Una delle domande classiche che si pone solitamente chi deve contrarre un mutuo per acquistare la casa è se optare per un tasso di interesse fisso o variabile. Dare una risposta a questa domanda che vada bene a tutti i mutuatari è praticamente impossibile. Bisogna sempre tenere in debita considerazione le esigenze di chi contrae il prestito e le condizioni di mercato che sono presenti al momento di decidere il giusto mix di tassi.
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I tassi fissi danno sicuramente la certezza di pagare sempre la stessa rata per tutta la durata del mutuo. I tassi variabili sono sicuramente inferiori a quelli fissi al momento della concessione del mutuo, ma possono fluttuare per tutta la durata del prestito. Statisticamente la maggior parte dei mutuatari sceglie un mutuo per la casa a tasso variabile standard, ma ciò non significa che sia l’opzione migliore per tutti. Esistono dei pro e dei contro che bisogna valutare con grande attenzione.
Tasso di interesse variabile
I mutui a tasso di interesse variabile offrono sicuramente una maggiore flessibilità di rimborso e consentono una gamma più ampia di opzioni di rimborso, inclusa la possibilità di estinguere il prestito più rapidamente senza incorrere in costi di interruzione del tasso di interesse. Alcuni prestiti a tasso variabile offrono anche alcune “scappatoie” per ridurre il saldo del prestito. E’ un mutuo più facile da rifinanziare: se si trova una banca che offre condizioni migliori, si può sempre optare per una surroga del mutuo senza dover sostenere oneri.
La rata potrebbe addirittura ridursi se i tassi dovessero scendere. Gli istituti di credito, infatti, possono tagliare i tassi di interesse per tutta una serie di motivi, tra i quali anche la riduzione dei costi di finanziamenti se la banca centrale riduce il costo del denaro. Ma a volte le cose non vanno proprio così. Come accaduto in questi ultimi mesi, le rate dei mutui a tasso variabile sono cresciute in maniera significativa, dopo la decisione della Banca Centrale Europea di alzare più volte i tassi di interesse per frenare l’aumento dei prezzi. Contraendo un mutuo a tasso variabile, il mutuatario è sempre esposto alle fluttuazioni del tasso di interesse per tutta la durata del prestito.
Il debitore potrebbe pagare di meno se i tassi scendono, poichè gli istituti di credito potrebbero tagliare i tassi per una serie di motivi, principalmente in risposta alla riduzione dei costi di finanziamento. I costi di finanziamento sono influenzati anche da altri fattori, come il tasso al quale le banche si prestano reciprocamente il denaro, lo spread creditizio richiesto dagli investitori all’ingrosso di una banca e la concorrenza sui prezzi dei depositi. Un mix di variabili che possono far lievitare la rata in maniera significativa, incidendo pesantemente sui bilanci delle famiglie, esattamente come sta accadendo da alcuni mesi a questa parte.
Poiché i tassi possono cambiare in qualsiasi momento, non sarà facile per i mutuatari con un tasso variabile prevedere il flusso di cassa nel lungo termine. Ciò significa inevitabilmente che un prestito a tasso variabile richiede maggiore flessibilità da parte del mutuatario.
I mutui a tasso di interesse fisso
L’incremento dei tassi di interesse non rappresenta di certo un problema per chi ha contratto un mutuo a tasso fisso, perchè la rata da pagare mensilmente è bloccata. Viste le attuali condizioni del mercato, molti mutuatari hanno deciso di bloccare la propria rata con un tasso fisso per non incorrere in sorprese.
Quando ci si rivolge ad una banca per ottenere un mutuo a tasso fisso, è importante notare che il tasso richiesto potrebbe non essere il tasso realmente applicato quando viene liquidato il prestito. Alcuni istituti di credito garantiscono un determinato tasso fisso ma applicano anche una “commissione” legata proprio al blocco del tasso.
Bloccare un tasso di interesse significa che la rata rimane la stessa per tutto il periodo del prestito. In questo modo, è possibile stanziare un budget fisso per pagare il mutuo senza il rischio di incappare in stravolgimenti finanziari che potrebbero far lievitare la rata, scompaginando tutti i programmi.
I punti deboli del mutuo a tasso fisso
Il mutuo a tasso fisso ha una minore flessibilità rispetto ai mutui a tasso variabile. Possono limitare la capacità di un mutuatario di estinguere il prestito più velocemente limitando i rimborsi aggiuntivi o limitandoli a un determinato importo all’anno. Se si desidera rifinanziare il mutuo, vendere la propria proprietà o estinguere completamente il prestito prima della scadenza del termine stabilito, possono essere applicate commissioni significative.
I costi sono sostenuti perchè le banche devono, in qualche modo, coprire il pagamento del tasso fisso. Queste commissioni sono più elevate quando i tassi scendono, perchè le banche rischiano di perdere denaro sulla differenza che hanno coperto.
Ma il grande svantaggio che caratterizza un mutuo a tasso fisso è quello di non poter beneficiare di un eventuale calo dei tassi di interesse. Le rate iniziali di un mutuo a tasso fisso saranno, in ogni caso, sempre più alte rispetto a quelle di un mutuo a tasso variabile. Per questa ragione, bisogna sempre bene avere chiaro l’andamento dei tassi di interesse prima di capire se conviene stipulare un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile.
