Quando si è i proprietari di un immobile esistono sostanzialmente due tipi di scenari possibili: il primo è quello in cui la casa sia stata acquistata con un regolare mutuo sottoscritto tramite una banca, il secondo è quello in cui l’abitazione sia stata ereditata dopo la scomparsa di un parente o di una persona cara. Nel secondo caso può capitare di avere intenzione di vendere l’immobile ereditato tramite testamento per poter guadagnare cifre più o meno consistenti. Tuttavia, per vendere un immobile ereditato è necessario essere a conoscenza di alcuni aspetti riguardanti la fiscalità. Vediamo dunque tutti i dettagli con specifico riferimento alle tasse che si andranno a pagare sulla vendita di una casa ereditata.
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Cos’è e come funziona l’imposta di successione
Affinché un’eredità relativa a uno o svariati immobili possa essere effettivamente accettata è necessario prima di tutto effettuare il pagamento della tassa di successione. Si tratta di un importo variabile a seconda dei casi che andrà pagato anche nel caso in cui la casa fosse in comproprietà con altri eredi: il principale criterio che andrà a rendere più o meno alta tale imposta è il grado di parentela con la persona defunta. In base a quanto prossimo era il parente scomparso si andrà a pagare una tassazione in percentuale così definita:
- Il 4% per il coniuge e per i figli (con una franchigia di un milione di euro)
- Il 6% per i fratelli e le sorelle (con una franchigia di 100 mila euro)
- Il 6% per cugini, nipoti, zii, cognati o altri parenti fino al quarto grado. In questo caso non c’è franchigia)
- 8% per gli altri soggetti (anche in questo caso senza franchigia)
- Per i portatori di handicap (ai sensi della legge 104/92) la situazione cambia a seconda del grado di parentela. La franchigia in questo caso è di 1,5 milioni di euro
Se si dovessero pagare le tasse di successione, sarà obbligatorio per gli eredi designati dichiarare le entrate nel giro di 12 mesi dall’apertura della successione (di norma coincide con la data del decesso della persona cara). Attenzione però perché tale tipo di obbligo non vale se il patrimonio fosse inferiore ai 100 mila euro e fosse destinato al marito, alla moglie o ai parenti in linea retta del defunto.
La base imponbile, inoltre, sarà data dalla differenza tra il valore complessivo dei beni e dei diritti che formano l’attivo ereditario e l’ammontare totale delle passività e degli oneri deducbili. Più nello specifico, l‘articolo 14 del Testo unico del 31 ottobre 1990, n. 346 specifica che la base imponibile relativa ai beni immobili compresi nell’attivo ereditario sarà determinata assumendo:
- per la piena proprietà, il valore venale in comune commercio alla data di apertura della successione;
- per la proprietà gravata da diritti reali di godimento, la differenza tra il valore della piena proprietà e quello del diritto
da cui e’ gravata;- per i diritti di usufrutto, uso e abitazione, il valore determinato a norma dell’art. 17 sulla base di annualità pari all’importo ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà
- per il saggio legale d’interesse per il diritto dell’enfiteuta, il ventuplo del canone annuo ovvero, se maggiore, la differenza tra il valore della piena proprietà e la somma dovuta per l’affrancazione;
- per il diritto del concedente la somma dovuta per l’affrancazione
L’imposta ipotecaria e catastale
Altre due imposte che è necessario pagare quando si riceve una casa in eredità sono quelle ipotecaria e catastale. La prima viene calcolata sul 2% del valore degli immobili interessati (l’importo minimo deve corrispondere a 200,00 euro). La seconda si calcola sull’1% del valore degli immobili (anche in questo caso il valore minimo dev’essere di 200,00 euro).
È importante ricordare, a proposito, che le agevolazioni per la prima casa sono state estese grazie alla legge 342/2000 anche a donazioni e successioni: tuttavia per poter beneficiare di esse sarà necessario essere in possesso di alcuni requisiti che saranno puntualmente verificati al momento della presentazione della pratica. Queste sono le condizioni da rispettare:
- La casa non dovrà essere un’abitazione di lusso, accatastata A/8 o A/9
- Il soggetto erede non dovrà avere nel medesimo Comune un altro immobile adibito ad abitazione
- Il soggetto erede non dovrà avere in un altro Comune qualunque un altro immobile acquistato sfruttando l’agevolazione sulla prima casa
- L’erede non dovrà aver trasferito la sua residenza principale nel Comune dov’è situata la casa ereditata entro 18 mesi dal passaggio di proprietà di quest’ultima.
In linea generale, per il resto, l’imposta catastale e quella ipotecaria che andranno pagate dopo aver ereditato una casa avranno un importo fisso di 200 euro.
Gli altri importi da pagare
Se si vuole rivendere una casa ricevuta in eredità è in aggiunta necessario considerare anche altri costi, seppur molto più ridotti. Sarà infatti necessario versare anche l‘imposta di bollo, per un valore di 64 euro per ogni nota di trascrizione. Inoltre, dovranno essere pagati i tributi speciali (disciplinati dal D.L. 31 luglio 1954, n. 533) e una tassa ipotecaria di 90 euro composta da 35 euro per la trascrizione e 55 euro per la voltura catastale riferita ad ogni conservatoria nella quale siano presenti gli immobili oggetto di successione.
