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Gestione casa in affitto: suggerimenti per il passaggio

Immagine contratto di compravendita immobile

Affittare un immobile mette sempre il proprietario davanti a molteplici incognite che non sono facili da sciogliere. Esistono alcune buone pratiche che possono aiutare il proprietario ad affrontare meglio la gestione degli affitti per non avere problemi in futuro. L’affitto crea, per la sua natura, un rapporto prolungato nel tempo fra due soggetti (locatore e locatario) che non si conoscono e che spesso hanno interessi che confliggono tra loro. Non è una buona idea, per chi possiede una seconda casa, tenerla sfitta per non dover affrontare le “rogne” che inevitabilmente comporta un affitto, perchè si rischiano di perdere tanti quattrini. E allora, cosa fare?

Tenere oggi la seconda casa sfitta comporta perdite molto significative per tutta una serie di ragioni. Sulla casa sfitta, il proprietario deve sempre pagare l’IMU (fra l’altro molto costosa!), la TARI, la TASI e altri balzelli vari che comportano perdite ingenti di denaro. E non vanno neanche sottovalutate le spese condominiali che in certi contesti sono molto costose. Spesso occorre anche sborsare quattrini per la manutenzione. Insomma, una vera e propria fucina di spese senza alcun ritorno economico. 

Vendere casa può essere una valida soluzione, ma negli ultimi anni è più complicato del passato per via di un mercato che si è rallentato molto anche a causa dell’elevato costo del denaro dovuto al rialzo dei tassi di interesse. I prezzi delle case sono calati di molto durante la fase di crisi e quindi vendere casa potrebbe significare andare incontro ad una “svalutazione” del proprio immobile.
 
Per questo motivo molte persone decidono di tenere sfitta una casa costata anni di sacrifici o lasciata in eredità. Ecco perchè l’affitto è una opzione che va sempre considerata, per non doverci rimettere tanti quattrini. La gestione di una casa in affitto comporta molti problemi che però hanno sempre  una soluzione certa e praticabile. Questo articolo contiene alcuni suggerimenti preziosi per chi deve affittare casa.

La gestione del passaggio

Il passaggio dell’appartamento al nuovo inquilino è sempre una fase delicata che deve essere gestita con scrupolosa attenzione per prevenire il sorgere di eventuali contenziosi. Il verbale di consegna gioca un ruolo cruciale. Si tratta del documento che accompagna il contratto di affitto nel quale è bene segnalare con dovizia di particolari lo stato di conservazione dell’unità immobiliare affittata con un occhio di riguardo soprattutto alle condizioni degli infissi e dell’arredamento. 

Un contratto d’affitto corredato da fotografie che attestano la situazione attuale e che non lasciano adito a dubbi è sempre da consigliare. Si tratta di un passaggio fondamentale perchè può prevenire liti che possono sorgere al momento della disdetta del contratto di affitto. Si potrà avere subito un quadro chiaro sulle condizioni di infissi ed arredamento al momento della consegna dell’immobile e fare un raffronto con le condizioni degli stessi al momento in cui è stato stipulato il contratto d’affitto, facendo leva su riscontri solidi e oggettivi come le fotografie. 

Spesso, al momento della riconsegna del deposito cauzionale da parte del padrone di casa all’inquilino, sorgono dispute che sfociano in controversie giudiziarie anche lunghe e costose. Ecco perchè prevenire è sempre meglio che curare.  

La durata dell’affitto: quale opzione scegliere?

Affitto di lunga durata o affitto breve? E’ questo il dilemma che spesso si pone davanti a coloro che devono affittare casa. Questa scelta può impattare in maniera notevole sulle tasse da pagare. Ogni opzione ha i suoi pro e i suoi contro che vanno valutati con attenzione. Se il padrone di casa non vuole legarsi per lungo tempo all’inquilino, la scelta di un affitto breve è quella da consigliare. 

Fra l’altro l’affitto breve mette in condizione il proprietario di chiedere il pagamento di un mensile più alto riducendo il rischio di dover inseguire un inquilino inadempiente che deve essere sfrattato.
Dal punto di vista fiscale questa opzione è meno conveniente, anche perchè il proprietario si troverà a dover pagare la cedolare secca al 21% anziché al 10%. Chi invece desidera avere un reddito costante e senza particolare impegno, l’affitto residenziale rimane l’opzione da consigliare. 

Un affitto a canone concordato con la cedolare secca comporta il pagamento di una tassa del 10% sul reddito e IMU ridotta del 25% sull’immobile affittato. Un notevole risparmio dal punto di vista fiscale, ma se l’inquilino è moroso la questione si complica notevolmente. E’ vero che oggi esistono garanzie robuste per il proprietario, ma avventurarsi in un procedimento di sfratto non è di certo una passeggiata e comporta oneri e beghe non di poco conto. 


Sicuramente la stipula di un contratto di affitto di medio-lunga durata consente al proprietario di valutare con maggiore attenzione il profilo dell’inquilino in modo tale da non incorrere in brutte sorprese. 

La selezione dell’inquilino

E’ di fondamentale importanza avere un rapporto diretto e (quanto più possibile) cordiale con il proprio inquilino, anche per capire quali sono le sue condizioni economiche e quali sono le prospettive di permanenza, ma anche per capire se si tratta di una persona affidabile o meno. 

E’ sempre buona regola chiedere la dichiarazione dei redditi per gli ultimi anni, anche per capire quali sono le sue condizioni dal punto di vista economico e valutarne la solvibilità. Oggi esistono strumenti di monitoraggio del merito creditizio che aiutano a filtrare le persone che hanno una discreta o buona capacità economica da quelle che invece rischiano di non poter onorare il pagamento mensile dell’affitto.