Tra le forme di investimento più diffuse anche in Italia ci sono gli investimenti immobiliari. In questo ambito, si sente sempre più parlare di REIT, acronimo di real estate investment trust. In altre parole, si tratta di società che hanno o finanziano immobili che sono utilizzati per essere messi a locazione. Questi fondi immobiliari sono un ottimo modo per iniziare a muovere i primi passi nel mercato immobiliare. Infatti, anche con pochi risparmi si possono ricevere diversi dividendi.
Approfondimenti
Come funzionano i REIT?
Una delle passioni più grandi degli italiani è fare investimenti nel mattone. Questo tipo di investimento viene, infatti, considerato come tra i più solidi di tutti perché riesce a resistere anche ai periodi di crisi finanziaria. Anche nei periodi di forte recessione, appartamenti o immobili hanno rappresentato l’ancora di salvezza per molti.
Nello specifico, nel mercato italiano si parla di Reit, ovvero di società di investimento immobiliare quotate (SIIQ). Queste società, in sintesi, sono solite comprare immobili (residenziali o commerciali) mettendoli poi in affitto. I reit sono molto interessanti per gli investimenti perché solitamente possono avere dei benefici fiscali diversi rispetto, ad esempio, alle obbligazioni. L’investitore, infatti, può pagare meno tasse su questi introiti. Inoltre, una parte degli utili di questo investimento viene ridistribuita tra i possessori delle quote a fine anno. Per questo motivo i reit hanno diversi vantaggi:
- Producono rendimenti su cui l’investitore può fare affidamento;
- Rappresentano un modo nuovo di fare investimenti immobiliari;
- Rappresentano un modo per avere un portafoglio diversificato e bilanciato.
I tipi di reit
Per quanto riguarda i REIT, sul mercato ne esistono di diversi tipi. Ci sono, infatti, i reit azionari e i reit ipotecari. I primi vengono chiamati anche equity, i secondi sono i mortgage.
Quando si parla di reit equity ci si riferisce a quelle società che investono in proprietà immobiliari per poi guadagnare dai canoni di locazione. Con i reit mortgage, invece, si investono nei mutui. In quest’ultimo caso ci sono dividendi molto alti e interessanti (alcuni possono toccare anche la soglia di due cifre percentuali), ma dipendono molto dall’andamento dei tassi di interesse.
Tra queste forme di investimento, quelle più comuni sono i reit residenziali che, negli ultimi anni, stanno registrando guadagni stabili. Il motivo è essenzialmente legato alle scelte che gli italiani stanno facendo: infatti, sono sempre di più le persone che scelgono di vivere in una casa in affitto piuttosto che acquistarla. Questa tendenza, in netto aumento, rappresenta un fattore molto positivo per questa tipologia di reit. Tuttavia, c’è anche un’altra forma di investimento interessante che riguarda i reit commerciali, ovvero investire in negozi, centri commerciali e simili, e i reit centri logistici che stanno diventando molto stabili grazie soprattutto allo sviluppo di e-commerce. Da annoverare anche i reit sanitari, che gestiscono centri ospedalieri oppure ospizi, e i reit di accoglienza che si occupano di hotel e strutture ricettive. Da ricordare anche i reit di data center per i quali ci si aspetta in futuro numeri importanti.
Conviene investire in reit con l’inflazione?
Dopo aver visto le tipologie e le categorie di reit, è bene capire come si stanno comportando i reit oggi, con l’inflazione alle stelle e i tassi di mutui in aumento. Prima di tutto bisogna considerare i singoli reit: infatti, gli immobili non sono tutti uguali perché serve considerare il tipo di utilizzo. Per valutare questo aspetto, bisogna capire quanto un reit sia sensibile all’inflazione. Un modo per scoprirlo è capire qual è la durata dei canoni di locazione. Ad esempio, i centri logistici hanno contratti a breve termine, anche meno di un anno: in questo modo le società possono cambiare il canone di locazione in base all’aumento degli interessi. Al contrario, invece, immobili residenziali o strutture sanitarie hanno contratti di affitto molto più lunghi per i quali i reit non possono modificare il prezzo di locazione. Per questo motivo, in questa fase economico-finanziaria che stiamo vivendo, sarebbero da preferire i canoni a breve termine.
Investire in reit: consigli utili
Soprattutto gli investitori principianti potrebbero iniziare a investire in reit come se investissero in azioni e obbligazioni. In realtà, procedere in questo modo rappresenterebbe un grande sbaglio. Infatti, i reit si comportano in maniera diversa rispetto agli altri asset poiché sono diverse le metriche da considerare quando si procede con l’investimento.
Infatti, bisogna considerare diverse metriche per l’analisi dei Reit. Tra queste si ricordano:
- FFO (funds from operation)
- AFFO (adjusted funds from operations)
- NAV (valore dell’immobile ad eccezione dei debiti).
Per questo, dunque, bisogna studiare i bilanci societari per farsi un’idea chiara e completa dei reit su cui si sta andando ad investire. Ad esempio, un primo passo potrebbe essere quello di leggere le presentazioni degli investitori in cui è possibile conoscere report, dati e prospettive. Questi dati, infatti, risultano utili per comprendere la strategia da adottare per investire in reit.
