E’ un quadro desolante quello tracciato dall’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili (DNS) relativo all’anno 2022 e riguardante il segmento della compravendite di immobili, mutui e donazioni. I dati stilati dal Rapporto Notai ha evidenziato un calo importante del volume di transazioni immobiliari e dei prestiti per l’acquisto di un’abitazione, confermando la secca battuta d’arresto dell’intero mercato immobiliare.
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A segnare maggiormente il passo sono state le compravendite immobiliari che hanno fatto registrate una flessione netta di circa il 6%, molto marcata soprattutto nella seconda parte del 2022. Meno netta la flessione dei mutui che hanno fatto registrare un -3%, mentre i prezzi dei prezzi delle case continuano inesorabilmente la loro marcia al rialzo.
Secondo il rapporto stilato dai notai, nel 2022 le compravendite di immobili sono state 589.486, contro i 628.137 dell’anno precedente. Un dato che evidenzia una flessione del 5,69% particolarmente concentrata nella seconda parte dell’anno. Se nel primo semestre gli scambi sono stati complessivamente 303.375, nel secondo semestre il volume è sceso a 286.111, facendo registrare una marcata flessione.
Il Nord continua a trainare il settore immobiliare
La Lombardia continua a fare la parte del leone in tema di volumi di transazioni, con il 19,31% degli scambi rispetto al totale nazionale. Nel Nord Italia si è concentrata la maggior parte dei volumi di scambi. In Piemonte, ad esempio, il volume di compravendite è stato del 9,12% rispetto all’ammontare totale, mentre in Veneto la percentuale è stata del 9,09%. Le regioni che hanno fatto registrare un exploit rispetto all’anno precedente, sono state la Calabria (+9,41%) e la Basilicata (+8,335), mentre la flessione più preoccupante si è verificata in Puglia dove il volume delle transazioni ha fatto registrare un eloquente -8,07%.
Sono i più giovani a trainare, ancora una volta, il mercato immobiliare italiano. Gli under 36 (fascia di età compresa tra i 18 e i 35 anni), sono quelli che hanno acquistato maggiormente fabbricati, effettuando un volume di acquisti pari al 28,57% del totale delle contrattazioni. Un dato che migliora il 27,09% dell’anno precedente.
La maggior parte dell’acquisto di fabbricati abitativi che è stato concluso nell’anno 2022, è stato effettuato fruendo delle agevolazioni prima casa (il 53,12% dei casi, in flessione rispetto al 56,05% del 2021). Non va meglio per le seconde case che hanno fatto registrare una flessione del 3,50%, rispetto al 2021 quando la crescita rispetto all’anno precedente era stata addirittura del 19%.
Dal rapporto Notai si apprende anche che la maggior parte delle compravendite, l’86,58% del totale, ha riguardato i privati, mentre l’acquisto da imprese rappresenta solo il 13,41%.
Il rapporto sui mutui
Il 2022, come si evince dall’ultimo Rapporto Dati Statistici Notarili, è stato un anno che ha segnato una battuta d’arresto piuttosto evidente per quanto riguarda il segmento dei mutui. Una flessione che, molto probabilmente, è destinata anche a proseguire nel 2023. Mentre nel 2021 i mutui complessivi che erano stati contratti ammontavano a 448 mila unità, nel 2022 i mutui registrati sono stati solo 435 mila. Un calo dovuto soprattutto alle flessioni marcate registrate nei mesi di novembre e dicembre.
Ad influire sulla flessione del mercato immobiliare è stata soprattutto la politica della BCE sul rialzo dei tassi di interesse. Eloquenti anche i dati che si concentrano sul capitale erogato nel 2022 che nel secondo semestre ha fatto registrare una contrazione importante del 20% per i mutui di importo fino a 50.000 euro e di oltre il 30% per i mutui tra i 450.000 e 500.000 euro.
Nel solo anno 2022 gli Istituti di credito per finanziamenti ipotecari hanno erogato un importo complessivo di 71 miliardi di euro contro i 69,6 miliardi di euro del 2021, nonostante la marcata flessione del 16% rispetto ai primi 6 mesi dell’anno. Il rapporto Notai ha evidenziati anche come siano calate sensibilmente le operazioni di surroga soprattutto tra il primo e il secondo semestre 2022 dove la differenza è stata del 27%, Le operazioni di surroga, rispetto al 2021, si sono praticamente dimezzate in termini assoluti, probabilmente perchè i tassi di interesse erano ancora buoni.
I mutui under 36 rimangono ancora il vero pilastro dell’intero settore, con una crescita del 10% rispetto all’anno precedente e 201.566 operazioni compiute (il 40% del volume totale). In netta flessione i mutui concessi a persone di fascia di età compresa tra 36 e 45 anni, in cui si è registrata una flessione del 16%. La regione che ha fatto maggiormente ricorso al credito è stata il Friuli-Venezia Giulia, seguito da Lombardia e Emilia Romagna.
Prezzi delle case alle stelle
Il rapporto Notai ha evidenziato, ancora una volta, la prosecuzione del trend di crescita dei prezzi degli immobili abitativi. Nel 2022 il valore medio di scambio è stato di 158.074 euro, contro i 155.118 del 2021. Il valore mediano degli immobili abitativi acquistati con agevolazioni prima casa è stato di 115.000 euro, mentre per chi ha acquistato la prima casa da imprese, il valore mediano è schizzato a 235.000 euro.
Nel rapporto è contenuto anche il dettaglio del valore degli immobili acquistati nel 2022. Il 41,82% degli immobili acquistati da un privato come prima casa, ha avuto un valore al di sotto dei 99.000 euro mentre solo lo 0,36% degli immobili acquistati da privato con l’agevolazione prima casa, ha avuto un valore che supera il milione di euro. Per quanto concerne gli immobili di valore compreso tra 100.000 e 199.900 euro, la percentuale è stata del 35,48% sul volume totale. Per quanto concerne l’acquisto della casa da parte di privati presso aziende, il 30,92% delle operazioni si colloca nella fascia di prezzo tra 200.000 e 299.999 euro.
La crisi, invece, non ha colpito il settore delle case di lusso (valore superiore a 1 milione di euro) che nel 2022 ha registrato ben 5.049 operazioni di compravendita contro le 4.630 dell’anno precedente (+9%).
