Chi non vorrebbe, un giorno, la possibilità di usufruire di un reddito passivo legato ad un immobile in affitto? In tanti, in Italia, hanno questa fortuna, che permette loro di guadagnare ogni mese cifre importanti con uno sforzo davvero minimo. In ogni caso, è fondamentale ricordare che essendo questa un’attività a scopo di lucro deve essere inserito in un quadro normativo e fiscale preciso, onde evitare multe da parte dell’Agenzia delle Entrate.
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Vediamo dunque insieme quante case si possono affittare senza diventare imprenditore, e quando invece le soglie di guadagni cambiano lo scenario.
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Cos’è la locazione turistica non imprenditoriale?
La locazione turistica non imprenditoriale si riferisce all’affitto di immobili per brevi periodi (massimo 30 giorni) senza che l’attività venga considerata un lavoro a tempo pieno. È una soluzione perfetta per chi vuole integrare il proprio reddito senza gestire un’attività strutturata come un bed and breakfast o un hotel. La normativa italiana, in particolare la legge quadro 217/1983 e le regolamentazioni regionali, distingue tra locazione non imprenditoriale e imprenditoriale. La differenza principale sta nella continuità e nella quantità di immobili gestiti: se affitti in modo sporadico e con pochi immobili, puoi evitare di diventare imprenditore. Ma c’è un limite, e superarlo cambia tutto! Quindi attenzione!
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Quante case si possono affittare senza Partita Iva?
Secondo la normativa italiana aggiornata al 2025, si possono affittare fino a tre immobili senza essere considerato un imprenditore e senza dover aprire una partita IVA. Questo limite è stato chiarito da diverse fonti, tra cui articoli recenti di Idealista e Hostmate, che sottolineano come il tetto massimo di tre unità immobiliari sia valido per la locazione turistica non imprenditoriale. Superare questa soglia implica che l’attività viene automaticamente classificata come imprenditoriale, con obblighi fiscali e amministrativi più complessi. PartiaIva.it. inoltre, specifica che si può evitare l’obbligo di aprire una partita IVA affittando fino a un massimo di quattro immobili; a partire dal quinto immobile affittato con tali modalità, invece,è richiesto l’avvio di un’attività imprenditoriale.
La Legge di Bilancio 2021 (Legge n. 178/2020, art. 1, comma 595) ha precisato che l’attività di affitto di più di quattro immobili per locazioni brevi (durata non superiore a 30 giorni) è considerata automaticamente imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura di una partita IVA. Tuttavia, non esiste una soglia universale e chiara di “tre immobili” come limite per evitare la partita IVA in tutte le situazioni. Il limite di quattro immobili si applica specificamente alle locazioni brevi e alla possibilità di applicare la cedolare secca. Per affitti a lungo termine, la valutazione dell’attività imprenditoriale dipende più dal livello di organizzazione che dal numero di immobili.
C’è inoltre un altro aspetto da considerare: alcune regioni, come Lazio e Lombardia, possono imporre limiti più restrittivi o richiedere adempimenti specifici, come la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) anche per attività non imprenditoriali. Inoltre, la Legge di Bilancio 2021 ha introdotto un riferimento a un massimo di quattro immobili, ma solo per l’applicazione della cedolare secca al 26% per il secondo, terzo e quarto immobile. Oltre i quattro immobili, per il resto, l’attività è sempre considerata imprenditoriale, indipendentemente dalla regione.
Soglie indicative: quante case posso affittare come privato?
Non esiste, in sostanza, una soglia numerica precisa stabilita dalla legge, ma orientativamente l’Agenzia delle Entrate e la giurisprudenza considerano alcuni fattori per determinare se l’attività è imprenditoriale. Vediamoli insieme, nel dettaglio:
- Numero di immobili affittati: affittare una o due case è generalmente considerato un’attività di gestione del patrimonio personale, soprattutto se l’attività è svolta senza organizzazione complessa. Quando il numero di immobili aumenta (ad esempio, oltre 5-7 unità), l’Agenzia delle Entrate potrebbe iniziare a valutare l’attività come imprenditoriale, soprattutto se accompagnata da altri elementi organizzativi;
- Tipologia di affitto: gli affitti a lungo termine (4+4 anni) sono più facilmente classificabili come gestione privata rispetto agli affitti brevi (come quelli di Airbnb), che spesso richiedono servizi aggiuntivi come check-in, pulizie e gestione delle prenotazioni. Gli affitti brevi, soprattutto se gestiti su più immobili, sono frequentemente considerati attività d’impresa;
- Organizzazione dell’attività: l’uso di intermediari professionali, piattaforme digitali per la gestione delle prenotazioni, o la fornitura di servizi accessori (es. colazione, cambio biancheria, assistenza 24/7) può far scattare la qualifica imprenditoriale, anche con un numero limitato di immobili;
- Continuità e abitualità: Affittare più immobili in modo continuativo, con un’organizzazione stabile, è un indicatore di attività imprenditoriale. Ad esempio, un proprietario che affitta occasionalmente una seconda casa non è considerato imprenditore, mentre chi gestisce un portfolio di immobili con regolarità potrebbe esserlo.
Secondo le linee guida dell’Agenzia delle Entrate aggiornate al 2025, un proprietario che affitta fino a 3-4 immobili con contratti di locazione a lungo termine, senza fornire servizi accessori significativi, è generalmente considerato un privato e non un imprenditore. Tuttavia, superare questa soglia, soprattutto se combinata con affitti brevi o servizi accessori (come pulizia, fornitura di biancheria, Wi-Fi o altri servizi aggiuntivi), aumenta il rischio di essere riqualificati come imprenditori.
In particolare, l’attività può essere considerata imprenditoriale se si verifica una gestione attiva e organizzata, come l’offerta sistematica di servizi aggiuntivi, la gestione di un numero elevato di immobili o l’utilizzo di piattaforme digitali per affitti brevi con continuità e professionalità. In tali casi, l’Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere l’apertura di una partita IVA e l’assoggettamento a un regime fiscale diverso, come quello delle attività commerciali, con obblighi contabili e dichiarativi più complessi. Per evitare la riqualificazione, è consigliabile limitare il numero di immobili affittati e i servizi offerti, mantenendo una gestione di tipo passivo, tipica della rendita immobiliare.