I cittadini che vogliano vivere in luoghi ad alta densità abitativa (è il caso del Comune di Milano, giusto per fare un esempio) hanno a loro disposizione una serie di interessanti agevolazioni. Tra queste troviamo anche il canone concordato 3+2, una soluzione in grado di garantirci vantaggi da non sottovalutare. Ecco qual è la situazione aggiornata al 2025.
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Cos’è il contratto a canone concordato
Regolato dalla Legge 431/1998, il contratto a canone concordato nasce dalla collaborazione che si instaura tra inquilini e associazioni di proprietari, che insieme riescono ad accordarsi per favorire una maggior accessibilità abitativa, offrendo tra l’altro benefici al locatore come ad esempio la cedolare secca al 10%.S
Si tratta di un accordo che si distingue per una durata fissa di 3 anni, rinnovabili per ulteriori 2 (da qui il nome 3+2), e per un canone di affitto calmierato.
Calcolo del canone
Poiché non segue le regole del mercato libero, il canone deve essere calcolato in base ad una serie di parametri territoriali, che di norma tengono in considerazione i seguenti fattori:
- Zona geografica: ogni comune o area metropolitana, come Milano, è suddivisa in microzone con valori di riferimento diversi Ad esempio, il centro storico avrà un canone massimo più alto rispetto alle periferie;
- Caratteristiche dell’immobile: metratura, stato di conservazione, presenza di ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato, arredamento;
- Servizi aggiuntivi: come box auto, cantina o spazi comuni.
Il valore finale, dunque, può cambiare da una città all’altra anche in modo sensibile. Per i proprietari di immobili, in ogni caso, sono disponibili online numerose risorse che permettono di effettuare il calcolo in automatico, con il supporto di software appositi. Qui sotto potete recuperare una tabella con delle indicazioni di massima sugli accordi territoriali attualmente in essere in una città come Milano.
| Zona | Descrizione | Fascia 1 (€/mq/mese) | Fascia 2 (€/mq/mese) | Fascia 3 (€/mq/mese) |
| Zona 1 | Centro storico e semicentro (es. Duomo, Brera) | 12,50 – 14,00 | 14,01 – 16,50 | 16,51 – 20,00 |
| Zona 2 | Zone centrali est-ovest (es. Porta Venezia, Navigli) | 11,00 – 12,50 | 12,51 – 15,00 | 15,01 – 18,50 |
| Zona 3 | Zone semicentrali (es. Città Studi, Lorenteggio) | 9,50 – 11,00 | 11,01 – 13,50 | 13,51 – 16,00 |
| Zona 4 | Periferie urbane (es. Bicocca, San Siro) | 8,00 – 9,50 | 9,51 – 12,00 | 12,01 – 14,50 |
| Zona 5 | Estreme periferie (es. Gratosoglio, Quarto Oggiaro) | 7,00 – 8,00 | 8,01 – 10,00 | 10,01 – 12,00 |
Parametri degli accordi territoriali
Gli accordi territoriali, come abbiamo anticipato, sono il cuore del canone concordato. Questi documenti, redatti con la collaborazione di organizzazioni come UPPI, Confedilizia, SUNIA e SICET, definiscono i criteri per determinare il canone in base alle peculiarità del territorio. Nel 2025, gli accordi di Milano, ad esempio, sono stati aggiornati per riflettere l’inflazione e l’aumento della domanda abitativa. I principali parametri considerati includono:
- Tipologia di contratto: il 3+2 è il più comune, ma nulla vieta che si possano prendere in considerazione anche varianti per studenti o contratti transitori;
- Valori di mercato locali: il canone concordato è generalmente inferiore del 20-30% rispetto al mercato libero;
- Condizioni dell’immobile: un appartamento ristrutturato o con certificazioni energetiche elevate può avere un canone leggermente più alto, pur restando nei limiti stabiliti.
Gli accordi prevedono anche clausole per l’aggiornamento del canone, spesso legato all’indice ISTAT, e modalità di risoluzione delle controversie tra proprietario e inquilino.
Vantaggi fiscali nel 2025
Sono numerose le agevolazioni di natura fiscale che oggi si possono ottenere con un accordo simile: ecco perché il canone concordato rappresenta un’opzione vantaggiosa sia per i proprietari che per gli inquilini. Nel 2025, le misure previste includono:
- Cedolare secca al 10%: come già abbiamo accennato in precedenza, i proprietari che optano per il regime di cedolare secca pagano un’aliquota ridotta del 10% sul reddito da locazione, rispetto al 21% del mercato libero;
- Sconti IMU: molti comuni, tra cui Milano, prevedono riduzioni sull’IMU per gli immobili affittati a canone concordato (fino al 25% in alcuni casi);
- Detrazioni per inquilini: gli inquilini con redditi fino a 30.000 euro possono beneficiare di detrazioni IRPEF fino a 495,80 euro annui, a seconda del reddito e del tipo di contratto.
Una checklist delle agevolazioni disponibili
Facciamo dunque un breve riassunto di cui tutto quello che dobbiamo controllare per poter usufruire di questa opzione:
- Verifichiamo la zona dell’immobile e consultiamo gli accordi territoriali;
- Assicuriamoci che il contratto sia registrato presso l’Agenzia delle Entrate per accedere alla cedolare secca;
- Controlliamo i requisiti per le detrazioni IRPEF (per inquilini) o IMU (per proprietari);
- Valutiamo la possibilità di contratti specifici, come quelli per studenti universitari o transitori;
- Rivolgiamoci a un’associazione di categoria per assistenza nella redazione del contratto.
Quando conviene rispetto al mercato libero
Si tratta di un’opzione molto interessante quando si parla di contesti urbanistici come le grandi città, dove com’è noto i cittadini si trovano spesso costretti a pagare affitti molto ingenti che hanno un grosso peso sul loro budget. Il canone concordato conviene dunque quando:
- L’inquilino cerca un affitto più basso rispetto al mercato libero;
- Il proprietario desidera agevolazioni fiscali e una maggiore stabilità contrattuale;
- Si vuole evitare la volatilità dei prezzi del mercato libero, grazie a un canone regolato.
Domande frequenti sul canone concordato
Chi può stipulare un contratto a canone concordato?
Qualsiasi proprietario e inquilino che accettino i termini degli accordi territoriali. È necessario che l’immobile si trovi in un comune ad alta densità abitativa.
Che rischi corrono i proprietari?
Il rischio principale è un canone più basso rispetto al mercato libero, ma le agevolazioni fiscali spesso riescono a compensare questa differenza.
Come si registra il contratto?
Il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, con possibilità di optare per la cedolare secca.
È possibile recedere prima dei 3 anni?
Sì, ma solo in presenza di clausole specifiche o per motivi previsti dalla legge (es. vendita dell’immobile o necessità dell’inquilino).
