L’amministratore di condominio dimissionario non convoca assemblea e non sai come muoverti? Tra i bonus dove è necessario l’ok del condominio, le spese condominiali, i lavori per il cappotto termico all’interno del palazzo e il calcolo dei millesimi, l’amministratore di condominio ha un ruolo importante per gestire ogni aspetto e anche come responsabile del conto comune. Cosa succede quando dà le dimissioni, ma non ha convocato l’ultima assemblea prima di andarsene? Scopriamo insieme cosa dice la normativa e quali sono le disposizioni in materia.
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Amministratore di condominio revocato o dimissionario: differenze
Come funziona quando l’amministratore di un condominio si dimette? Prima di capire cosa fare, è importante sapere bene la differenza tra amministratore revocato e amministratore dimissionario. Nel primo caso, è l’assemblea dei condomini che chiede all’amministratore di andarsene, mettendo nero su bianco quali sono i motivi. Invece, quando l’amministratore è dimissionario, è lui a mettere per iscritto le dimissioni ed evidenziare perché deve andarsene, ma non prima di aver concluso gli affari correnti. Infatti, finché le dimissioni non sono accettate dal condominio, l’amministratore è ancora responsabile per tutte le pratiche e ha il dovere di porvi rimedio, altrimenti ci rimette personalmente anche a livello legale.
La normativa di riferimento per le dimissioni dell’amministratore del condominio è l’art. 1129 del Codice Civile. Prima di presentare le dimissioni, l’amministratore deve verificare la presenza dei requisiti:
- sovraccarico di lavoro;
- disaccordi con i condomini;
- problemi personali.
Poi deve vedere se ci sono dei regolamenti nel condominio o delle condizioni nel suo contratto di assunzione che impediscono di procedere con le dimissioni. Per presentarle, l’amministratore deve inviare la lettera di dimissioni a ognuno dei condomini. A questo punto, l’ultimo incarico dell’amministratore del condominio dimissionario è di convocare l’assemblea che serve per scegliere il successore. Nell’ultima assemblea se c’è un condomino che si vuole candidare per prendere il suo posto può farlo. Una volta che si redige il verbale con le votazioni dell’assemblea, l’amministratore precedente che ha dato le dimissioni non ha più responsabilità e se ne può andare, a patto di completare le ultime procedure.
Infatti, l’amministratore deve lasciare al suo successore tutta la documentazione relativa al condominio in ordine e completare le attività (non lasciandole aperte a chi lo seguirà), oltre a consegnare tutte le chaivi del condominio in suo possesso. Il problema nasce quando l’amministratore di condominio dimissionario non convoca l’assemblea, e così non è possibile designare un successore, far chiudere tutte le pratiche e completare la procedura. Cosa fare per uscire da questa situazione?
Come fare se l’amministratore non convoca l’assemblea: 2 strade
Ci sono due strade percorribili. La prima è intimare all’amministratore di procedere con un’assemblea straordinaria: possono recarsi almeno 2 condomini per chiederla, ma il consiglio è di inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure una PEC all’amministratore (è tenuto ad averla con le nuove leggi sul condominio se è un professionista abilitato o iscritto a un ordine o a un albo professionale). Se l’amministratore di condominio non risponde, oppure decide di non convocare l’assemblea dichiarandolo ai condomini, allora, trascorsi 10 giorni lavorativi, i condomini stessi possono convocare un’assemblea straordinaria e chiedere la nomina di un successore. In questo caso, però, i condomini hanno la facoltà di fare causa all’amministratore di condominio perché è venuto meno ai suoi incarichi.
La seconda è quella di cercare di ottenere un confronto con l’amministratore, in modo da ottenere le chiavi e invitarlo a completare le procedure richieste per poi andar via. Nel primo caso, avrai tutti gli strumenti legali per poter procedere, ma nel secondo caso avrai una soluzione stragiudiziale per evitare le eventuali spese di tribunale. Per poter convocare l’assemblea e procedere con la designazione dell’amministratore successore, ti consigliamo di tenere comunque un riferimento sulla data di richiesta dell’assemblea di condominio al vecchio amministratore, per avere un riferimento certo in caso di rifiuto. Nella maggior parte dei casi gli amministratori che se ne vanno hanno tutto l’interesse a convocare l’assemblea e a rendere effettive le dimissioni per evitare ulteriori responsabilità sul condominio. In ogni caso, l’amministratore dimissionario dovrebbe conservare a sua tutela la copia dei pagamenti versati in quel condominio e tutta l’attività svolta, almeno in copia. Così se si riscontreranno problemi successivamente, avrà tutti i mezzi per potersi difendere.
Perché un amministratore si dimette senza assemblea
I motivi che possono spingere l’amministratore di condominio a lasciar perdere sono tantissimi e possono esserci anche vicissitudini personali per cui non si convoca l’assemblea in tempi rapidi. Dai all’amministratore di condominio almeno 20 giorni dal ricevimento della lettera di dimissioni per convocare l’assemblea se non ha indicato la data della stessa nelle sue dimissioni. Se non noti alcuna data, puoi chiedere chiarimenti all’amministratore, oppure chiedergli direttamente di fornire una data nei giorni successivi. Così avrai la certezza di poter concludere la procedura in tempi rapidi. Se non riesci a parlare con il vecchio amministratore di condominio, verifica nelle dimissioni se ci sono dei contatti. Se non sono presenti, ti consigliamo di rivolgerti a un legale per procedere con una prima lettera dove chiedi che il prima possibile si convochi l’assemblea. Se l’amministratore non risponde, allora avrai comunque uno strumento che dimostra la mancata risposta e avrai la base per procedere con la revoca.
