Il contratto di locazione è un accordo che si stipula in forma scritta in cui due parti, il locatore e il locatario (o affittuario), stabiliscono il godimento di un bene immobile o mobile da parte dell’affittuario in cambio del pagamento di un corrispettivo periodico in denaro. Si tratta di un contratto che per natura deve essere per forza oneroso e quindi si differenzia dal contratto di comodato d’uso gratuito.
Approfondimenti
Dalla stipula di questo contratto scaturiscono una serie di diritti e doveri sia per il locatore che per il locatario. L’inquilino è tenuto a rispettare e a tenere un comportamento conforme a quanto pattuito nel contratto e a quanto stabilito dalla legge in via generale. Va precisato che oltre agli ordinari doveri che gravano su entrambe le parti di un contratto d’affitto, entrambe le parti di un contratto di locazione sono tenute a dover effettuare prestazioni complementari che non possono essere eluse.
Si tratta degli oneri accessori che possono riguardare la manutenzione ordinaria dell’immobile o il pagamento delle spese condominiali. Sull’affittuario grava anche l’obbligo di dover lasciare l’appartamento nelle medesime condizioni in cui si trovava al momento in cui è iniziato il periodo della locazione.
Diritti e doveri dell’inquilino
Al momento della sottoscrizione del contratto, sull’inquilino incombe il dovere di comportarsi secondo il principio giuridico della “buona fede” non nascondendo al proprietario fatti che potrebbero incidere profondamente sulla decisione del proprietario di concedere l’immobile in affitto. Non deve occultare eventuali finalità diverse che riguardano l’utilizzo dell’immobile, che possono essere di natura abitativa o commerciale (o per realizzare uno studio professionale).
Il contratto di locazione, secondo quanto dispone la normativa vigente, deve essere registrato entro 30 giorni e comunicato al conduttore entro 60 giorni. Entrambe le parti, locatore e locatario, sono ritenuti responsabile in solido in caso di inadempimento tributario e, in caso di omessa registrazione della locazione. L’Agenzia delle Entrate potrà dunque chiedere l’imposta evasa a entrambe le parti applicando anche le sanzioni aggiuntive ove previsto dalla legge.
Al momento della stipula del contratto, il locatore deve garantire all’affittuario la piena agibilità dell’immobile esibendo il certificato di agibilità. In assenza di questa certificazione, l’affittuario può chiedere la rescissione del contratto immediata. Nessuna delle parti può decidere di mutare l’importo del canone di locazione in corso d’opera, ma si dovrà attendere la conclusione del contratto.
Una volta concluso il contratto, grava sull’affittuario l’onere di prendere in consegna il bene di cui diventa automaticamente custode. La custodia dovrà essere esercitata con la diligenza del buon padre di famiglia, non venendo mai meno alla destinazione d’uso concordata. In assenza della consegna materiale del bene, l’affittuario può anche rifiutarsi di pagare il canone pattuito. L’immobile dovrà essere consegnato dal locatore in condizioni tali da consentire all’affittuario di realizzare le proprie esigenze.
Il bene dovrà quindi essere dotato di tutti i comfort minimi previsti dalla legge e cioè acqua, riscaldamento, sicurezza e salubrità. L’inquilino è tenuto a corrispondere mensilmente le spese condominiali e dovrà rispettare le regole stabilite dal condominio. Ha il diritto, inoltre, di partecipare alle riunioni condominiali o comunque dovrà essere informato puntualmente sulle decisioni prese che possono riguardare il pagamento di ulteriori oneri condominiali.
Il canone di locazione
L’inquilino, una volta sottoscritto e registrato il contratto, sarà tenuto a pagare il canone di locazione rispettando le scadenze prefissate. In caso di ritardi nel pagamento che superano i 20 giorni, il locatore potrà decidere di avviare la procedura di sfratto. Un procedimento che può essere interrotto nel caso di ravvedimento operoso dell’affittuario che paga gli arretrati, gli interessi e le spese legali, a meno che il giudice non abbia già emesso un’ordinanza di sfratto.
In fase di avvio del contratto, il locatore può fare richiesta all’affittuario del pagamento di somme aggiuntive a titolo di cauzione il cui importo non potrà mai superare le tre mensilità. Una somma che funge da garanzia per il locatore nel caso di eventuali danni all’immobile o morosità. Alla scadenza del contratto, in assenza di eventuali eccezioni da parte del locatore, l’affittuario ha diritto di ricevere indietro la cauzione versata, comprensiva di eventuali interessi.
Manutenzione e riconsegna dell’immobile
Una volta concluso il contratto di affitto, l’inquilino dovrà riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui lo aveva ricevuto. In base a recenti sentenze della Cassazione, l’affittuario che continua a detenere l’immobile in violazione delle disposizioni contrattuali, dovrà continuare a corrispondere il canone mensile. Nel caso in cui il proprietario dovesse decidere di vendere l’immobile, secondo quanto disposto dalla normativa vigente, dovrà concedere la prelazione all’affittuario ma solo se la disdetta del locatore dovesse avvenire prima della conclusione del contratto. Alla scadenza del contratto, l’affittuario non potrà vantare alcuna prelazione.
