La ripartizione delle spese per il rifacimento dei balconi dipende dal tipo di intervento. Il piano di calpestio e la struttura interna spettano al proprietario dell‘appartamento, mentre i frontalini e gli elementi decorativi esterni sono a carico del condominio in quanto parte del decoro architettonico.
Approfondimenti
Questa distinzione è spesso alla base di accese assemblee condominiali. Comprendere i criteri legali e giurisprudenziali (basati prevalentemente sugli orientamenti della Corte di Cassazione) è fondamentale per evitare contenziosi e gestire correttamente i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio.
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Balconi aggettanti vs balconi incassati
Non tutti i balconi sono uguali dal punto di vista giuridico:l a prima grande distinzione che incide sulla ripartizione delle spese riguarda la loro conformazione strutturale.
Definizione di balcone aggettante
Esistono infatti i balconi aggettanti, vale a dire quelli che sporgono oltre il muro perimetrale dell’edificio, protendendosi “nel vuoto”. Questa tipologia viene considerata dalla giurisprudenza come un prolungamento dell’appartamento da cui si accede. Di conseguenza, il balcone aggettante non è di proprietà comune, ma appartiene in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare. Questo ha un impatto diretto sulle spese di manutenzione della soletta e della pavimentazione, che gravano interamente sul singolo condòmino.
Definizione di balcone incassato
In parallelo però troviamo anche una tipologia di balconi differente, quelli incassati: stiamo parlando in questo caso di balconi che non sporgono rispetto ai muri maestri, ma che rimangono piuttosto all’interno del perimetro dell’edificio. In questo secondo scenario, il balcone è solitamente delimitato da pareti laterali che sono parte integrante della struttura portante del palazzo. Ecco che qui la situazione cambia in modo sostanziale: il piano di calpestio funge da soffitto per l’inquilino del piano di sotto e da pavimento per quello di sopra. Come riporta a proposito l’art. 1125 del nostro Codice Civile:
“Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.
Chi paga cosa: la guida per elementi
Analizziamo a questo punto, elemento per elemento, quali sono le spese che i soggetti devono affrontare a seconda dei vari scenari.
Piano di calpestio e pavimentazione
Per quanto riguarda i balconi aggettanti, la spesa per il rifacimento del massetto, l’impermeabilizzazione e la posa delle piastrelle è a carico esclusivo del proprietario dell’appartamento, perché il bene è di sua utilità privata.
Invece, per quanto riguarda i balconi incassati si andrà ad applicare il sopracitato art. 1125 c.c.: la spesa per la pavimentazione (copertura) spetta al proprietario del piano superiore, mentre quella per la struttura del solaio è divisa a metà tra i due proprietari sovrastanti.
Frontalini e rivestimenti esterni
Passeremo qui di seguito alle altre parti del condominio, analizzando i costi uno per uno.
Indipendentemente dalla tipologia di balcone, se il frontalino (che sarebbe la parte frontale della soletta) o il rivestimento esterno (marmi, decori, fregi) hanno una funzione estetica che incide sul decoro architettonico dell’edificio, la spesa spetta al condominio. La ripartizione avviene tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, poiché il decoro è un bene comune che valorizza l’intero stabile.
Sottobalcone o cielino
Rispetto invece al sottobalcone (anche chiamato cielino nel contesto delle perizie tecniche) è necessario fare distinzione, ancora una volta, tra le due tipologie di balconi esistenti.
Quando parliamo di balconi aggettanti, trattandosi di un bene privato, il rifacimento dell‘intonaco o della pittura del sottobalcone spetta al proprietario del balcone stesso. Al contrario, se sono presenti stucchi o fregi di particolare pregio estetico, tornano a essere competenza condominiale.
Nel caso dei balconi incassati, vale il principio già citato in precedenza: ai sensi dell’art. 1125 c.c., la spesa per la tinteggiatura e l’intonaco del soffitto è a carico esclusivo del proprietario del piano inferiore.
Danni da infiltrazione: responsabilità e risarcimento
Soprattutto nel caso di edifici molto vecchi e non mantenuti a dovere, non è affatto raro che le infiltrazioni d’acqua causino danni anche ingenti a livello estetico e/o strutturale. In questo caso di chi è la responsabilità? E chi deve pagare un eventuale risarcimento?
Quando paga il proprietario del piano di sopra
Il proprietario del piano superiore è responsabile (ex art. 2051 c.c. – custodia del bene) quando l’infiltrazione è causata da una cattiva manutenzione del piano di calpestio o da una rottura dell’impermeabilizzazione del suo balcone privato: sarà dunque questo soggetto a dover risarcire i danni arrecati al soffitto del vicino sottostante e provvedere al ripristino della guaina.
Quando paga il condominio
Il condominio è chiamato a rispondere del risarcimento quando il danno da infiltrazione deriva da elementi comuni, come ad esempio il malfunzionamento dei bocchettoni di scarico delle acque piovane o se il degrado riguarda i frontalini/elementi decorativi che hanno causato distacchi di intonaco o infiltrazioni nella facciata comune, compromettendo di conseguenza la tenuta dell’edificio.
