Le agevolazioni fiscali per il recupero del patrimonio edilizio rappresentano un’importante opportunità per chi effettua interventi su singole abitazioni o su parti comuni di condomini. Tra i benefici disponibili, spiccano diverse misure introdotte nel tempo, come la possibilità di applicare un’IVA ridotta, detrarre gli interessi passivi sui mutui per la ristrutturazione dell’abitazione principale, o ottenere detrazioni per l’acquisto di unità abitative in edifici interamente rinnovati e per la realizzazione o l’acquisto di posti auto.
Approfondimenti
Un’agevolazione centrale è disciplinata dall’articolo 16-bis del DPR 917/86 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), che consente una detrazione IRPEF del 36% sulle spese sostenute, fino a un massimo di 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per le spese effettuate tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha innalzato la detrazione al 50% e il limite di spesa a 96.000 euro. Questi importi maggiorati sono stati prorogati più volte, con l’ultima estensione, prevista dalla legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 30 dicembre 2018), che ha confermato la detrazione del 50% e il tetto di 96.000 euro fino al 31 dicembre 2019. Senza ulteriori proroghe, dal 1° gennaio 2020 la detrazione è tornata al 36% con un limite di 48.000 euro.
A partire dal 2018, è obbligatorio trasmettere all’ENEA i dati sugli interventi di recupero edilizio, seguendo un iter simile a quello previsto per la riqualificazione energetica. Questa comunicazione permette di monitorare il risparmio energetico derivante dai lavori effettuati.
Qui di seguito procederemo a spiegarvi in modo semplice come accedere correttamente a tutte queste agevolazioni, fornendo indicazioni utili per rispettare i requisiti e massimizzare i benefici fiscali.
Indice contenuto
Le agevolazioni fiscali per la singola unità abitativa
Si veda ora un primo caso, quello riferito alle agevolazioni per delle singole unità abitative. Ecco quali sono in questo caso le agevolazioni previste.
- Importo detraibile:
- 50% delle spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2019, con un tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
- 36% delle spese pagate dal 1° gennaio 2020, con un limite di 48.000 euro per unità immobiliare.
- La detrazione sarà in questo caso suddivisa in 10 quote annuali e spetterà a tutti i contribuenti che possiedono o detengono l’immobile su cui sono effettuati i lavori, sulla base di un titolo valido.
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Chi può beneficiarne?
Hanno diritto alla detrazione i contribuenti soggetti a IRPEF, residenti o non residenti in Italia, che sostengono le spese e sono intestatari di fatture e bonifici. Tra questi:
- Proprietari o nudi proprietari;
- Titolari di diritti reali (es. usufrutto, uso, abitazione, superficie).
- Locatari o comodatari;
- Soci di cooperative o società semplici;
- Imprenditori individuali, per immobili non strumentali o merci.
- Familiari conviventi (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado), il coniuge separato assegnatario dell’immobile, i componenti di unioni civili (equiparati al matrimonio dalla legge n. 76/2016) e i conviventi more uxorio (dal 1° gennaio 2016), purché sostengano le spese.
- Acquirenti con contratto preliminare di vendita (compromesso), se immessi nel possesso, eseguono i lavori a loro carico e il compromesso è registrato entro la presentazione della dichiarazione dei redditi;
- In caso di comproprietà, se fattura e bonifico sono intestati a un solo proprietario ma le spese sono sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al comproprietario non indicato, a patto che la fattura riporti la percentuale di spesa sostenuta. con contratto preliminare di vendita (compromesso), se immessi nel possesso, eseguono i lavori a loro carico e il compromesso è registrato entro la presentazione della dichiarazione dei redditi.
In caso di comproprietà, se fattura e bonifico sono intestati a un solo proprietario ma le spese sono sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al comproprietario non indicato, a patto che la fattura riporti la percentuale di spesa sostenuta.
Quali interventi rientrano nelle agevolazioni fiscali?
Le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie si applicano a specifici interventi su immobili residenziali di qualsiasi categoria catastale, comprese le pertinenze, come previsto dall’articolo 3 del DPR 380/2001. Di seguito, una sintesi semplificata degli interventi ammissibili.
Tipologie di interventi detraibili
- Manutenzione straordinaria
Riguarda opere che rinnovano o sostituiscono parti strutturali degli edifici o integrano servizi igienico-sanitari e tecnologici, senza modificarne volumetria o destinazione d’uso.
Vediamo ora qualche esempio pratico:- Installazione di ascensori o scale di sicurezza;
- Rifacimento di bagni o cucine con sostituzione completa degli impianti;
- Sostituzione di infissi esterni con materiali o tipologie diverse;
- Costruzione o rifacimento di scale interne;
- Recinzioni di aree private;
- Interventi per il risparmio energetico (es. coibentazione).
- Restauro e risanamento conservativo
Interventi per preservare l’immobile, mantenendone le caratteristiche tipologiche, formali e strutturali, e assicurandone la funzionalità con destinazioni d’uso compatibili.
Ne sono esempi:- Lavori per prevenire o eliminare il degrado;
- Adeguamento dei solai rispettando le volumetrie esistenti;
- Apertura di finestre per migliorare l’aerazione.
- Ristrutturazione edilizia
Lavori che trasformano l’immobile, modificandone in parte o totalmente l’aspetto, senza aumentarne la volumetria.
Esempi:- Demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria;
- Trasformazione di soffitte in mansarde o balconi in verande.
- Apertura di nuove porte o finestre;
- Modifica della facciata o costruzione di balconi;
- Ampliamento dei servizi igienici con aumento di superfici o volumi.
- Ricostruzione post-calamità
Interventi di ripristino o ricostruzione di immobili danneggiati da eventi calamitosi, anche se non rientrano nelle categorie sopra, purché sia dichiarato lo stato di emergenza.
5. Eliminazione delle barriere architettoniche
Lavori per migliorare l’accessibilità, come:
- Installazione di ascensori o montacarichi;
- Strumenti tecnologici avanzati (es. robotica) per favorire la mobilità di persone con gravi disabilità (art. 3, comma 3, legge 104/1992).
Attenzione: la detrazione in questi casi si applica solo agli interventi sull’immobile, non all’acquisto di strumenti come telefoni a viva voce, computer o tastiere espanse.
Cosa non è detraibile
- Manutenzione ordinaria (es. tinteggiatura, riparazione di infissi) su singole unità immobiliari, salvo che sia parte di un intervento più ampio;
- Ampliamenti: la detrazione non spetta per demolizioni con ricostruzione ampliata o ampliamenti di edifici esistenti, considerati “nuove costruzioni”. In caso di ampliamento, la detrazione si applica solo alla parte relativa all’edificio preesistente.
- Piano Casa: gli ampliamenti previsti dal Piano Casa seguono le stesse regole.