In tempi non sospetti, chi era in possesso di uno o più immobili (magari come risultato di un eredità) ha iniziato sempre più spesso a massimizzare i profitti extra ad esso associati rendendolo disponibile per l’accoglienza di turisti per periodi limitati di tempo. Questa soluzione si è diffusa in modo particolare con una piattaforma come AirBnb, che ha permesso a centinaia di persone in giro per il mondo di ospitare viaggiatori di tutte le età. Ma vi siete mai chiesti come si fa per calcolare la reddività di un immobile destinato ad un affitto breve? Ecco qui di seguito la nostra guida completa.
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1. Cosa si intende con redditività?
La redditività di un immobile non si limita al semplice confronto tra il costo d’acquisto e gli incassi derivanti dagli affitti: ci sono molteplici variabili da considerare per evitare errori e massimizzare il ritorno sull’investimento.
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La redditività di un immobile rappresenta in sostanza il ritorno economico generato dall’investimento rispetto al capitale impiegato. Nel caso degli affitti brevi, la redditività dipende non solo dal prezzo di acquisto o dalla gestione dell’immobile, ma anche dai costi operativi, dalle tasse, dalla stagionalità e dall’occupazione media dell’immobile. L’indicatore più comune per valutare la redditività è il ROI (Return on Investment), espresso in percentuale, che misura il profitto netto rispetto all’investimento iniziale.
2. Valutare i costi iniziali
Il primo passo per calcolare la redditività è identificare tutti i costi legati all’acquisto e alla preparazione dell’immobile. Questi includono:
- Costo di acquisto: il prezzo dell’immobile, inclusi eventuali costi notarili, tasse di trasferimento (es. imposta di registro o IVA) e spese di agenzia immobiliare;
- Ristrutturazioni e arredamento: gli immobili destinati all’affitto breve devono essere attraenti e funzionali. Calcola i costi per ristrutturazioni, mobili, elettrodomestici, decorazioni e dotazioni come Wi-Fi, aria condizionata o riscaldamento;
- Costi burocratici: licenze, autorizzazioni (es. SCIA per l’attività di locazione turistica in Italia) e spese legali per conformarsi alle normative locali.
Ad esempio, supponiamo di acquistare un appartamento a 200.000 euro, con 10.000 euro di spese notarili e 20.000 euro per ristrutturazioni e arredamento. L’investimento totale iniziale sarà di 230.000 euro.
3. Stimare le entrate
Le entrate derivano principalmente dai canoni di affitto percepiti. Per stimarle correttamente, è necessario considerare:
- Prezzo per notte: analizzate il mercato locale su piattaforme come Airbnb per determinare il prezzo medio per notte di immobili simili nella vostra zona. Ad esempio, un appartamento in centro a Milano potrebbe essere affittato a 100-150 euro a notte, mentre in una località meno turistica il prezzo potrebbe scendere a 50-80 euro;
- Tasso di occupazione: non tutti i giorni dell’anno saranno prenotati. Il tasso di occupazione medio varia in base alla località: città turistiche come Roma o Firenze possono raggiungere l’80-90% in alta stagione, mentre in altre zone si potrebbe attestare al 50-60%. Usate un tasso realistico basato su dati di mercato;
- Stagionalità: considerate i periodi di alta e bassa stagione. Ad esempio, una casa al mare avrà prenotazioni concentrate in estate, mentre un appartamento in città potrebbe avere una domanda più stabile.
Per fare un esempio pratico, ipotizziamo un appartamento affittato a 100 euro a notte con un tasso di occupazione del 70% (circa 255 giorni all’anno). Le entrate annuali lorde saranno:
100 euro/notte×255 notti=25.500 euro
4. Calcolare i costi operativi
Gli affitti brevi comportano costi operativi significativi, che devono essere sottratti dalle entrate per determinare il profitto netto. I principali costi operativi includono:
- Commissioni delle piattaforme: Airbnb e Booking trattengono una commissione (generalmente tra il 3% e il 15% per ogni prenotazione);
- Pulizie: ogni cambio ospite richiede una pulizia professionale, con costi che possono variare da 20 a 50 euro a intervento;
- Manutenzione e riparazioni: sostituzioni di mobili, elettrodomestici o riparazioni impreviste.
- Utenze: elettricità, acqua, gas, Wi-Fi e riscaldamento, spesso inclusi nel prezzo dell’affitto;
- Gestione: se non gestite personalmente l’immobile, potreste dover pagare un’agenzia o un property manager (10-20% delle entrate);
- Tasse: in Italia, i redditi da affitto breve sono soggetti alla cedolare secca (21%) o al regime fiscale ordinario. Inoltre, considerate la tassa di soggiorno, che varia da comune a comune.
Tornando al nostro esempio, supponiamo che i costi operativi annuali siano:
- Commissioni piattaforma (10%): 2.550 euro
- Pulizie (30 euro per 85 cambi ospiti): 2.550 euro
- Utenze: 3.000 euro
- Manutenzione: 1.500 euro
- Tasse (cedolare secca 21%): 5.355 euro
Totale costi operativi: 14.955 euro.
Il profitto netto sarà quindi:
25.500 euro−14.955 euro=10.545 euro
5. Calcolare il ROI
Arrivati a questo punto possiamo calcolare il ROI utilizzando il profitto netto e l’investimento iniziale.
In pratica, prendiamo il profitto netto che si ottiene in un anno – cioè gli incassi dagli affitti meno tutti i costi, come pulizie, tasse e manutenzione – e lo dividiamo per la somma totale che abbiamo investito, che include il prezzo dell’immobile, le spese notarili, le ristrutturazioni e tutto il resto. Poi, si moltiplica il risultato per 100 per ottenere una percentuale.
Un ROI del 4,58% è un buon punto di partenza, ma va confrontato con altre opportunità di investimento (es. affitti a lungo termine o titoli di Stato) per valutare la convenienza.
