Il risarcimento danni per ritardo rogito è una procedura che consente di ottenere un rimborso in contanti quando i tempi per la stipula del contratto per il passaggio di proprietà dell’immobile davanti notaio va ben oltre i tempi comuni per comprare casa, causando un danno non indifferente a chi sta comprando casa e non ha la possibilità di trovarsi un posto dove stare in tempi rapidi, mentre attende la sottoscrizione del rogito.
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La situazione può essere causata da diversi fattori, ma se hai già comprato casa versando un anticipo e non hai alle spalle un’agenzia immobiliare che ti segue può capitare, soprattutto se non sei pratico perché stai acquistando la tua prima casa, oppure attendi che l’ex proprietario conclude la ristrutturazione obbligatoria per poter entrare. Per capire come funzionano i tempi per comprare casa e quando puoi richiedere il risarcimento danni perché il rogito sta andando per le lunghe, ti spieghiamo tutto quello che c’è da sapere in questa guida.
Cosa succede se non vengono rispettati i tempi del rogito
Se hai già firmato il contratto preliminare di vendita, magari versando anche un anticipo per tutelare chi vende, allora su questo documento ci sarà anche la data entro la quale sottoscrivere il rogito. La formula più utilizzata è “Entro e non oltre GG/MM/AA“, perché così se una delle parti ha la possibilità di procedere in anticipo sulla data prevista non sarà necessario un secondo contratto preliminare prima della firma del rogito. Il preliminare è necessario anche perché inserisce delle clausole dove si spiega bene cosa succede se i tempi dovessero allungarsi, oltre a fissare un tempo limite. La soluzione migliore è quella che ti permette di firmare un preliminare che indica nero su bianco quali sono le penali in caso di ritardo di 30-60-90 giorni rispetto alla data indicata sulla scrittura privata per la firma del rogito.
Purtroppo, però, molte persone non fanno caso a questi aspetti nel contratto preliminare e preferiscono non inserire queste clausole. Se ci sono dei lavori di ristrutturazione in casa da fare, oppure stai pensando di comprare un immobile per l’home staging, queste clausole dovrebbero esserci per dare maggiori garanzie a entrambe le parti. Se passano 20 giorni dalla data prevista per il rogito, puoi procedere con una diffida al venditore, dando una data di massima per fornire un appuntamento dal notaio di fiducia e procedere così al rogito. Se questo non avviene anche oltre la data di massima indicata nella diffida, presentati con la copia di questo atto e con il contratto preliminare (se disponibile) alle autorità competenti per denunciare l’accaduto e procedere con l’iter giudiziario.
Cosa fare se l’acquirente non rispetta la data del rogito
A questo punto si aprono due strade:
- Il venditore si rende conto, contatta un legale e procedete nel risolvere la questione per via stragiudiziale, firmando il contratto di rogito dal notaio e alla presenza dei vostri legali.
- Il venditore non risponde o risponde negativamente. Puoi procedere portandolo al tribunale civile, che può anche passare la proprietà al compratore per trasferimento coatto.
C’è però una terza casistica da tenere in considerazione: il venditore potrebbe non aver più bisogno di vendere, oppure potrebbe avere la necessità imprevista di tenere l’immobile. In questi casi, se c’è un preliminare con anticipo, il venditore è tenuto a restituire l’anticipo con gli interessi legali se superano i 30 giorni da quando ha ricevuto la somma anticipata. Se, invece, è l’acquirente a non avere più la possibilità di comprare casa, allora il venditore si può tenere l’anticipo come risarcimento senza null’altro a pretendere. Questa procedura impone la firma di un documento – come scrittura privata, senza notaio – dove il venditore dichiara di non avere nulla a pretendere.
L’acquirente che non ha ottenuto più la casa come previsto può dimostrare in sede legale di aver subìto un danno dalla mancata vendita che va ben oltre all’anticipo versato. In questo caso può procedere con la relativa denuncia con la documentazione che dimostra il danno subìto e procedere passando dal tribunale. Infatti, il foro serve per quantificare i danni e costringe il venditore a pagarli nel caso il giudice dà ragione al compratore.
Cosa succede se entro in casa prima del rogito
Alcune persone consegnano le chiavi prima del rogito e questo è un errore comune. Se questo avviene, il compratore può entrare come se fosse un inquilino, in attesa che le pratiche si concludono. Per questo periodo il venditore può fissare un canone di locazione – un affitto – nel contratto preliminare, oppure stabilire una data in cui il compratore diventa responsabile dell’appartamento mentre attende il rogito. Questa soluzione può aiutare chi subisce un danno dai ritardi e tutela entrambe le parti: il compratore entra in casa (e non subisce il danno di non poterci abitare), mentre il venditore sistema le questioni. Con questa formula non è possibile richiedere il risarcimento del danno, perché il danno non c’è.
