Affittare camere in casa propria non è un problema, anzi. C’è la normativa di riferimento, la legge n. 431/1998. La normativa si riferisce a tutte le modalità di affitto, dagli appartamenti alle singole stanze. Infatti, puoi affittare una stanza anche nella tua prima abitazione. Per tua tutela, ti consigliamo di essere proprietario dell’immobile dove affitti la stanza e di utilizzare un contratto di locazione, anche per uso transitorio.
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Come fare per affittare una stanza della propria casa
Considerato un piccolo investimento sicuro, in realtà affittare camere in casa propria è un investimento per principianti che ha bisogno di un po’ di organizzazione. Infatti, devi fornire alla persona che va ad abitare con te una certa privacy. Chi ha una casa più grande può pensare di cedere una stanza più esterna, magari con bagno privato, percependone un affitto fino a 18 mesi con la formula del contratto transitorio.
Il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate, pagando i bolli e l’imposta di registro con il Modello 69. Questo vale per i contratti che sono validi almeno per un mese. Cosa fare, invece, se vuoi una piccola entrata aggiuntiva con un affitto di pochi giorni? Non serve redigere e registrare un contratto, ma basta un accordo scritto tra le parti.
È importante dare all’affittuario una ricevuta per il pagamento versato e dichiarare tutto al momento del 730, altrimenti rischi sanzioni da parte degli enti preposti al controllo.
Quali sono i requisiti per affittare una stanza
In realtà non ci sono dei requisiti specifici. Infatti, la legge che si applica sulle case in affitto si estende anche alla stanza. Ci sono alcuni consigli pratici che si possono dare e che si possono considerare delle regole d’oro:
- Chiedere e verificare i documenti della persona che entra in casa. Fai in modo di sapere chi è e organizzati con un modello per la tutela dei dati personali, così potrai gestire gli accordi con una pratica veloce, soprattutto se usi affitti di pochi giorni.
- Assicurati la tua privacy. Fai in modo che la stanza del tuo inquilino sia lontana dalla tua e che entrambe abbiano delle chiavi diverse, così da stare tranquilli.
- Disponi i pagamenti tramite strumenti tracciabili come il bonifico, così potrai registrare tutti i pagamenti e accorgerti subito se qualcosa non va.
- Metti in chiaro regole e condizioni. Cosa succede in caso di danni? E per il condominio? Come funziona per le utenze in comune (luce, acqua, gas, ecc.)? Metti tutto nero su bianco per non sbagliare.
Quante stanze si possono affittare
Non c’è un limite legale al numero di stanze che puoi affittare all’interno di uno stesso appartamento, ma se è anche la tua casa il consiglio è di non avere troppe persone estranee in giro. Se stai affittando una seconda casa e l’attività è transitoria, allora puoi affittare 2-3 stanze per qualche giorno in casi eccezionali.
Se noti che l’esperienza ha successo e diventa qualcosa di continuativo, allora puoi pensare di aprire una piccola attività ricettiva, come un B&B, come fanno molte persone che abitano in città di interesse turistico per diversi motivi. Se guadagni poco o solo in alcuni periodi dell’anno, puoi dichiarare il tutto, ma sotto i 5.000 euro all’anno non conviene aprire la partita Iva.
Come affittare una stanza senza partita Iva
È importante capire la differenza tra un affittacamere – per quanto non continuativo – e una persona che ogni tanto decide di mettere a disposizione una stanza della propria casa. Se hai un’attività occasione puoi agire senza partita Iva, ma devi presentare la dichiarazione di inizio attività al Comune di residenza o dove si trova l’immobile di cui stai affittando le camere.
Una volta presentata la dichiarazione compilata agli sportelli del Comune, non ti resta che far firmare l’accordo all’inquilino per sicurezza e dargli la ricevuta ogni mese o al momento del pagamento. Ricorda di inserire la marca da bollo da 2 euro se l’importo supera i 77,47 euro e di conservare le ricevute per i rendiconti successivi.
Non hai bisogno di aprire la partita Iva o di pagare l’Iva, ma solo di inserire i redditi ottenuti alla voce Altri redditi in dichiarazione. Quando far diventare l’attività professionale? Ci sono tre casi:
- Quando superi i 5.000 euro all’anno di compensi;
- Quando affitti più di 6 camere;
- Quando l’appartamento non è la sede della tua residenza.
Dopo aver aperto la partita Iva, dovrai presentare la dichiarazione di inizio attività e registrarti alla Camera di Commercio della provincia dove si trova l’appartamento, pagando i relativi importi per gli iscritti. Per i contributi dell’Inps, devi fare riferimento alla circolare n. 22 dell’8 febbraio 2022, che ti inserisce tra i commercianti.
Dovrai emettere fattura quando le persone arrivano per un affitto e ricordarti di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate se superi i 30 giorni. In ogni caso hai l’obbligo di registrare chi entra e chi esce utilizzando anche il canale dedicato della Polizia di Stato per motivi di sicurezza.
Se usi canali esterni per affittare le camere, come Airbnb o siti simili, ricorda di rendicontare le entrate e le uscite, anche se non arrivi a 5.000 euro. Le attività professionali hanno l’obbligo di procedere alla pulizia ogni volta che gli ospiti se ne vanno e fornire acqua, luce e riscaldamento/condizionamento. Infine, una persona deve essere sempre a disposizione degli ospiti.
