In una fase storico-economica in cui i tassi di interesse si sono alzati in maniera repentina in seguito all’innalzamento dei tassi imposto dalla Bce per frenare l’inflazione, la surroga del mutuo può rappresentare una soluzione preziosissima per tutti i mutuatari che vorrebbero ottenere condizioni più favorevoli e cambiare banca. Molte famiglie che hanno già contratto un mutuo immobiliare o che stanno decidendo di sottoscriverlo per acquistare la prima casa, stanno già pensando ad effettuare una surroga per ottenere condizioni migliori. Ma dopo quanto tempo e su quali mutui si può fare la surroga e quali costi comporta?
Approfondimenti
Per scegliere le migliori condizioni di surroga si può sempre effettuare una ricerca di mercato online per trovare le offerte più allettanti proposte dai vari istituti di credito. Sono tanti i dubbi sulla surroga mutuo e sulla convenienza di questa operazione. In questa guida approfondiremo l’argomento e chiariremo molte questioni controverse sull’opportunità di questa operazione.
Cos’è la surroga del mutuo
Effettuando una surroga del mutuo, il mutuatario non fa altro che trasferire il mutuo in un’altra banca, spuntando tassi e condizioni migliori e quindi risparmiando sulla rata mensile. La banca presso cui si è acceso il mutuo, in ogni caso, non potrà mai opporsi al trasferimento, tuttalpiù potrebbe decidere di effettuare una controproposta al mutuatario, presentando un piano con tassi di interesse più bassi. La banca che si sceglie per la surroga può consentire o negare il trasferimento del debito, dopo aver passato al setaccio i documenti presentati dal mutuatario e i suoi requisiti reddituali.
La surroga, pur avendo qualche analogia con la rinegoziazione del mutuo, è una operazione molto differente. Con la rinegoziazione, il mutuatario può modificare le condizioni del mutuo già concordate in precedenza con la banca erogatrice. Con la legge di Bilancio 2023 è stata introdotta la possibilità, per chi ha contratto un mutuo a tasso variabile, di poter passare al tasso fisso. Una facoltà che viene concessa solo a chi ha stipulato mutui non superiori a 200 mila euro.
Con la nuova legge, il mutuatario potrà rinegoziare i mutui ipotecari fino al 31 dicembre 2023, al fine di ottenere un tasso annuo nominale fisso con limiti quantitativi prefissati. Al mutuatario viene anche accordata la possibilità di allungare i tempi del rimborso del mutuo per altri cinque anni, purché la durata massima del mutuo non ecceda i 25 anni. I mutuatari che possono fruire di questi benefici non dovranno avere un Isee superiore ai 35mila euro e devono aver pagato le rate precedenti rispettando sempre i tempi previsti.
Come si effettua la surroga del mutuo
Per quanto possa apparire un’operazione complessa, la surroga del mutuo è molto più semplice di quello che si possa pensare. Il Decreto Bersani (Legge n.40 del 2 aprile 2007) ha reso questa operazione ancora più agevole, facendo diventare quasi automatica la portabilità del proprio mutuo ed eliminando molti ostacoli che precedentemente potevano rendere la procedura più farraginosa.
Il mutuatario dovrà limitarsi a trovare un’offerta di mutuo più vantaggiosa e individuare la banca con la quale effettuare il passaggio. La richiesta di surroga dovrà essere presentata alla nuova banca tramite posta raccomandata, in cui si allegheranno i documenti anagrafici, reddituali e quelli relativi al mutuo stipulato.
L’espletamento di tutti gli oneri e il pagamento degli eventuali costi per la portabilità del mutuo, spetteranno alla nuova banca che il mutuatario ha scelto. Al richiedente non sarà richiesto di compilare gli appositi moduli e non spetterà l’onere di comunicare alla banca che ha erogato il mutuo in precedenza, la propria volontà di avvalersi della surroga: sarà il nuovo ente di credito ad effettuare tutte le procedure.
In ogni caso, la banca che ha erogato il mutuo non potrà opporsi alla surroga e dovrà accettare formalmente la portabilità ad altra banca entro 30 giorni lavorativi dall’invio della richiesta. Qualora la banca erogatrice dovesse sforare i tempi, dovrà pagare al cliente una penale dell’1% oltre la cifra della rata per ogni mese di ritardo causato. La surroga non può essere effettuata con la stessa banca con la quale è stato contratto il mutuo. In tal caso, saremmo in presenza di una rinegoziazione. La surroga può andare in porto solo se la banca prescelta per la portabilità del mutuo decide di accettare dopo aver valutato la documentazione presentata dal richiedente.
I documenti richiesti per la surroga del mutuo
Il mutuatario che vuole procedere alla surroga del mutuo dovrà esibire alla banca prescelta il proprio documento di identità e il codice fiscale. Dovrà fornire inoltre copia delle ultime buste paga e ultimo 730 per i lavoratori dipendenti. Dovrà, inoltre, esibire copia dell’iscrizione alla Camera di Commercio o all’albo dei professionisti. Sarà anche tenuto a presentare la documentazione relativa al vecchio mutuo, comprensiva di planimetrie, atto d’acquisto e copia del compromesso.
I costi da sostenere
Per effettuare una surroga del mutuo, il mutuatario non dovrà sostenere alcun costo aggiuntivo, eccetto il pagamento della tassa sull’ipoteca che ammonta a 35 euro. Tutti gli oneri riguardanti le spese di istruttoria della pratica, la perizia dell’immobile e gli atti notarili saranno sostenuti dalla banca che accetta la surroga. La nuova banca potrà però richiedere al mutuatario di sottoscrivere una nuova assicurazione.
La surroga si può effettuare su varie tipologie di mutuo fra le quali il mutuo per l’acquisto della prima o della seconda casa, il mutuo per ristrutturazione, il mutuo liquidità, il mutuo già surrogato, il mutuo fondiario, il mutuo bancario, il mutuo chirografario e il mutuo accollato. Questa facoltà è anche concessa a coloro che hanno richiesto un mutuo under 36, senza perdere i vantaggi ottenuti. Non esistono limiti di tempo fissati dalla legge per richiedere la surroga, tuttavia molti istituti bancari chiedono almeno 12 o 24 mesi di rate pagate al precedente istituto, in modo tale da potersi accertare dell’affidabilità del mutuatario.
