Quando perdiamo uno dei due genitori o delle persone che hanno fatto le nostre veci a lungo, potrebbe capitarci di ereditare una parte del loro patrimonio. Di norma, i genitori lasciano ai loro figli una casa. Per molti è un’opportunità allettante (anche di guadagno, nel caso la si voglia mettere in affitto o su una piattaforma come AirBnb). Ma cosa fare nel caso in cui non si fosse interessati? Alcuni infatti si chiedono “posso vendere la mia quota di casa ereditata?”.
Approfondimenti
Immaginiamoci lo scenario in cui uno tra i nostri genitori passi a miglior vita lasciandoci un’eredità nel suo testamento, per esempio una casa o parte di essa. Non è però detto che tutti siano interessati a riceverla. In questi casi, per fortuna, c’è modo di vendere la propria quota.
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La procedura di rinuncia
Partiamo dal presupposto che la risposta alla sopracitata domanda è positiva: sì, è possibile rinunciare all’eredità di una casa, e questa procedura è regolata dal Codice civile italiano. Affinché sia valida, è necessario seguire una serie di importanti step:
- Atto Pubblico: la rinuncia deve essere ufficializzata attraverso una dichiarazione esplicita che sarà resa al cospetto di un notaio o in alternativa presso la cancelleria del Tribunale competente, situato generalmente nel luogo dell’ultimo domicilio del defunto, dove si è aperta la successione.
- Termini: la dichiarazione di rinuncia dovrà essere effettuata entro un termine massimo di 10 anni dall’apertura della successione;
- Forma della dichiarazione: la rinuncia dovrà essere formalizzata in forma scritta e successivamente registrata nei pubblici registri, garantendo così la sua opponibilità a terzi, ossia la sua validità legale e il riconoscimento ufficiale.
Perché rinunciare all’eredità
A primo impatto, verrebbe da chiedersi il motivo di una tale rinuncia. La risposta è in realtà piuttosto semplice: non sempre, infatti, ereditare un bene rappresenta un vantaggio, visto e considerato che su alcuni immobili potrebbero gravare dei pesanti debiti che verrebbero così trasferiti agli eredi. In questo caso, è importante ricordare che la rinuncia andrà fatta anche da tutti gli eredi del rinunciante.
I tipi di rinuncia proibiti
Attenzione ad un elemento importante: la rinuncia all’eredità non può mai essere:
- Parziale: cioè non si può rinunciare solo a una parte dell’eredità; l’erede dovrà rinunciare all’intero diritto successorio;
- Condizionata: non potrà essere subordinata a determinate condizioni (ad esempio, “Rinuncio solo se mio fratello accetta”);
- A termine: non potrà essere limitata nel tempo (ad esempio, “Rinuncio solo per i prossimi cinque anni”).
Comproprietà ed eredità
Può capitare anche lo scenario in cui il defunto abbia lasciato in eredità un immobile ad una serie di eredi, come i figli, che ne diventano così comproprietari.
Ogni coerede avrà così il diritto di disporre della propria quota come meglio crede, incluse le seguenti opzioni:
- Vendere la propria quota a un altro coerede;
- Vendere la propria quota a un soggetto esterno;
- Cedere la quota a titolo gratuito (in questo caso si parla di donazione);
- Richiedere la divisione dell’immobile.
Nella maggior parte dei casi, quello a cui si assiste è la vendita della propria quota agli altri coeredi. In questo caso, si evita di introdurre un estraneo nella comproprietà e si semplifica la gestione dell’immobile. Se gli altri coeredi sono interessati all’acquisto, si può procedere con un accordo tra le parti e stipulare un atto di compravendita davanti a un notaio.
Il diritto di prelazione
Introduciamo a questo punto il concetto del diritto di prelazione, regolato dall’articolo 732 del codice civile, una norma che consente ai coeredi di acquistare in via prioritaria la quota ereditaria di un altro coerede che intenda venderla, prima che questa venga ceduta a terzi. Questo diritto riguarda solo la quota ereditaria e non i singoli beni.
Quando si applica il diritto di prelazione?
- Vale solo finché esiste la comunione ereditaria (cioè prima della divisione dell’eredità).
- Non si applica ai singoli beni ricevuti dopo la divisione dell’eredità.
- Non è valido se la comunione deriva da un acquisto tra vivi o da un regime di comunione legale dei beni.
Quali atti sono soggetti a prelazione?
- Si applica solo agli atti a titolo oneroso (vendita, permuta, ecc.).
- Non si applica a donazioni o trasferimenti gratuiti.
Come si esercita?
- Il coerede che vuole vendere deve notificare agli altri coeredi la proposta di vendita con mezzi formali (raccomandata o PEC).
- Gli altri coeredi hanno due mesi per accettare e acquistare la quota alle stesse condizioni proposte al terzo acquirente.
- Se nessuno esercita la prelazione entro il termine, la vendita a terzi è valida.
Cosa succede se la prelazione viene violata?
Se un coerede vende la sua quota senza rispettare la prelazione, gli altri coeredi possono esercitare il retratto successorio. Questo diritto consente loro di riacquistare la quota ceduta, pagando lo stesso prezzo versato dal terzo acquirente, ma solo finché esiste la comunione ereditaria.
In sintesi, la prelazione ereditaria tutela i coeredi, permettendo loro di mantenere l’eredità in famiglia e di evitare che quote vengano cedute a estranei senza il loro consenso.
