Con i 3 tipi di esempio calcolo oneri di urbanizzazione in questa guida ti daremo gli strumenti pratici per capire quando si paga questa tassa, cosa vuol dire e come pagarla con il calcolo corretto. Prima di iniziare, però, è importante spiegare cos’è il calcolo oneri di urbanizzazione. Questi oneri sono dovuti quando si occupa suolo con un lavoro edile. Infatti, nei lavori che servono per ristrutturare una casa, oppure per abbattere un edificio pericoloso, non c’è da pagare, perché non si va a occupare suolo ulteriore. Se, invece, si costruisce su un terreno prima senza costruzioni, allora si parla di oneri di urbanizzazione. È importante verificare anche il volume in più occupato e non la semplice metratura.
Approfondimenti
Questo pagamento si inserisce nei costi di costruzione, accanto a eventuali bonus e incentivi che si possono applicare in base alle ultime novità in Legge di Bilancio. Dato che possono intervenire questi strumenti per incentivare, il calcolo esatto degli oneri è eseguito da un professionista abilitato, che si occupa anche dei lavori. Infatti, le somme da applicare dipendono dai Comuni e dalle Regioni, così cambiano in base alla zona di costruzione. Il riferimento normativo è la legge 10/77, nota anche come Legge Bucalossi, che indica come comportarsi quando si occupa del suolo in pianta stabile. Vediamo come effettuare il calcolo con 3 esempi pratici!
Calcolo oneri di urbanizzazione primaria esempio
Si definisce un lavoro di urbanizzazione primaria una costruzione come:
- strade;
- spazi di sosta;
- parcheggi;
- fognature;
- reti di collegamento per le utenze;
- illuminazioni;
- spazi verdi.
In questo caso, è importante avere come riferimento la tabella del Comune dove si trova la costruzione. Se un tratto di strada si riferisce a più Comuni, allora si dovrà definire nel progetto quanti metri quadri sono di competenza di un Comune e quali di un altro, per applicare così le aliquote esatte. In generale, la formula è:
Metri quadri occupati x aliquota comunale al metro quadro.
Per fare un esempio pratico, se la strada di 3000 metri quadri che si sta costruendo è su un suolo di competenza di un solo Comune, che applica un’aliquota di 100 euro sulle strade, allora il calcolo è: 3000 x 100, cioè 300.000 euro, al netto di eventuali bonus e incentivazioni.
Esempio calcolo di urbanizzazione secondaria
Si parla di urbanizzazione secondaria quando si realizzano edifici di pubblica utilità:
- scuole;
- asili;
- centri sportivi;
- stadi;
- aree verdi (come dei parchi);
- centri sociali e culturali.
Anche in questo caso il calcolo si fa sui metri quadri, ma può essere più complicato rispetto all’esempio precedente. Infatti, in questo contesto è più probabile che scattano dei bonus edili, oppure che ci sono delle aliquote più alte da applicare, perché l’occupazione è maggiore, anche se il progetto si sviluppa in altezza. In più, i Comuni possono decidere in autonomia di abbassare le aliquote se ci sono delle esigenze specifiche per il territorio. Per esempio, se manca la scuola, il Comune di riferimento può scegliere un’aliquota inferiore. Il calcolo in generale è:
[Metri quadri occupati x aliquota al metro quadro] – eventuali bonus
Considerando come esempio uno stadio di 7000 metri quadri con un’aliquota di 50 euro e con un bonus per l’efficientamento energetico di 15000 euro (è un esempio), l’onere è di: [7000 x 50] – 15000, cioé di 335 mila euro.
Calcolo di urbanizzazione, esempio e come pagare
Gli esempi di calcolo si possono modificare in base a costi di costruzione, politiche urbanistiche e mercato immobiliare. Infatti, dove lo spazio è poco, le aliquote sono più alte, mentre dove ci sono delle aree da ripopolare, le aliquote sono più basse. Le imprese edili hanno esempi di calcolo con la divisione in tranches. In più, le aziende usano delle polizze assicurative per garantire il pagamento di questi oneri anche in caso di fallimento. Come funziona per il calcolo con un esempio pratico?
Riprendendo l’esempio dello stadio del paragrafo precedente, supponiamo di dovere al Comune circa 335 mila euro di oneri di urbanizzazione. Il 50% della somma va versata al momento della richiesta di dichiarazione di inizio attività o SCIA, così 335.000 : 2 sono167.500 euro. La parte restante dello stesso importo si divide in due rate, entrambe del 25%. La prima si paga dopo un anno dall’inizio dei lavori e la seconda dopo 2 anni. Così ogni anno per i primi 2 anni dall’avvio del cantiere l’impresa paga 83.750 euro per completare con la procedura degli oneri di urbanizzazione.
Se ti trovi nella situazione di dover pagare questo importo dove c’è un aumento di volume, oppure per un lavoro che prevede l’aumento di un’occupazione di suolo, ti consigliamo di chiedere a chi esegue i lavori di inserire questa voce in preventivo, così una volta approvato avrai la certezza che questo onere è stato pagato dall’impresa (o che comunque è a conoscenza di dovere questo importo al Comune).
