Le tasse che la normativa vigente impone sull’acquisto della seconda casa sono molto diverse rispetto alle imposte normalmente applicate sulla prima casa. Chiunque decidesse di provvedere all’acquisto di un secondo immobile dovrebbe conoscere a fondo le regole fiscali vigenti in materia, onde evitare errori e poter adempiere correttamente a quanto previsto dalla legge. Il sistema fiscale italiano prevede l’imposizione di tasse per chi acquista e per chi vende la seconda casa.
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Imposte acquisto seconda casa: ecco cosa si deve pagare
Il valore delle imposte da sostenere quando acquistiamo un immobile varia a seconda dei casi. Se acquistiamo una casa da un privato o da un’azienda con transazione esente Iva, l’importo delle tasse sarà minore. Diverso è il discorso se acquistiamo l’immobile da una impresa con transazione soggetta a IVA. In genere il regime di tassazione sull’acquisto della seconda ha una parte fissa e immutabile e un’altra parte che invece è variabile e dipende strettamente dall’IVA, nei casi in cui l’impresa da cui si acquista la casa decida di applicarla, anche se statisticamente queste transazioni sono esenti Iva. Per alleviare l’impatto delle imposte che gravano sull’acquisto della seconda casa si può anche ricorrere ad una agevolazione sui costi che si devono sostenere per l’imposta di registro e sugli oneri da versare al notaio avvalendosi dell’opzione prezzo-valore.
La differenze fra le imposte d’acquisto seconda casa in base alla tipologia di di transazione
La differenza, in questo caso, dipende essenzialmente dall’applicazione o meno dell’Iva. Se il privato acquista una casa da un’impresa, il rischio di dover soggiacere all’applicazione dell’Iva è molto elevato, Tutto dipende da alcune circostanze. Se la vendita avviene entro 5 anni dalla fine della realizzazione o dalla sua ristrutturazione, l’Iva sarà applicata. Sarà applicata anche nel caso in cui sarà la stessa azienda venditrice a volerlo, nel caso in cui la cessione dell’immobile avviene dopo i 5 anni dalla ristrutturazione o dalla costruzione. In questo caso, però, la stessa azienda dovrà inserire questa condizione nel contratto di vendita.
L’acquisto della seconda casa implica l’esposizione del compratore al pagamento di una serie di tasse che vanno conosciute in maniera dettagliata e che vanno valutate prima dell’acquisto perchè devono rientrare nel budget di spesa.
Le tasse sulla seconda casa
La prima tassa che viene applicata è l’IMU (imposta municipale unica): si tratta di un tributo patrimoniale diretto che non si paga sulla prima casa, ma che viene tassativamente applicato sulla quota immobiliare del patrimonio per le successive case di proprietà. L’importo dell’IMU varia in base a determinati parametri come la categoria catastale, la tipologia d’immobile e l’aliquota stabilita facoltativamente dalla delibera comunale.
Il compratore dovrà soggiacere anche al pagamento della TASI, il tributo dei servizi indivisibili comunali. Anche in questo caso, l’importo del balzello segue gli stessi parametri dell’IMU: categoria catastale, tipologia d’immobile e aliquota stabilita dal Comune. La terza tassa da pagare è la TARI, la tassa sui rifiuti, che viene pagata indistintamente per ogni casa di proprietà, anche sulla prima casa. L’importo dipende dalle aliquote applicate dal comune e dal numero di occupanti, oltre alla metratura dell’appartamento.
Infine l’ultima tassa che il compratore dovrà pagare è l’IRPEF, la tassazione della rendita catastale, che si calcola utilizzando come indicatore lo scaglione di reddito. Se, ad esempio, una rendita catastale ammonta a 1.000 euro per un reddito di 40.000 euro/anno, si dovrà pagare il 38% di IRPEF, l’imposta quindi risulterà pari a 380 euro/anno. Oltre a tutta questa serie rilevante di imposte, l’acquirente dovrà anche versare tutte le tasse che riguardano il mantenimento stesso dell’immobile.
Le agevolazioni fiscali previste
Per l’acquisto di una seconda casa, che il nostro sistema fiscale continua a considerare un lusso, vengono applicate pochissime agevolazioni. La prima agevolazione riguarda il cosiddetto “prezzo-valore” dell’immobile e la sua applicazione è di pertinenza del notaio che, come valore dell’immobile, piuttosto che concentrare l’attenzione sul prezzo di vendita, può prendere in considerazione la rendita catastale moltiplicata per il coefficiente stabilito dalla normativa vigente che coincide con il numero 126. In questo modo l’acquirente potrà ottenere un risparmio del 30% sulle tasse.
La seconda possibilità di agevolazione riguarda direttamente gli interventi connessi al risparmio energetico o a scopo antisismico che in seguito all’acquisto possono far accedere all’ecobonus per le seconde case. Un’altra agevolazione si può ottenere cedendo l’immobile in affitto o in comodato d’uso gratuito ad una persona cara o ad un amico. Se si affitta la seconda casa con canone agevolato, si può accedere ad uno sconto del 25% su Tasi e Imu.
Nel caso in cui la casa venisse ceduta a titolo di comodato d’uso, addirittura il risparmio su IMU e TASI sale al 50%. Se il proprietario affitta la casa acquistata con un canone concordato, ovviamente Imu e Tasi saranno ridotte del 25%. L’IRPEF, in questo caso, subirà una decurtazione del 5% sul valore riscosso e quindi l’aliquota scenderà al 95% dalla quale andranno decurtati i costi condominiali. Nel caso di affitti brevi o casa vacanza, le spese per IMU e TASI, continuano a gravare al 100% sul proprietario.
In questo caso il proprietario dovrà decidere se il contratto d’affitto sarà con cedolare secca al 21% o se destinare il reddito ottenuto a tassazione Irpef. L’applicazione di una cedolare secca ha i suoi vantaggi e alcuni svantaggi. Il vantaggio è che rappresenta una percentuale fissa ed è conveniente sul piano economico. Lo svantaggio è che non tiene in considerazione la situazione reddituale del proprietario. Con la cedolare secca, fra l’altro, non si possono applicare quelle detrazioni previste per la tassazione Irpef.
