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Cosa lasciare vendendo casa: un’analisi dettagliata

Immagine di casa e acquirente

La normativa vigente è molto lacunosa in materia e non chiarisce in maniera dettagliata cosa il venditore è obbligato a lasciare nella casa venduta. In linea di massima, l’orientamento della giurisprudenza ammette che ogni parte dell’arredamento possa essere asportata dall’appartamento ma tutto ciò che invece fa parte della casa vera e propria e che riguarda gli impianti, appartengono al nuovo proprietario per effetto del contratto di compravendita. Ma cosa vuol dire tutto ciò in termini pratici? 

Uno dei problemi che incombe sul venditore che deve lasciare la casa al nuovo proprietario è quello di svuotare l’appartamento. Ad esempio, il venditore che vuole portarsi via il costoso lavandino ad incasso per portarlo nella nuova casa, dovrà in ogni caso rimpiazzarlo con un altro lavandino qualsiasi in modo tale da lasciare al nuovo proprietario un bagno che sia corredato da tutti gli accessori e che sia funzionante. 

E’ importante sia per l’acquirente che per il venditore che si sappia in maniera chiara e senza equivoci cosa va lasciato e cosa no. Fra gli altri elementi che sono presenti quasi sempre nelle case e che non dovrebbero mai essere asportati spiccano i tendoni da sole, i condizionatori e il caminetto

La legge attribuisce piena flessibilità ad entrambi i contraenti che possono decidere di includere nella compravendita anche accessori di questo tipo o altri elementi che compongono l’appartamento come la camera da letto, la cucina o dei mobili per il bagno. Ciò che è importante è che tutto venga concordato in maniera chiara e che venga riportato all’interno del contratto in maniera tale che viga la massima trasparenza.

Le cose da asportare e quelle da lasciare  

Se le parti sono d’accordo sul fatto che l’immobile debba essere libero da cose, il venditore dovrà provvedere a sgomberare la casa dall’arredamento e dalle suppellettili. Per altri elementi quali le tende esterne, il condizionatore, la stufa a pellet, le piante, il mobile bagno, l’impianto di allarme, le placche e i lampadari, saranno il compratore e il venditore ad accordarsi sul da farsi. Salvo diverso accordo tra le parti, non possono essere rimossi, sanitari, porte, finestre, caldaia. Sul venditore incombe anche l’onere di liberare cantine, soffitti e altri locali accessori.

E’ importante anche interfacciarsi in maniera chiara con l’agente immobiliare per evitare equivoci e per far si che non sorgano incomprensioni su ciò che realmente si desidera lasciare e su quali oggetti il venditore intende portarsi via. Spesso capita che lo stesso agente immobiliare prometta all’acquirente cose di cui il venditore non è a conoscenza creando delle false aspettative. Ecco perchè è fondamentale che acquirente e venditore abbiano le idee chiare e si confrontino apertamente e senza nascondersi nulla. 

Come funziona per le case vendute all’asta?

Per le case vendute all’asta la normativa vigente dispone cbe soltanto i beni oggetto del pignoramento possono essere venduti all’asta, mentre il resto (come ad esempio i mobili e gli oggetti personali che appartengono al proprietario) non possono essere pignorati e pertanto rimangono nella disponibilità del proprietario anche dopo che la casa viene venduta al migliore offerente. Se l’acquirente intende entrare in possesso anche di altri beni che sono presenti nella casa, dovrà avviare una procedura esecutiva specifica. 

Va ricordato che per legge il pignoramento immobiliare si intende esteso anche a tutte le pertinenze, ai frutti e agli accessori presenti nel bene pignorato. Se viene pignorata la casa, l’atto di pignoramento si intende esteso anche al terreno sul quale la casa è stata edificata oppure al reddito generato dall’affitto dell’immobile stesso. 

Il tempo a disposizione per lasciare la casa

Una volta che la casa viene venduta, sul venditore incombono alcuni obblighi anche riguardanti il tempo previsto per lasciare l’immobile nella piena disponibilità dell’acquirente. Una volta effettuato il rogito notarile ed espletate tutte le formalità di rito con la consegna delle chiavi, normalmente il venditore perde la disponibilità dell’immobile in via definitiva. Ma non sempre è così. 

Le parti possono anche concordare che la consegna delle chiavi avvenga in un secondo momento per consentire al venditore di effettuare il trasloco o asportare altri oggetti dalla casa. Di fatto la legge non dispone un tempo massimo per liberare l’immobile venduto, ma la scelta viene lasciata alla discrezione delle parti. Ma cosa accade se il venditore decide di prendersi del tempo per abbandonare l’immobile? 

Cosa fare se il venditore non lascia la casa dopo l’atto di vendita?

Per tutelare l’acquirente è possibile apporre delle clausole nel contratto di compravendita che garantiscano alcuni diritti qualora il venditore non liberasse l’immobile dopo il rogito. Potrebbe essere prevista una penale da pagare per ogni giorno di ritardo. Queste penali potrebbero tutelare il compratore anche nel caso in cui il venditore non dovesse liberare l’immobile perchè sta aspettando di entrare in possesso della nuova casa presso la quale abitare. 

Ecco il motivo per cui il venditore deve far coincidere bene i tempi per la firma del rogito, per evitare di dover sostenere costi ulteriori. Se il venditore dovesse addirittura decidere di non lasciare l’immobile, il compratore può rivolgersi al giudice per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.