Inutile negarlo: godersi il tepore del proprio appartamento dopo una giornata passata fuori al freddo è una delle gioie della vita. Eppure, e ce ne siamo accorti soprattutto con lo scoppio della guerra in Ucraina, negli ultimi anni i costi del gas sono aumentati in maniera considerevole e tantissimi italiani si sono trovati costretti a porre maggiore attenzione alle bollette. Ecco perché, in certi casi, c’è chi ha pensato di attuare il distacco dal riscaldamento centralizzato, un’opzione possibile ma non sempre legale che comunque comporta alcuni costi. Qui di seguito trovate un interessante approfondimento nel merito della questione!
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La riforma del Condominio: non serve l’assemblea
Un tempo, il distacco dall’impianto centralizzato era considerato una modifica strutturale che richiedeva spesso l’approvazione unanime o a larga maggioranza dei condomini riuniti in assemblea. La situazione è radicalmente cambiata con la Riforma del Condominio del 2012 (Legge n. 220/2012, la potete recuperare qui), che ha modificato l’articolo 1118 del Codice Civile.
Ad oggi, il singolo proprietario ha il potere di decidere autonomamente per la propria unità abitativa. Questo significa che non è più necessario attendere il “permesso” dei vicini o una votazione favorevole. Attenzione però a non pensare che questa libertà sia assoluta, perché non è così: il diritto al distacco è subordinato alla prova tecnica che l’operazione non danneggi il resto del palazzo.
Il diritto al distacco unilaterale
Il concetto di distacco unilaterale implica che la volontà del singolo prevale sulla gestione collettiva, sempre a condizione che il distaccante rinunci definitivamente all’uso del calore comune: si tratta di un diritto soggettivo, ma attenzione: distaccarsi non significa “sparire” dal bilancio condominiale!
L’impianto centralizzato rimane in ogni caso una parte comune dell’edificio e, come tale, il condomino che se ne separa resta comproprietario della caldaia condominiale: questo comporta, evidentemente, tutte una serie di importanti responsabilità in termini di conservazione del bene.
Le due condizioni obbligatorie: squilibrio e spese
Attualmente, la nostra legislazione in materia non potrebbe parlare in modo più chiaro di così: affinché il distacco possa essere considerato legittimo è imprescindibile rispettare due condizioni sine qua non, cioè:
- Da un lato, l‘assenza di notevoli squilibri termici: il distacco, infatti, non deve compromettere il corretto funzionamento dell’impianto per gli altri appartamenti. Se togliendo un radiatore dalla rete comune la pressione cala o gli appartamenti vicini diventano più freddi, il distacco può essere contestato o vietato;
- Dall’altro, l’assenza di un aggravio di spesa per gli altri condomini: gli altri proprietari non devono ritrovarsi loro malgrado costretti a pagare di più a causa della vostra scelta. Se i costi fissi di gestione dell’impianto dovessero ricadere pesantemente sui restanti condomini, il distacco non sarebbe considerato a norma.
La perizia termotecnica asseverata
Va da sé che per assicurarsi che le sopracitate condizioni vengano rispettate non basta un’informale stretta di mano, ma è fondamentale accertarsi che tutto sia a norma consultando un esperto (di solito è un ingegnere, o un geometra specializzato) in grado di sviluppare una perizia termotecnica asseverata. Questa perizia deve certificare, dati alla mano, che il distacco non influirà negativamente sull’efficienza dell’impianto condominiale. Il documento va consegnato all’amministratore di condominio, che provvederà a informare l’assemblea. Se la perizia è corretta e non sorgono contestazioni fondate, il distacco può procedere.
Cosa si paga dopo il distacco
Un’altra credenza errata, piuttosto diffusa, è relativa al fatto che una volta tagliati i tubi la spesa del riscaldamento scenda a zero nel rendiconto condominiale. Ma la verità è ben diversa! Chi si distacca continua a partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto, per la sua messa a norma o per l’eventuale sostituzione futura della caldaia centralizzata. Inoltre, rimane l’obbligo di contribuire alle spese di gestione ordinaria legate alla conservazione della struttura.
Manutenzione straordinaria caldaia e consumo involontario
In aggiunta alle spese straordinarie, il condomino distaccato è tenuto per legge – tra le altre cose – anche al pagamento del cosiddetto consumo involontario (o quota fissa).
Sostanzialmente, anche se non utilizzate i termosifoni condominiali, il calore che attraversa i tubi che passano nelle pareti comuni o del vostro appartamento genera in ogni caso una minima percentuale di dispersione che contribuisce a scaldare indirettamente l’edificio. Secondo la norma UNI 10200 (qui il dettaglio), questa quota (che varia solitamente tra il 15% e il 25% della spesa totale del gas) viene ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi di riscaldamento, inclusi coloro che sono passati all’autonomo.
Il problema dello scarico fumi
Contrariamente a quello che molti potrebbero pensare, uno degli ostacoli più grandi nel passaggio all’autonomo non è la caldaia interna, quanto piuttosto lo scarico dei fumi. Installando una nuova caldaia a gas indipendente, in effetti, è necessario espellere i prodotti della combustione, ma il fatto è che qui entra in gioco il decoro architettonico e la normativa igienico-sanitaria attualmente in vigore. Non sempre è possibile forare il muro per far uscire il tubo (scarico a parete), poiché questo potrebbe disturbare i vicini dei piani superiori o deturpare la facciata del palazzo (generando, tra l’altro, feroci liti condominiali che chiunque vorrebbe evitare).
Obbligo di scarico a tetto salvo eccezioni
In linea molto generale, la normativa nazionale (D.Lgs. 102/2014) impone l’obbligo di scarico a tetto per tutti i nuovi impianti installati dopo il 2014: questo comporta che i fumi debbano essere convogliati sopra il colmo del tetto tramite una canna fumaria singola o collettiva.
Vale comunque la pena ricordare che esistono anche delle eccezioni: ad esempio, se l’edificio è sottoposto a vincoli storici o se un tecnico abilitato certifica l’impossibilità tecnica di arrivare al tetto. In questi casi (invero, piuttosto rari) si può scaricare a parete, a condizione però che vengano installate caldaie a bassa emissione di NOx (classe 5 o 6), rispettando distanze precise da finestre e balconi vicini.
