Sei in possesso di uno o magari più immobili che hai deciso di far fruttare affittandoli a degli inquilini? Sappi che trattandosi di una fonte di reddito a tutti gli effetti è un’attività che va dichiarata al fisco in modo corretto, se non vuoi incorrere in multe da parte dell’Agenzia delle Entrate. In questo articolo troverai tutte le informazioni di cui hai bisogno per non commettere errori e evitare situazioni spiacevoli con il Fisco.
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Tipologie di affitto: abitativo, commerciale, breve
Partiamo dalle basi: i redditi da affitto possono derivare da tre principali tipologie di contratto, ciascuna con peculiarità fiscali. Eccole spiegate in breve:
- Affitto abitativo: si tratta di contratti per l’uso di immobili a scopo residenziale, come il classico contratto 4+4 o il contratto a canone concordato. Questi redditi sono soggetti a tassazione, ma possono beneficiare della cedolare secca, un regime fiscale agevolato;
- Affitto commerciale: riguarda immobili destinati ad attività commerciali, come negozi o uffici. I redditi derivanti da questi contratti sono generalmente tassati con il regime IRPEF ordinario, salvo eccezioni per alcune categorie di locatori;
- Affitto breve: contratti di durata inferiore a 30 giorni, spesso legati a piattaforme di locazione turista come Airbnb (ve ne abbiamo parlato in questo articolo). Questi redditi possono essere tassati con la cedolare secca al 21% o con l’IRPEF ordinaria, e richiedono particolare attenzione per la corretta registrazione e dichiarazione.
Ogni tipologia ha obblighi specifici, come la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate (obbligatoria per contratti superiori a 30 giorni) e l’emissione di ricevute per gli affitti brevi, se non gestiti tramite intermediari.
Come scegliere tra cedolare secca e IRPEF ordinaria
Ecco le differenze principali tra le due opzioni a nostra disposizione in questi casi, la cedolare secca e l’IRPEF ordinaria:
- Cedolare secca: è un regime opzionale che prevede un’imposta sostitutiva del 21% sul canone annuo per gli affitti abitativi a canone libero, o del 10% per i contratti a canone concordato (fino al 2025, salvo proroghe). Non si applicano IRPEF, addizionali regionali e comunali, né imposta di registro e bollo. È la soluzione che ci sentiamo di consigliare a chi ha redditi medio-bassi, ma attenzione perché preclude la possibilità di dedurre spese.
- IRPEF ordinaria: il reddito da affitto si somma agli altri redditi del contribuente e viene tassato secondo gli scaglioni IRPEF (dal 23% al 43% nel 2025). Consente di dedurre alcune spese, come l’imposta di registro o le spese di manutenzione, ma può risultare più oneroso per chi ha redditi elevati.
Ricapitolando: la cedolare secca è conveniente per chi ha redditi complessivi inferiori a 28.000 euro (scaglione IRPEF al 23%) o per contratti a canone concordato. L’IRPEF ordinaria è preferibile per chi può beneficiare di detrazioni significative o ha redditi elevati che giustificano le deduzioni. È consigliabile simulare il calcolo con un commercialista fidato per valutare l’opzione migliore.
Come compilare la dichiarazione dei redditi
La dichiarazione dei redditi, tramite modello 730 o Redditi Persone Fisiche, è il momento in cui il proprietario dichiara i redditi da affitto. Ecco i passaggi principali:
- Identificare il reddito da dichiarare: Per gli affitti abitativi, si dichiara il canone annuo percepito, ridotto del 5% (o del 25% per i contratti a canone concordato) se si opta per l’IRPEF ordinaria. Con la cedolare secca, si dichiara l’intero canone;
- Compilare il quadro corretto:
- Quadro RB (modello Redditi PF o 730) per i redditi da fabbricati, indicando il canone e il regime scelto;
- Quadro RL per altri redditi, come gli affitti brevi non soggetti a cedolare secca.
- Versamenti: la cedolare secca richiede acconti (95% dell’imposta dovuta) se l’importo supera i 51,65 euro, da versare entro il 30 novembre (primo acconto) e il 30 giugno (saldo e secondo acconto);
- Affitti brevi: se gestiti tramite piattaforme come Airbnb, l’intermediario può trattenere il 21% come ritenuta d’acconto, che va poi scomputata in dichiarazione.
È fondamentale indicare correttamente i dati del contratto (numero di registrazione, durata) e allegare eventuali ricevute di pagamento.
Detrazioni e spese deducibili
Con l’IRPEF ordinaria, i proprietari possono dedurre alcune spese per ridurre il reddito imponibile:
- Imposta di registro: la metà dell’imposta di registro pagata per il contratto di locazione è deducibile;
- Spese di manutenzione ordinaria: se sostenute dal proprietario (e non dall’inquilino), sono deducibili fino a un massimo del 15% del canone annuo;
- Interessi passivi: per immobili acquistati con mutuo, gli interessi passivi sono deducibili.
- Canoni non percepiti: in caso di morosità dell’inquilino, i canoni non incassati possono essere esclusi dal reddito imponibile, previa sentenza di sfratto.
Con la cedolare secca, invece, non è possibile dedurre alcuna spesa, ma l’aliquota fissa risulta spesso più conveniente. È importante valutare il bilancio tra spese deducibili e risparmio fiscale offerto dalla cedolare secca.
Cosa succede in caso di mancata dichiarazione
La mancata dichiarazione dei redditi da affitto comporta conseguenze gravi, da non sottovalutare. L’Agenzia delle Entrate può accertare l’evasione tramite controlli incrociati, ad esempio verificando i contratti registrati o le transazioni bancarie. Le sanzioni previste nel 2025 includono:
- Omessa dichiarazione: sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta, con un minimo di 250 euro;
- Dichiarazione infedele: sanzione dal 90% al 180% della maggiore imposta accertata;
- Mancata registrazione del contratto: multa da 240 a 2.000 euro, più l’obbligo di versare le imposte evase.
In caso di ravvedimento operoso, le sanzioni possono essere ridotte presentando la dichiarazione entro 90 giorni dalla scadenza o regolarizzando spontaneamente la posizione. Tuttavia, un accertamento fiscale può comportare anche interessi di mora e segnalazioni per evasione fiscale.
Documenti da conservare per il Fisco
Onde evitare scenari come quelli sopra indicati, vi consigliamo caldamente di conservare una documentazione completa. Ecco i principali documenti da archiviare:
- Copia del contratto di locazione, completo di numero di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
- Ricevute dei canoni percepiti, soprattutto per gli affitti brevi;
- Quietanze di pagamento dell’imposta di registro e bollo;
- Bonifici o estratti conto che dimostrino i pagamenti ricevuti;
- Documentazione di spese deducibili (es. fatture per manutenzione o interessi passivi);
- Comunicazioni con l’inquilino in caso di morosità o sfratto.
