto zona, domanda reale, stato dell’immobile e sostenibilità dell’intervento. A volte il valore sta nel recuperare ciò che esiste già, altre volte ha senso partire da zero. L’importante è non forzare un modello solo perché ha funzionato altrove.
Puoi citare alcuni progetti che riflettono questo approccio?
A Milano è ripartito il progetto J70 in Viale Jenner, un intervento di rigenerazione che dopo una fase di rallentamento è tornato operativo. A Pavia, invece, DOMUS 50 è in fase di finalizzazione e sarà destinato esclusivamente alla locazione medio-lunga. Due progetti diversi, ma guidati dalla stessa logica: capire cosa serve davvero in quel luogo.
Hai già in programma nuovi progetti o sviluppi che vedremo nei prossimi mesi?
Sì, ci sono altre operazioni in fase di valutazione, ma preferisco parlarne quando saranno più mature. In generale continuerò su questa linea: selezione attenta, interventi mirati e studiati. Oggi credo sia più importante fare meno operazioni, ma farle bene.
Oltre all’immobiliare, sei attivo anche in altri settori. Quanto incidono queste esperienze sul tuo modo di fare impresa?
Molto. Con Risus, nella ristorazione, e con Milano Urban Padel, ho imparato quanto contino gestione operativa, processi e persone. Portare queste logiche anche nell’immobiliare aiuta a non ragionare solo in termini di metri quadri o rendimenti, ma di sostenibilità e visione di lungo periodo.
Qual è l’errore più comune che vedi oggi tra chi investe nel real estate?
Pensare che esistano scorciatoie. Molti cercano ancora la rendita facile o replicano modelli senza adattarli al contesto. Oggi il mercato non perdona l’approssimazione. Funziona per chi sa leggere i numeri, il territorio e il momento storico, accettando che investire significhi soprattutto trasformare.
