La perizia immobiliare è un passaggio per ottenere un mutuo del quale non è in alcun modo possibile fare a meno. Si tratta di una valutazione tecnica dell’immobile che la banca richiede per accertarsi che la proprietà offerta come garanzia soddisfi determinati requisiti. In questo articolo cercheremo di analizzare in dettaglio tutti gli elementi che perito controlla in questi casi, come preparare la casa per il sopralluogo e come gestire i possibili esiti della perizia.
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Cos’è la perizia immobiliare e perché è un passaggio obbligatorio
La perizia immobiliare è una valutazione effettuata da un tecnico esperto (di solito un geometra, un architetto o un ingegnere) incaricato dalla banca per verificare le condizioni dell’immobile e determinarne il valore di mercato. Questo passaggio è obbligatorio perché la banca deve assicurarsi che l’immobile rappresenti una garanzia solida per il mutuo concesso. La perizia serve a proteggere sia l’istituto di credito, evitando di finanziare un immobile con problemi, sia il richiedente il finanziamento, garantendo che il valore del mutuo richiesto sia adeguato al valore reale della proprietà.
Durante la perizia, il tecnico analizza aspetti tecnici, urbanistici, catastali e strutturali, redigendo un rapporto dettagliato che la banca utilizza per decidere se approvare il mutuo e per quale importo. Senza una perizia positiva, il processo di approvazione del mutuo può subire ritardi, se non addirittura bloccarsi del tutto.
La checklist completa dei controlli del perito
Una volta giunto sul luogo della perizia, l’esperto selezionato sa perfettamente di dover seguire una precisa procedura. Vediamo dunque ora, per punti, quali sono gli elementi che non possono mancare nella sua checklist.
La verifica documentale (conformità urbanistica e catastale)
Il primo step consiste nella documentazione dell’immobile per avere la conferma che sia conforme alle normative urbanistiche e catastali in vigore. I documenti richiesti includono:
- Atto di provenienza: prova la proprietà dell’immobile (ad esempio, atto di compravendita, donazione o successione);
- Planimerie catastali: devono corrispondere esattamente allo stato attuale dell’immobile;
- Certificato di conformità urbanistica: attesta che l’immobile è stato costruito o modificato nel rispetto delle normative edilizie;
- Certificato di agibilità: conferma che l’immobile è idoneo all’uso previsto.
Eventuali discrepanze tra i documenti e lo stato reale dell’immobile possono causare problemi, come la necessità di sanare irregolarità prima dell’approvazione definitiva del mutuo.
L’ispezione visiva dell’immobile (stato, impianti, finiture)
Si passa successivamente alla verifica dello stato fisico della casa. Il tecnico incaricato a questo punto controlla i seguenti elementi:
- Condizioni strutturali: qui avviene la verifica dell’integrità di muri, solai, tetto e fondamenta per escludere problemi come crepe o infiltrazioni;
- Impianti: valuta la funzionalità e la conformità degli impianti elettrici, idraulici, di riscaldamento e di climatizzazione.
- Finiture: considera la qualità di pavimenti, infissi, porte e altre finiture, che influiscono sul valore complessivo dell’immobile;
- Manutenzione generale: un immobile ben tenuto ottiene una valutazione migliore rispetto a uno trascurato.
Il perito scatta anche foto per documentare lo stato della casa e può richiedere certificati di conformità degli impianti.
La ricerca di eventuali abusi edilizi o difformità
Non sempre tutti i lavori sono stati completati nel rispetto della legge, anzi, e la verifica di problematiche di questo tipo fa parte del lavoro di un perito.
Per controllare se ci siano stati possibili abusi edilizi o difformità rispetto ai progetti depositati in comune. Ad esempio, il perito controlla se sono state realizzate modifiche non autorizzate, come l’aggiunta di una veranda, la chiusura di un balcone o la creazione di una stanza non presente nelle planimetrie. Anche piccole discrepanze, come una parete spostata, possono essere considerate difformità. Se vengono rilevate irregolarità, il perito le segnala nel rapporto, e ciò può comportare la necessità di sanatorie o, in casi estremi, il rifiuto del mutuo in toto.
Come prepararsi all’arrivo del perito per accelerare i tempi
Ci sono a nostra disposizione diversi trucchi, molto semplici da applicare, per prepararsi all’arrivo del perito ed evitare che la perizia si prolunghi troppo nel tempo. Ecco alcuni consigli pratici:
- Raccogliete tutti i documenti: preparate per maggior prudenza una copia dell’atto di provenienza, delle planimetrie catastali, del certificato di agibilità e di eventuali permessi edilizi. Assicurati che i documenti siano aggiornati e corrispondano allo stato attuale della casa;
- Verifica la conformità: consulta un tecnico (geometra o architetto) per accertarti che non ci siano difformità urbanistiche o catastali. Se necessario, provvedi a sanare eventuali irregolarità prima della perizia;
- Pulisci e sistema l’immobile: ricordiamoci anche che un immobile ordinato e ben tenuto fa una buona impressione e può influire positivamente sulla valutazione. Sempre meglio riparare piccoli difetti, come rubinetti che perdono o crepe nei muri;
- Facilitate l’accesso: assicuratevi che il perito possa accedere a tutte le aree dell’immobile, inclusi cantine, soffitte o box auto. Fornite chiavi o codici di accesso se necessario;
- Preparate un elenco degli interventi recenti: se avete effettuato lavori di ristrutturazione o miglioramenti (ad esempio, nuovi impianti o infissi), prepara una lista con i relativi certificati.
L’esito della perizia e come gestire i diversi scenari
L’erogazione del mutuo, a volte, può essere appesa ad un filo, e fino alla fine il richiedente può restare in attesa di una risposta, positiva negativa. Evidentemente non è sempre questo il caso, ma è necessario prepararsi ad ogni scenario.
Caso 1: La perizia è positiva e la banca procede
Se la perizia conferma che l’immobile è in regola e il valore stimato è in linea con il mutuo richiesto, la banca procede con l’approvazione. In questo caso, il processo di erogazione del mutuo continua senza intoppi, e l’acquirente può passare alla fase successiva, come la stipula del contratto.
Caso 2: Il valore stimato è più basso del previsto, cosa fare?
Se il perito valuta l’immobile a un valore inferiore rispetto al prezzo di acquisto o al mutuo richiesto, la banca potrebbe ridurre l’importo finanziabile. In questo caso, l’acquirente può:
- Negoziare con il venditore, provando a ridurre il prezzo di acquisto per allinearlo alla valutazione del perito;
- Aumentare l’apporto personale, coprendo la differenza tra il valore stimato e il prezzo di acquisto con fondi propri;
- Richiedere, se lo si ritiene necessario, una seconda perizia: in alcuni casi, è possibile chiedere alla banca una nuova valutazione, ma ciò dipende dalle politiche dell’istituto e comporta costi aggiuntivi.
Caso 3: Vengono scoperte delle irregolarità, come sanarle?
Attenzione perché il perito rileva abusi edilizi o difformità, la banca potrebbe sospendere il mutuo finché non vengono sanate. Fortunatamente, possiamo affidarci ad alcune soluzioni per risolvere il problema:
- Consultate un tecnico specializzato: un geometra o un architetto può aiutarti a identificare la natura delle irregolarità e a preparare la documentazione per la sanatoria;
- Presentate una pratica di sanatoria: contattate il comune per regolarizzare le difformità, ad esempio attraverso una CILA in sanatoria o una SCIA, a seconda della gravità dell’abuso;
- Aggiornate il catasto: dopo la sanatoria, aggiornate le planimetrie catastali per garantire la conformità.
Non si tratta, in questo caso, di un processo semplice, né tantomeno a buon mercato: agire rapidamente, di conseguenza, è fondamentale.
FAQ sulla perizia per il mutuo
Quanto tempo ci vuole per avere l’esito?
Di solito bastano una decina di giorni lavorativi (a volte anche meno) a partire dal giorno del sopralluogo: ovviamente tutto dipende dalla complessità del caso e della banca. Non c’è da escludere che i tempi si possono allungare ulteriormente.
Se il valore è basso, posso chiedere una seconda perizia?
Sì, in alcuni casi è possibile richiedere una seconda perizia, ma la decisione spetta alla banca. Ad ogni modo, nulla vieta che in questi casi si riceva un risultato diverso.
Il perito è scelto da me o dalla banca?
Il perito è scelto dalla banca, che si affida a professionisti indipendenti o a società di perizie specializzate. Non è una scelta che possa fare un richiedente.
