Siamo tutti abituati a pensare all’acquisto di una casa con il classico sistema del mutuo, ma la maggior parte delle persone è inconsapevole che a nostra disposizione esiste anche la strada dell’acquisto via asta. Si tratta di un’opzione poco nota (e forse anche circondata da pregiudizi) ma che ha certamente degli aspetti interessanti: scopriamoli insieme nel dettaglio!
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L’illusione del “tutto pulito”: cosa cancella il tribunale
Uno dei miti più comuni da sfatare tra chi si avvicina per la prima volta alle aste immobiliari è l’idea che il tribunale, in quanto organo di giustizia, consegni una casa perfetta sotto ogni punto di vista. È quella che molti esperti chiamano l’illusione del “tutto pulito”. Evidentemente, la realtà dei fatti è ben diversa. Bisogna fare una distinzione netta tra ciò che il Giudice cancella e ciò che invece rimane a carico dell’acquirente.
Il tribunale interviene principalmente sulla situazione debitoria legata al bene, ma non ha la cosiddetta “bacchetta magica” per risolvere problemi strutturali o amministrativi che riguardano la costruzione stessa. Quando acquistate un immobile all’asta, lo fate nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: se ci sono problemi alle tubature o infissi da rifare, quelli spettano a voi. Il vantaggio reale risiede invece nella pulizia giuridica del bene.
Effetto purgativo: addio ipoteche e pignoramenti
Ecco che entriamo nel cuore dei benefici delle aste: l’effetto purgativo. Questo termine giuridico, che può suonare curioso, indica la capacità del decreto di trasferimento (vale a dire l’atto con cui il Giudice trasferisce la proprietà a voi, sostituendo il classico rogito notarile) di “purgare” l’immobile da tutti i pesi che lo gravavano precedentemente.
In pratica, con il decreto di trasferimento, vengono cancellate d’ufficio le ipoteche (volontarie o giudiziali) e i pignoramenti. Questo è un passaggio fondamentale: il nuovo proprietario entra in possesso di un bene che non è più collegato ai debiti del precedente proprietario esecutato. Le spese per queste cancellazioni sono spesso poste a carico della procedura o dedotte dal prezzo, e ciò garantisce all’acquirente un inizio “vergine” dal punto di vista dei gravami bancari o legali.
Il rischio numero uno: abusi edilizi non sanabili
Attenzione al rischio principale di questa procedura, che in molti sottovalutano (o ancor peggio non conoscono in assoluto): le ipoteche potranno anche sparire, ma non lo stesso possiamo dire degli abusi edilizi!
Non è raro che molte villette o appartamenti finiti in esecuzione presentio difformità (anche gravi) rispetto ai progetti depositati in Comune: il pericolo è dunque imbattersi in un abuso edilizio non sanabile.
Il fatto è che un abuso non sanabile può portare all’ordine di demolizione delle parti abusive, se non addirittura all’impossibilità di rendere l’immobile abitabile o mutuabile. Acquistare una villetta all’asta conviene, certo, ma solo se si ha la certezza matematica che ciò che si sta comprando sia regolarizzabile o già regolare. E non è un aspetto scontato.
Leggere la perizia ctu: sanabile vs non sanabile
In uno scenario simile, chi è interessato a comprare una casa con asta deve prendere la perizia del CTU (cioè Consulente Tecnico d’Ufficio) come una sorta di Bibbia. Questo documento include una sezione approfondita dedicata alla conformità urbanistica e catastale.
In questo caso è però fondamentale distinguere tra:
- Difformità non sanabili: aumenti di volumetria in zone vincolate o stanze ricavate dove non era permesso. In questo caso, la perizia indica anche i costi di ripristino (cioè di demolizione) che l’aggiudicatario dovrà sostenere. Leggere attentamente queste righe evita di scoprire, a decreto di trasferimento avvenuto, che la mansarda che sognate da anni va in realtà abbattuta!;
- Difformità sanabili: piccoli spostamenti di tramezzi o finestre che possono essere regolarizzati pagando una sanzione (si parla di “oblazione”) e presentando una pratica edilizia in sanatoria.
Immobile occupato: debitore vs inquilino
Un altro punto che genera ansia e che costituisce un grattacapo non da poco per un acquirente è lo stato di occupazione del bene. Un immobile all’asta può essere:
- Libero: si tratta ovviamente del caso ideale, perché in questo scenario le chiavi vengono consegnate subito dopo il saldo prezzo;
- Occupato dal debitore: il precedente proprietario vive ancora lì. Nonostante il timore, la legge oggi tutela molto più velocemente l’acquirente rispetto al passato;
- Occupato da un inquilino: qui la situazione si complica e parecchio, poiché bisogna verificare se esiste un contratto d’affitto regolarmente registrato prima del pignoramento.
Quando il contratto d’affitto è “opponibile” alla procedura
Il contratto è “opponibile” (ovvero l’acquirente deve rispettarlo e non può mandare via l’inquilino subito) se ha una data certa anteriore al pignoramento; se l’inquilino ha un contratto di 4+4 registrato anni prima che iniziasse la procedura esecutiva, vi resta in ogni caso il diritto a percepire il canone di locazione, ma dovrete attendere la scadenza naturale del contratto per entrare fisicamente in casa. Se, al contrario, il contratto è stato stipulato dopo il pignoramento, esso non ha valore per l’acquirente e l’immobile è considerato legalmente libero.
La liberazione da parte del custode giudiziario
Se l’immobile è occupato dal debitore o da terzi senza titolo, la liberazione avviene tramite il Custode Giudiziario. Oggi, grazie alle riforme del codice di procedura civile, la liberazione è un atto dovuto che il custode compie su ordine del Giudice senza che l’acquirente debba avviare una causa di sfratto autonoma (risparmiando migliaia di euro in avvocati, che per molti è una vera manna dal cielo da un punto di vista finanziario).
I tempi medi oscillano tra i 4 e gli 8 mesi dal decreto di trasferimento; di norma, il custode si occupa di sollecitare l’uscita, gestire lo sgombero dei mobili e, se necessario, richiedere l’intervento della forza pubblica. È un processo burocratico, ma al contempo anche certo al 100%.
Spese condominiali arretrate: la solidarietà biennale
C’è un ultimo aspetto che vale la pena di ricordare, e che in molti dimenticano o sottovalutano, ed è quello relativo alle spese condominiali che in precedenza non sono state pagate. Esiste la cosiddetta solidarietà biennale (regolata dall’art. 63 disp. att. c.c., qui i dettagli): chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente rispetto alla data del decreto di trasferimento.
L’anno in corso e quello precedente
Se acquistate oggi, il condominio potrà chiedervi le spese non pagate dal vecchio proprietario per l’anno della vendita e per l’intero anno solare precedente. Tutti i debiti ancora più vecchi (terzo, quarto anno, ecc.) restano invece a carico del debitore esecutato e il condominio non può pretenderli da voi. È sempre buona norma contattare l’amministratore prima dell’asta per farsi rilasciare un conteggio preciso dei debiti potenziali.
Prima di fare una scelta simile, in definitiva, considerate tutti i pro e i contro, e la possibilità che il percorso che vi troverete davanti potrebbe essere particolarmente accidentato.