Nessuno vorrebbe vivere l’incubo di uno sfratto, ma quando la morosità si prolunga troppo a lungo si tratta purtroppo dell’unica soluzione percorribile. Contrariamente a quello che si potrebbe pensare, in realtà, per il proprietario di un immobile completare questa procedura non è affatto semplice e richiede tempi lunghi e diversi passaggi, che approfondiremo in questo articolo.
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Quando si può avviare lo sfratto
Il primo (grosso) ostacolo per un proprietario è psicologico: quando è il momento giusto per smettere di sperare e rivolgersi a un avvocato? Non si tratta di una scelta facile, anche in considerazione degli ingenti costi che comporta
La legge italiana a riguardo è molto precisa, ma la prassi dei tribunali aggiunge uno strato di complessità che va compreso bene prima di muoversi.
Una sola mensilità non pagata basta?
A livello teorico la risposta a questa domanda è affermativa: dunque sì, legalmente basta un mese di ritardo. Secondo l’ordinamento italiano, il mancato pagamento del canone di locazione, trascorsi venti giorni dalla scadenza prevista dal contratto, costituisce già un “grave inadempimento“. Questo significa che, tecnicamente, il giorno ventuno il proprietario ha già il diritto di inviare una diffida e avviare l’iter legale.
Vale comunque la pena evidenziare che, nella pratica, si tende ad attendere più tempo. Ma per quale motivo? In sostanza, perché avviare una pratica legale ha dei costi vivi (contributo unificato, notifiche, parcella dell’avvocato). Per un solo mese di affitto, spesso “il gioco non vale la candela”. Molti proprietari scelgono di attendere la seconda mensilità non pagata per avere una posizione più solida davanti a un giudice e per evitare che l’inquilino saldi il debito un minuto dopo la ricezione dell’atto, rendendo la procedura inutile ma le spese legali ormai sostenute.
L’udienza di convalida e il “termine di grazia”
Una volta notificata al relativo soggetto l’intimazione di sfratto, si fissa una data per l’udienza in tribunale. Qui il proprietario spera di ottenere la “convalida“, ovvero il timbro del giudice che rende esecutivo lo sfratto. È in questa fase, però, che entra in gioco uno degli istituti più discussi e delicati: stiamo parlando del cosiddetto termine di grazia. Vediamo qui di seguito, più nel dettaglio, di cosa si tratta.
I 90 giorni extra concessi dal giudice
Immaginiamo che l’inquilino moroso si dovesse presentare in udienza e dichiarasse di trovarsi in una situazione di grave difficoltà economica (magari documentata da disoccupazione, cassa integrazione o problemi di salute seri che comportano spese mediche importanti), può chiedere il cosiddetto termine di grazia.
In uno scenario simile, l’inquilino potrebbe avere diritto a chiedere 3 mesi per sanare il debito, facendo così aspettare il legittimo proprietario. Si tratta di un periodo di 90 giorni (che possono diventare 120 in casi eccezionali) durante i quali la procedura viene “congelata”. Se entro questo termine l’inquilino paga tutto il pregresso, le spese legali e gli interessi, il contratto riprende come se nulla fosse successo. Se non paga, la procedura riprende il suo corso, ma il proprietario ha perso, di fatto, altri tre o quattro mesi senza percepire un euro. Una situazione davvero antipatica, che spaventa tanti (e non è un caso se negli ultimi anni i proprietari preferiscano dare in affitto temporaneo i loro immobili su piattaforme come Airbnb, che rendono più facili alcuni di questi processi).
Il problema delle tasse sui canoni non riscossi
Oltre al danno della perdita del canone e alle spese legali, c’è – come se non bastasse – anche la beffa fiscale. In Italia, i redditi da locazione si tassano “per competenza” e non “per cassa”. Detto in parole più semplici: lo Stato presuppone che i soldi siano stati comunque ricevuti e richiede le tasse su quei canoni, anche se l’inquilino è moroso.
Come non pagare l’IRPEF sui soldi mai visti
A questo problema, per nostra fortuna, esiste una soluzione. Risulta infatti necessario recuperare la convalida di sfratto per smettere di dichiarare i canoni nel 730: la legge a proposito stabilisce che i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile solo a partire dal momento in cui il giudice emette l’ordinanza di convalida. A proposito:
- Per il futuro: dall’ordinanza di convalida in poi, dovremo dichiarare solo la rendita catastale dell’immobile (molto più bassa del canone di affitto) finché non si rientrerà effettivamente in possesso della casa;
- Per il passato: se già sono state versate le tasse sugli anni precedenti per canoni che non sono mai stati riscossi, una volta ottenuta la convalida avremo diritto a un credito d’imposta di pari ammontare da utilizzare nella prima dichiarazione dei redditi utile.