Dimenticatevi tutto quello che avete imparato nel corso della vostra vita riguardo al mondo real estate: oggi a nostra disposizione ci sono molte opzioni alternative e innovative per l’accesso a investimenti in questo settore, come per esempio la tokenizzazione immobiliare. Qui di seguito vi spiegheremo come si fa a comprare quote di case tramite blockchain e perché può essere per molti una soluzione piuttosto interessante.
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Cos’è e come funziona la tokenizzazione immobiliare
La tokenizzazione immobiliare è il processo di conversione del valore di una proprietà fisica in token digitali che possono essere acquistati, venduti o scambiati su una piattaforma blockchain. Ogni token rappresenta una quota frazionata della proprietà, consentendo agli investitori di partecipare ai mercati immobiliari senza la necessità di capitali ingenti. Questo approccio innovativo non solo migliora l’accessibilità agli investimenti immobiliari, ma aumenta anche la liquidità e la trasparenza del mercato.
Il processo segue uno schema strutturato che possiamo riassumere per punti:
- Marketplace: i token vengono offerti su piattaforme digitali specializzate, note come marketplace di tokenizzazione immobiliare. Queste piattaforme consentono agli investitori di acquistare token con criptovalute (come Bitcoin o Ethereum) o valute fiat (euro, dollari). Alcuni marketplace supportano anche il trading secondario, permettendo agli investitori di rivendere i propri token ad altri utenti. Piattaforme come RealT, Brickblock o PropToken sono esempi di marketplace attivi in questo settore;
- Asset: il punto di partenza è l’immobile, che può essere un appartamento in una grande città, un negozio in un centro commerciale ma anche un grande complesso residenziale. La selezione dell’immobile è cruciale: fattori come la posizione, il potenziale di rivalutazione e la capacità di generare reddito (ad esempio, attraverso affitti) determinano il successo dell’investimento. Gli immobili in aree ad alta domanda, come i centri urbani o le località turistiche, sono spesso i più appetibili per la tokenizzazione;
- SPV (Special Purpose Vehicle): per gestire l’investimento in modo legale e organizzato, l’immobile viene trasferito a una società veicolo (SPV), una struttura giuridica creata appositamente per detenere la proprietà. L’SPV funge da intermediario tra l’immobile e gli investitori, semplificando la gestione burocratica, fiscale e operativa. Inoltre, protegge gli investitori da rischi legati a contenziosi o fallimenti di altre parti coinvolte;
- Token: la proprietà dell’immobile viene frazionata in token digitali tramite un processo di tokenizzazione su blockchain. Ogni token rappresenta una quota proporzionale dell’immobile, ad esempio l’1% o lo 0,1% del valore totale. I token sono emessi come security token, soggetti a normative finanziarie, e registrati su blockchain pubbliche o private (come Ethereum, Polygon o Solana). La blockchain garantisce trasparenza, sicurezza e tracciabilità delle transazioni, eliminando la necessità di intermediari tradizionali per alcune fasi.
Diligenza minima
La tokenizzazione immobiliare richiede un’attenta “due diligence” per garantire la sicurezza degli investitori e la conformità alle normative. Vediamo le aree principali in cui si articola tale processo:
- Verifiche legali sul titolo di proprietà: prima di tokenizzare un immobile, è fondamentale accertare che il titolo di proprietà sia chiaro e privo di vincoli, come ipoteche, pignoramenti o contenziosi legali. Questo richiede un’analisi approfondita dei registri immobiliari, spesso condotta da notai o avvocati specializzati. Un titolo di proprietà difettoso può compromettere l’intero investimento, indipendentemente dalla sicurezza della blockchain;
- Perizie sull’immobile: una valutazione tecnica e finanziaria dell’immobile è essenziale per determinarne il valore di mercato e il potenziale di rendimento. Le perizie includono analisi strutturali (per verificare l’integrità dell’edificio), valutazioni energetiche (per accertare l’efficienza) e stime di mercato basate su dati comparabili. Una perizia accurata aiuta gli investitori a comprendere il rischio e il ritorno atteso, come i canoni di locazione o la rivalutazione del capitale;
- KYC/AML: le piattaforme di tokenizzazione devono rispettare le normative antiriciclaggio e di identificazione del cliente. Gli investitori sono tenuti a fornire documenti di identità, prove di residenza e informazioni sulla provenienza dei fondi. Questo passaggio è cruciale per prevenire attività illecite e garantire la conformità con autorità finanziarie come Consob in Italia, SEC negli Stati Uniti o ESMA in Europa. Le piattaforme più affidabili integrano processi KYC/AML automatizzati per semplificare l’onboarding.
Rischi
Per quanto possa rivelarsi un’opzione utile in alcuni casi, in altri è necessario porvi particolare attenzione. Ecco quali possono essere i principali rischi in cui potrebbe incorrere chi si affida alla tokenizzazione immobiliare.
- Valutazione e pricing degli asset: stabilire il valore degli asset tokenizzati rappresenta una sfida, soprattutto in contesti di mercato instabili. Definire metodologie di valutazione precise e affidabili è fondamentale per garantire la fiducia degli investitori;
- Rischi legati alla tecnologia: la blockchain, pur indubbiamente innovativa, comporta vulnerabilità, come potenziali attacchi informatici o malfunzionamenti tecnici. L’adozione di protocolli di sicurezza avanzati è indispensabile per ridurre questi rischi e proteggere gli investimenti;
- Adozione limitata del mercato: nonostante il crescente interesse, la tokenizzazione immobiliare è ancora lontana da un’adozione diffusa. Educare investitori e operatori del settore sui vantaggi e sul funzionamento di questa tecnologia è essenziale per promuoverne la crescita.
- Incertezze normative: Il quadro regolamentare per gli asset tokenizzati è in fase di definizione: le varie giurisdizioni presentano ancora oggi normative diverse.
Fisco
Una domanda piuttosto comune che gli investitori alle prime armi si pongono riguarda le modalità di dichiarazione dei redditi all’Agenzia delle Entrate legati al mondo cripto. L’importante è prima di tutto sapere che gli aspetti fiscali della tokenizzazione immobiliare seguono le normative applicabili agli investimenti finanziari e immobiliari. Ecco i principali punti da conoscere:
- Plusvalenze e minusvalenze: i profitti derivanti dalla vendita di token immobiliari sono considerati plusvalenze finanziarie e tassati al 26% per le persone fisiche, secondo l’articolo 67 del TUIR. Le minusvalenze possono essere compensate con altre plusvalenze finanziarie, ma richiedono una documentazione accurata con la quale tracciare le varie transazioni;
- Ritenute sui rendimenti: i redditi da locazione generati dall’immobile, distribuiti come dividendi ai titolari di token, sono soggetti a una ritenuta alla fonte del 21% come redditi di capitale. Alcune piattaforme gestiscono automaticamente queste ritenute, semplificando gli obblighi fiscali per gli investitori;
- Obblighi di reporting: gli investitori devono dichiarare i token detenuti all’estero (ad esempio, su piattaforme straniere) nel quadro RW della dichiarazione dei redditi. Inoltre, potrebbe essere applicata l’IVAFE (imposta sul valore delle attività finanziarie estere) al 0,2% del valore dei token. La complessità di questi adempimenti richiede spesso il supporto di un commercialista specializzato in criptovalute;
- Regime fiscale delle piattaforme: in alcuni casi, le piattaforme di tokenizzazione trattengono una parte dei dividendi per coprire obblighi fiscali locali, il che può ridurre il rendimento netto per gli investitori. Ricordiamo che è fondamentale verificare le politiche fiscali della piattaforma prima di investire.
Un caso studio: un acquisto di una quota da 1.000€
Immaginiamo un investitore che voglia acquistare una quota di 1.000€ in un immobile tokenizzato. Ecco lo scenario che si potrebbe presentare:
- Scelta dell’immobile: l’investitore seleziona un appartamento a Roma, valutato 500.000€, tokenizzato in 500.000 token da 1€ ciascuno. Con 1.000€, acquista l’0,2% della proprietà (1.000 token);
- Fee: la piattaforma addebita una fee di emissione del 2% (20€) e una fee di gestione annuale dell’1% (10€). Il costo iniziale è quindi 1.020€;
- Rendita: l’immobile genera un rendimento da locazione del 4% annuo (20.000€ totali). La quota dell’investitore (0,2%) corrisponde a 40€ lordi annui, al netto della ritenuta del 21% (8,4€), pari a 31,6€ netti;
- Exit: dopo tre anni, l’investitore decide di vendere la sua quota. Supponendo che il valore dell’immobile sia aumentato del 10% (550.000€), la sua quota vale 1.100€. Dopo una fee di vendita del 1% (11€), guadagna 1.089€ netti, con una plusvalenza di 89€, tassata al 26% (23,14€). Il guadagno netto finale è 65,86€, più i dividendi netti di 94,8€ (31,6€ x 3 anni), per un totale di 160,66€.
Questo esempio mostra come la tokenizzazione possa generare rendimenti modesti ma al contempo stabili, anche se le fee e la fiscalità possono ridurne l’impatto. Un investitore prudente dovrebbe confrontare il rendimento con altre opzioni di investimento, come fondi immobiliari o ETF, e poi fare tutte le valutazioni del caso.
Comprare la quota di una casa con token
Ecco per concludere un video dove viene spiegato in che modo investire in immobili tokenizzati con una piattaforma come RealT.
