Quando pensiamo ai mutui a tasso variabile spesso siamo abituati a pensare all’idea che non ci sia un limite alla variazione dell’ammontare che il cliente di una banca dovrà pagare nel corso del tempo. Per fortuna, non è sempre questo il caso. A nostra disposizione esiste infatti anche l’opzione di sottoscrivere un mutuo variabile con cap: ne avevate mai sentito parlare? Se la risposta è no, continuate a leggere questo articolo anche per capire quando questa opzione vi può convenire.
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Cos’è il cap (tetto massimo) e come ti protegge dall’aumento dei tassi
Un mutuo a tasso variabile con CAP è un prestito ipotecario il cui tasso d’interesse si basa su un indice di riferimento, solitamente l’Euribor (ad esempio, Euribor a 3 o 6 mesi), a cui si aggiunge uno spread fisso deciso dalla banca. La particolarità di questo mutuo è il CAP, un tetto massimo al tasso d’interesse che garantisce che, anche in caso di forti rialzi dei tassi di mercato, il tasso applicato non supererà mai una soglia prestabilita. Questo offre una protezione significativa rispetto a un mutuo variabile puro, che pure esiste in cui la rata può aumentare senza limiti in base alle condizioni di mercato.
Vediamo a questo punto quali sono gli elementi principali che vanno presi in considerazione parlando del mutuo variabile con cap.
- Indice di riferimento (Euribor): è il tasso interbancario europeo, che varia in base alle condizioni economiche. Può essere a 1, 3 o 6 mesi, e influenza la frequenza di aggiornamento della rata;
- Spread: è il margine di guadagno della banca, un valore fisso (es. 1,5%) che si somma all’Euribor;
- CAP: è il limite massimo al tasso d’interesse. Ad esempio, con un CAP del 5%, anche se l’Euribor salisse al 7%, il tasso applicato non supererebbe il 5%.
- Durata: come per altri mutui, può variare da 5 a 30 anni o più, a seconda delle esigenze del mutuatario;
- Rata variabile: la rata mensile cambia in base all’Euribor, ma non supererà mai l’importo corrispondente al CAP.
Quando l’Euribor è basso, il mutuo con CAP funziona come un variabile puro, con rate più basse rispetto a un mutuo fisso. Se i tassi aumentano, il CAP limita l’impatto sulla rata, offrendo una maggiore prevedibilità. Tuttavia, il CAP ha un costo: le banche applicano uno spread leggermente più alto o un premio assicurativo per coprire il rischio di tassi elevati.
Variabile puro, variabile con cap o fisso? un confronto con esempi di rata
Evidentemente ci possono essere vari scenari che si possono presentare, a seconda della scelta del mutuatario ma anche dei tassi in vigore. Facciamo una serie di esempi pratici per inquadrare meglio la questione anche da un punto di vista pratico.
Scenario 1: tassi in forte rialzo (dove il cap vince)
Ipotizziamo delle condizioni iniziali in cui l’Euribor a 3 mesi stia al 1% e il tasso totale al 2,5%, con una rata mensile di circa 750 €. Se dopo un anno, l’Euribor scende a 0%, il tasso totale diventa 1,5% (0% + 1,5% di spread) e la rata si riduce raggiungendo circa 700 €.
In un contesto simile, risulta che il mutuo con CAP offrirà una rata più bassa rispetto a un mutuo fisso (che potrebbe avere un tasso del 3,5%, con rata fissa di circa 800 €). Il mutuatario beneficierà della flessibilità del tasso variabile senza rischi aggiuntivi, poiché il CAP non viene raggiunto.
Scenario 2: tassi stabili o in calo (dove il variabile puro è più conveniente)
Passiamo ora allo scenario in cui, con lo stesso mutuo a 750 euro al mese dopo due anni, l’Euribor salga al 6%. Senza CAP, il tasso sarebbe di 7,5% (6% + 1,5%), con una rata che schizzerebbe di conseguenza a circa 1.050 €.
Con il CAP al 5%, il tasso massimo applicato è 5%, e la rata non supera i 900 €. Qui il CAP proteggerebbe il mutuatario da un aumento eccessivo della rata, garantendo così una spesa mensile massima prevedibile.
Risulta evidente, alla luce di questi esempi, che la scelta di un mutuo con CAP sia in grado di bilanciare i vantaggi di un tasso variabile (che vanta rate basse quando i tassi sono favorevoli) garantendo al contempo una protezione contro scenari estremi.
I costi e i rischi da valutare prima di firmare
Un aspetto che emerge a questo punto è il fatto che l’attivazione di un mutuo con CAP non è necessariamente positiva o negativa di per sé, ma si tratta di una scelta che va ponderata prendendo in considerazione rischi e benefici e le proprie necessità e disponibilità economiche. Qui di seguito vedremo quali sono gli elementi da valutare.
Lo spread, che è generalmente più alto di un variabile classico
Lo spread è il margine di profitto che la banca aggiunge al tasso di riferimento (es. Euribor) per determinare il tasso d’interesse complessivo del mutuo. Nel caso di un mutuo variabile con CAP, lo spread tende a essere più alto rispetto a un mutuo variabile puro, poiché la banca si assume il rischio di coprire eventuali rialzi dei tassi oltre il CAP. Ad esempio, se un mutuo variabile classico ha uno spread dell’1%, un mutuo con CAP potrebbe avere uno spread dell’1,5% o più, a seconda dell’istituto di credito e del livello del CAP offerto. Questo incremento riflette il costo della “protezione” fornita dal CAP, che agisce come una sorta di assicurazione contro l’aumento dei tassi.
Il rischio di un cap troppo alto per essere davvero utile
Siamo sicuri che un CAP alto sia una oggettivamente conveniente? In realtà no, non proprio. Il CAP rappresenta il principale punto di forza di un mutuo variabile con CAP, ma un tetto troppo alto può ridurne l’efficacia, rendendo la protezione meno utile in scenari di tassi elevati. Ad esempio, un CAP fissato al 7% potrebbe sembrare una sicurezza, ma se i tassi di mercato superano raramente il 5%, il CAP potrebbe non offrire un reale vantaggio rispetto a un mutuo variabile puro, pur costando di più a causa dello spread più alto. Inoltre, un CAP elevato implica che, in caso di rialzo dei tassi, la rata potrebbe comunque raggiungere livelli difficili da sostenere per il mutuatario.
Il profilo ideale per chi sceglie un mutuo con cap oggi
. Ad esempio, professionisti con entrate stabili ma non elevate, come insegnanti o impiegati, o lavoratori autonomi con redditi variabili, potrebbero trovare questa opzione vantaggiosa.
Questa opzione può essere valida, inoltre, per i soggetti che hanno una prospettiva più a lungo termine e che puntano a rimborsare il mutuo su una durata medio-lunga (15-30 anni), dove il rischio di variazioni significative dei tassi è più alto
Faq sul mutuo con cap
Conviene di più di un tasso fisso?
Non necessariamente: dipende tutto dal contesto economico generale e dal proprio profilo finanziario.
Posso surrogare un mutuo con cap?
Sì, un mutuo variabile con CAP può essere surrogato, ovvero trasferito a un’altra banca per ottenere condizioni migliori, come un CAP più basso o uno spread ridotto. La surroga, regolata dalla Legge Bersani (2007), è gratuita e non comporta costi notarili.
Il valore del cap può cambiare nel tempo?
No, il valore del CAP è fissato nel contratto al momento della stipula e non può essere modificato unilateralmente dalla banca o dal mutuatario durante la durata del mutuo. È un parametro contrattuale vincolante, progettato per garantire la protezione promessa. Tuttavia, come abbiamo anticipato qui sopra, resta aperta la possibilità della surroga o rinegoziazione con la stessa banca.
