Il mercato immobiliare attuale sta subendo una trasformazione profonda: se un tempo una metratura generosa era il principale indicatore di prestigio, oggi l’efficienza e la versatilità degli spazi hanno preso il sopravvento, modificando profondamente lo scenario. Ecco che in questo rinnovato contesto il frazionamento immobile si è trasformato in una delle operazioni più redditizie per piccoli investitori e proprietari di grandi appartamenti che desiderano massimizzare il valore del proprio patrimonio. Vediamo in che modo.
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Aumentare la rendita: cos’è il frazionamento immobiliare?
Il frazionamento immobiliare consiste nella divisione di un’unica unità abitativa in due o più unità indipendenti, ciascuna dotata di una propria autonomia funzionale e catastale. Non si tratta di una semplice ristrutturazione estetica, quanto piuttosto di un intervento complesso e tutt’altro che banale, che modifica lo stato di fatto dell’immobile per generare un plusvalore.
Frazionare significa (tra le altre cose) creare nuovi ingressi, sdoppiare gli impianti (di ogni tipo, quindi idrici, termici ed elettrici) e garantire che ogni nuova unità rispetti i requisiti igienico-sanitari previsti dai regolamenti edilizi locali.
L’obiettivo è chiaro: la somma del valore delle singole unità risultanti è quasi sempre superiore al valore dell’immobile originario preso singolarmente.
Dividere un grande trilocale in due bilocali da mettere a reddito
Uno dei casi studio più frequenti riguarda la trasformazione di un ampio trilocale (magari di 110-120 mq) in due bilocali moderni. Questa strategia è particolarmente efficace e diffusa nelle città universitarie o nei centri direzionali, dove la domanda di piccoli tagli è altissima ed è dunque molto complesso soddisfare tutta la domanda in modo adeguato.
Dividendo un trilocale è possibile raddoppiare potenzialmente il canone di locazione complessivo. Mentre un singolo appartamento grande potrebbe essere affittato a una famiglia, due bilocali attraggono una platea più vasta: giovani professionisti, coppie o turisti (nel caso di locazioni brevi). La sfida progettuale risiede nel posizionamento dei bagni e delle cucine, che devono allacciarsi alle colonne di scarico esistenti, e nella creazione di un disimpegno comune che funga da nuovo ingresso per le due unità: non si tratta di modifiche banali, tutt’altro!
I permessi edilizi: quando serve la CILA e quando la SCIA?
A nostra disposizione oggi c’è un’importante agevolazione, il Decreto “Sblocca Italia”, che ha fatto rientrare questa modifica nella manutenzione straordinaria, a patto che non si modifichi la volumetria complessiva e non si cambi la destinazione d’uso.
In alcuni casi servirà la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata): cioè la procedura standard per la maggior parte dei frazionamenti. Si utilizza quando l’intervento comporta lo spostamento di tramezzi interni e la creazione di nuovi ingressi, senza però toccare le parti strutturali dell’edificio.
In altri casi invece è necessaria la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), se l’intervento dovesse essere più invasivo. Qui di seguito vi proponiamo un piccolo approfondimento sul tema.
SCIA se si interviene su elementi strutturali
Un aspetto da non sottovalutare è relativo alle conseguenze di eventuale intervento sostanziale sull’immobile che riguardi degli elementi strutturati: in questo scenario la CILA non è più sufficiente ma occorrerà sia la SCIA sia, molto spesso, il deposito del progetto strutturale al Genio Civile. È inoltre fondamentale avvalersi di un tecnico abilitato che verifichi la staticità dell’immobile
I vincoli legali: serve il permesso dell’Assemblea di Condominio?
In casi del genere, non è raro che i diretti interessati temano le reazioni dei vicini di casa, che potrebbero essere infastiditi dai lavori previsti per l’adattamento dell’immobile. Ma cosa dice la legge nel merito di questa questione così scivolosa?
Cosa dice il Codice Civile
Secondo l’orientamento consolidato della Cassazione e l’interpretazione dell’Art. 1122 del Codice Civile, il proprietario ha il diritto di dividere la propria unità immobiliare senza dover chiedere l‘autorizzazione all’assemblea, a meno che il Regolamento di Condominio (di tipo contrattuale, ovvero firmato da tutti i soci originari) non lo vieti espressamente.
Tuttavia, restano due obblighi fondamentali:
- Non recare danno alle parti comuni;
- Comunicare tempestivamente l’inizio dei lavori all’amministratore;
- Aggiornare le tabelle millesimali (le cui spese sono solitamente a carico di chi fraziona).
Tabella Dati: quanto costa dividere un appartamento?
E per quanto riguarda i costi invece? Proviamo a fare chiarezza con una semplice tabella riassuntiva, riportata qui di seguito.
Stima dei costi
| Voce di spesa | Costo Stimato (Euro) | Note |
| Pratiche edilizie (CILA/SCIA) | 2.500 – 5.000 | Include onorario architetto e diritti segreteria |
| Opere edili e demolizioni | 15.000 – 30.000 | Creazione nuovi muri, varchi e cartongessi |
| Impiantistica (Idraulica/Elettrica) | 10.000 – 20.000 | Sdoppiamento contatori e nuovi punti luce/acqua |
| Accatastamento e millesimali | 1.500 – 3.000 | Aggiornamento planimetrie e quote condominiali |
| Allacciamenti Nuove Utenze | 1.000 – 2.000 | Costi fissi gestori rete (Luce/Gas/Acqua) |
| TOTALE STIMATO | 30.000 – 60.000 | Variabile (in base alle finiture e alla metratura) |
