Mutuo Sal: una guida completa per costruttori

Il termine mutuo Sal è concretamente un acronimo che fa riferimento allo Stato Avanzamento Lavori: si tratta di un particolare tipo di finanziamento destinato alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile, in cui l‘erogazione del denaro avverrà gradualmente in base all’avanzamento dei lavori di costruzione.

Emerge dunque fin da subito una differenza piuttosto evidente con il “classico” mutuo che viene richiesto per l’acquisto di un’abitazione, dove l’intero ammontare viene pagato immediatamente; al contrario, con il mutuo SAL sarà suddiviso in varie tranche, rilasciate progressivamente man mano che i lavori procedono. Ecco tutto quello che è necessario sapere nel merito della questione.

Come funziona un mutuo SAL

Partiamo con il sottolineare, prima di tutto, che non si tratta di una soluzione usata per finanziare la compravendita di un immobile che è già abitabile: al contrario, il mutuo Sal è pensato per gli immobili da ristrutturare oppure che andranno costruiti da zero.

Dopo lo svolgimento di una perizia giurata nell’ambito di unn mutuo SAL viene erogato un importo iniziale basato sul valore dell’immobile in costruzione: ecco dunque che in questo scenario la banca fornirà una somma di denaro sufficiente a coprire i costi dei lavori fino al completamento del secondo blocco del progetto. Prima dell’erogazione della seconda tranche necessaria per il completamento del progetto, sarà necessaria un’ulteriore perizia. Questo processo si ripeterà poi per tutte le fasi di avanzamento fino al completamento dell’immobile. Al termine dei lavori, l’ultima perizia consentirà l’erogazione dell’ultima tranche, che segnerà così l’inizio del piano di ammortamento.

I vantaggi

A seconda dei casi, questo tipo di soluzione può garantire una serie di interessanti vantaggi per i soggetti interessati.

Ricordiamo che ad ogni singola fase dell’avanzamento dei lavori l’erogazione delle tranche richiederà un periodo di preammortamento, in cui si andranno a pagare solo gli interessi stipulati nel contratto: ecco dunque che una volta che l’immobile sarà completato e tutte le tranche saranno state erogate prenderà il via il pagamento delle rate secondo il piano di ammortamento ordinario.

Gli aspetti positivi di questo processo sono i seguenti:

• Il consumatore riceverà i fondi pagando solo ed esclusivamente gli interessi, senza dover rimborsare il capitale anticipatamente;
• La banca effettuerà l’erogazione solo quando il valore dell’immobile aumenta;
• Il valore finale del bene sarà senza ombra di dubbio superiore al costo di costruzione.

Risulta evidente, alla luce dei fatti, come un’operazione simile risulti ad essere a basso rischio per la banca che concede il mutuo,mentre il consumatore avrà un impegno finanziario che, se contratto per l’acquisto della prima casa, potrà essere surrogato a condizioni di mercato particolarmente vantaggiose grazie al basso rapporto LTV dell’operazione (il Loan to value, che rappresenta il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile. Tale valore viene calcolato dividendo la somma del mutuo per il valore della proprietà, esprimendo il risultato in percentuale).

Un esempio pratico

Immaginiamo che un soggetto voglia costruire una casa del valore stimato di 300.000 euro. Per finanziare la costruzione, richiede un mutuo SAL di 240.000 euro alla propria banca. Ecco come potrebbe svolgersi il processo:

Erogazione iniziale

• Il soggetto presenta un progetto di costruzione e una perizia giurata che valuta il valore dell’immobile a lavori conclusi;
• La banca approva il mutuo e rilascia una prima tranche di 80.000 euro, sufficiente per coprire i costi della fase iniziale dei lavori (fondamenta e struttura).

Prima fase dei lavori sull’immobile

• Il soggetto sfrutta i fondi per completare la prima fase della costruzione;
• Una volta completata questa prima fase, viene eseguita una nuova perizia per confermare l’avanzamento dei lavori e l’incremento di valore dell’immobile.

Seconda tranche

1. La banca, dopo aver verificato lo stato avanzamento lavori, eroga una seconda tranche di 80.000 euro;
2. Il soggetto continua i lavori con questi nuovi fondi, completando la seconda fase della costruzione (muri, tetto, impianti eccetera).

Seconda fase dei lavori

• Dopo il completamento della seconda fase, un’altra perizia conferma l’ulteriore incremento di valore dell’immobile.

Terza e ultima tranche

• La banca eroga la terza ed ultima tranche di 80.000 euro;
• Il soggetto utilizza questi fondi per completare la costruzione (finiture, serramenti, etc.).

Completamento dei lavori e inizio ammortamento

• Una volta terminata la costruzione, una perizia finale andrà a verificare che l’immobile è effettivamente stato completato.
• Con l’erogazione dell’ultima tranche e la conferma del completamento dell’immobile, inizia il piano di ammortamento del mutuo. Il soggetto comincerà così a rimborsare il capitale oltre agli interessi, secondo il piano di ammortamento concordato in prima battuta con l’istituto di credito.

Per ricapitolare: durante tutto il processo, il soggetto che ha richiesto il mutuo andrà a pagare solo gli interessi sulle somme erogate (preammortamento); solo al termine della costruzione, con la piena erogazione del mutuo, inizierà a rimborsare sia il capitale che gli interessi al relativo istituto di credito.