Prima di completare l’acquisto di una casa è sempre necessario fare attenzione ad un aspetto in particolare, vale a dire l’eventuale presenza di una difformità catastale. Può infatti accadere che, in certi casi, non ci sia una corretta corrispondenza fra lo stato di fatto e la documentazione catastale. Gli elementi che dovremmo controllare sono in modo particolare la visura del catasto, la toponomastica e la correttezza della titolarità. In caso contrario c’è infatti il rischio che l’atto venga annullato. Scopriamo dunque insieme tutto quello che è fondamentale sapere nel merito della questione e come risolvere questo tipo di comune problematica.
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Cos’è la difformità catastale
Come anticipato, se non esiste una corrispondenza tra lo stato di fatto di un immobile e tutta la documentazione catastale (che include la visura e la planimetria catastale) si può parlare di difformità catastale. Poichè una situazione simile potrebbe portare all’annullamento dell’atto di compravendita della relativa casa è fondamentale verificare sempre la conformità catastale già in primissima battuta, cioè in fase di compromesso iniziale, per evitare ritardi dovuti alla correzione di possibili difformità. La verifica potrà avvenire con il supporto di un tecnico abilitato che potrà redigere un attestato all’interno del quale confermerà che i dati catastali e lo stato di fatto corrispondono. In questo modo sia il notaio sia il venditore saranno sollevati dalla responsabilità della dichiarazione.
Come muoversi in caso di difformità catastale?
Questo tipo di scenario è in realtà più comune di quello che si potrebbe pensare. Negli anni passati è successo in diverse occasioni che alcuni immobili fossero modificati senza però chiedere prima il permesso al Comune di riferimento: in questo modo si è prodotto questo disallineamento con la planimetria catastale. Il problema è che, per l’appunto, problemi di questo tipo possono bloccare le compravendite e, inoltre, trasferirsi al nuovo proprietario in automatico.
Nello scenario di una regolarità urbanistica la questione potrà essere risolta in modo piuttosto semplice: basterà infatti presentare una richiesta di correzione della visura catastale. Con una planimetria catastale difforme sarà necessario effettuare una variazione catastale con relativo aggiornamento della planimetra. Le informazioni che andranno corrette in visura in questo caso saranno i dati anagrafici degli intestatari, la toponomastica, la correttezza della titolarità e i dati dell’immobile.
Il discorso cambia in presenza di una irregolarità urbanistica. In questo caso si potranno presentare due distinti scenari:
- Nel caso in cui le planimetrie catastali corrispondessero allo stato di fatto degli immobili, si dovrà procedere alla regolarizzazione edilizia (che tuttavia non è sempre realizzabile);
- Se le planimetrie catastali non dovessero corrispondere allo stato di fatto della casa, si dovrà in primo luogo passare alla regolarizzazione edilizia (a patto che sia realizzabile) e in un secondo momento ad una variazione catastale per aggiornare la planimetria dell’immobile.
I tipi di difformità catastali
Vale a questo punto la pena spiegare le diverse situazioni in cui ci si può trovare quando parliamo di difformità catastale. Esistono infatti discrepanze catastali di minima portata, che non alterano il numero dei locali, la destinazione d’uso o la superficie calpestabile. Per identificare criteri affidabili, possiamo considerare lievi le discrepanze catastali che non influenzano la rendita catastale. In tale scenario, sarà per fortuna possibile evitare l’aggiornamento della planimetria catastale.
In aggiunta, ci potrebbero essere discrepanze catastali più significative, come la riorganizzazione degli spazi con la creazione di nuove stanze o servizi, magari con l’aggiunta di un secondo bagno. Tali modifiche possono derivare da interventi di ristrutturazione per i quali è stato presentato un regolare progetto edilizio senza però un regolare aggiornamento della planimetria catastale entro i 30 giorni previsti. In queste situazioni, sarà eventualmente possibile porre rimedio attraverso un ravvedimento operoso, pagando una sanzione per regolarizzare la situazione e aggiornare la mappa catastale.
L’ultimo scenario che si può presentare è quello in cui le modifiche all’immobile derivassero da un vero e prorio abuso edilizio, cioè da lavori illeciti eseguiti senza la richiesta di alcun permesso. Poiché in questo caso si avrà sia una discrepanza catastale sia una discrepanza urbanistica sarà per forza di cose necessario sanare entrambe le situazioni.
Come acquistare e vendere casa senza brutte sorprese
Alla luce di quanto spiegato finora, risulta evidente come in certe situazioni ci potrebbe essere il rischio di dover affrontare problemi piuttosto spiacevoli al momento dell’acquisto di una casa. Vediamo dunque come tutelarsi per evitare eventuali rischi.
Nel caso si fosse il compratore, si avrà il diritto di richiedere che il proprietario dell’immobile provveda (a sue spese) all’aggiornamento della documentazione catastale prima che il contratto di compravendita venga chiuso. In questo caso si potrà includere la necessità di aggiornamento catastale come una clausola vincolante nel contratto preliminare di vendita, che sarà dunque firmato solo quando la documentazione catastale sarà stata verificata e risulterà corretta.
Chi vende l’immobile, in parallelo, farebbe meglio ad effettuare tutte le opportune verifiche del caso e, se necessario, gli aggiornamenti e le modifiche richieste prima di avviare la vendita del proprio immobile. In questo modo, si eviteranno possibili ritardi e dispute superflue, accelerando notevolmente il processo di compravendita.
