Prima casa pignorabile: tutela e diritto di abitazione

Tutti sognano, un giorno, di potersi trasferire in una grande casa di proprietà: ma l’acquisto di una prima abitazione comporta una serie di obblighi e doveri di non poco conto (e di lungo termine) che non sempre sono facili da onorare. Può infatti accadere di vivere un momento di particolare difficoltà finanzaria, per qualunque motivo, che ci potrebbe portare ad avere una minore liquidità o, nei casi peggiori, ad accumulare molti debiti. Nelle situazioni più delicate non è escluso che un istituto di credito possa dover passare alle maniere forti, pignorando la casa ad un cliente che aveva richiesto il mutuo. Vediamo dunque insieme cosa succede esattamente in questi casi e quali possono essere tutte le implicazioni legali e finanziarie del caso.

Cos’è il pignoramento della prima casa

Il pignoramento consiste in sostanza nell’espropriazione coatta di un immobile. Si tratta di un atto che mira a identificare e vincolare specifici beni del debitore per soddisfare il creditore di una determinata somma di denaro (come previsto dall’art. 491 del codice di procedura civile): esso consiste nell’ingiunzione che, su richiesta del creditore, “l’ufficiale giudiziario impartisce al debitore l’ordine di astenersi da qualsiasi azione volta a sottrarre alla garanzia del credito i beni specificamente indicati soggetti all’espropriazione e i loro frutti” (come stabilito dall’art. 492).

Secondo quanto precisa l’art 543 del nostro codice di procedura civile, il pignoramento si esegue tramite un atto notificato al terzo e al debitore a norma degli articoli 137 e seguenti. Nello specifico l’atto dovrà includere:

• L’indicazione del credito per il quale si procede, del titolo esecutivo e del precetto;
• L’indicazione, almeno generica, delle cose o delle somme dovute e l’intimazione al terzo di non disporne senza ordine di giudice;
• La dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio nel Comune in cui ha sede il giudice competente oltre all’indicazione dell’indirizzo di posta elettronica certificata del creditore procedente;
• La citazione del debitore a comparire davanti al giudice competente, con l’invito al terzo a comunicare la dichiarazione di cui all‘articolo 547 al creditore procedente entro dieci giorni a mezzo raccomandata ovvero a mezzo di posta elettronica certificata; con l’avvertimento al terzo che in caso di mancata comunicazione della dichiarazione, la stessa dovrà essere resa dal terzo comparendo in un’apposita udienza. Quando il terzo non dovesse compare o, sebbene comparso non dovesse rendere la dichiarazione, il credito pignorato o il possesso di cose di appartenenza del debitore (nell’ammontare o nei termini indicati dal creditore) si considereranno non contestati ai fini del procedimento in corso e dell’esecuzione fondata sul provvedimento di assegnazione.

Anche la prima casa è pignorabile?

Si potrebbe pensare che, considerata la sua importanza per un nucleo familiare, la prima casa non sia pignorabile. Ma la verità è, purtroppo, molto diversa. La prima casa è in realtà pignorabile a tutti gli effetti in caso si abbiano dei debiti privati, vale a dire debiti che sono stati maturati nei confronti di istituti di credito come le banche, ma anche di persone fisiche o giuridiche (come le aziende). C’è un unica eccezione da ricordare, vale a dire lo scenario in cui il debito sia di natura erariale (cioè se il creditore è l’Agenzia delle Entrate). Non esiste inoltre alcuna protezione nemmeno nel caso in cui nella prima casa dovessero vivere minorenni o persone invalide. In aggiunta, nel contesto del pignoramento della prima casa cointestata a più proprietari, il pignoramento da parte di un creditore privato coinvolgerà l’intera proprietà condivisa anziché limitarsi alla quota di proprietà del debitore. In questa situazione, il co-proprietario dell’immobile avrà il diritto di ricevere una parte della somma ottenuta dalla vendita della casa, proporzionale alla sua quota di proprietà.

Quando non si può pignorare la prima casa?

Come anticipato ci possono essere delle eccezioni rispetto al pignoramento di una prima casa. Sussiste infatti, secondo quanto stabilito dalla Cassazione nel 2015, un divieto di pignorabilità della prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate nei casi in cui:

• Si tratta dell’unica abitazione di cui il debitore è proprietario (il debitore non può possedere, nemmeno parzialmente, altre proprietà immobiliari);
• Si tratta della residenza anagrafica del debitore;
• L’immobile è registrato come abitazione civile presso il catasto;
• L’immobile non rientra nella categoria dei beni di lusso (secondo le specifiche del decreto ministeriale del 2 agosto 1969).

La normativa di riferimento è in questo caso inclusa nel Decreto-Legge n.68 del 2013.

Può ad ogni modo presentarsi anche un’altra casistica, quella in cui un debitore sia in possesso (anche solo in parte) di un secondo immobile e se tale proprietà non fosse sufficiente per coprire il debito, l’eventuale pignoramento della prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate sarà soggetto alle seguenti condizioni:

• Il debito complessivo dovrà necessariamente essere pari o superiore a 120.000 euro;
• Il valore totale delle proprietà immobiliari del debitore dovrà essere pari o superiore a 120.000 euro;
• Il debitore deve essere stato avvisato della possibilità di dilazionare il pagamento dell‘importo dovuto.

Attenzione: con un debito compreso tra i 20.000 euro e 120.000 euro l’Ade potrà procedere con l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile.