Il monitoraggio fiscale prevede degli adempimenti specifici per coloro che risiedono fisicamente in Italia e che vendono un immobile detenuto all’estero. Una serie di obblighi dichiarativi ai quali si deve adempiere al momento della presentazione della dichiarazione reddituale. Chi vende un immobile all’estero, infatti, è obbligato dalle normative vigenti a dichiarare l’immobile estero nel quadro RW del modello redditi. Nel caso in cui si proceda alla vendita dell’immobile in questione, il venditore sarà soggetto alla tassazione della plusvalenza.
Approfondimenti
Per approfondire questa tematica occorre analizzare sia la disciplina convenzionale che la disciplina nazionale anche per comprendere la casistica in cui non va tassata la plusvalenza generata dalla vendita di un immobile detenuto all’estero. In determinati casi si può venire a creare la circostanza di una doppia imposizione giuridica che può essere superata tramite il credito d’imposta. Vediamo come va tassata la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile all’estero anche per effettuare una corretta pianificazione fiscale.
Acquisto e vendita di immobili all’estero: quali sono i vantaggi?
Negli ultimi anni è cresciuto in maniera sostanziosa il trend degli acquisti di immobili all’estero da parte di soggetti che risiedono nel nostro paese. I paesi esteri dove gli italiani hanno acquistato immobili in prevalenza sono Regno Unito, Macedonia, Bulgaria, Romania, Moldavia, Olanda, Grecia, Spagna e Ungheria. Anche in Russia e negli Stati Uniti è stata registrata un’alta percentuale di immobili acquistati da residenti in Italia.
Soprattutto nel 2008, nell’anno della famosa “bolla del mercato immobiliare” americano e della crisi dei mutui “subprime”, il numero di italiani che acquistò immobili negli Usa fu elevatissimo per via della svalutazione allora in atto. Gli italiani che acquistarono immobili a prezzi bassi, li rivendettero successivamente ad un prezzo maggiorato che arrivò persino a raddoppiare i soldi investiti, ottenendo un vantaggio economico rilevante. La cessione di questi immobili generò importanti plusvalenze dalle quali emersero le problematiche riguardanti il regime di tassazione da applicare.
Per dare una risposta a questa domanda innanzitutto occorre capire quando una persona può essere definitiva fiscalmente residente in Italia. Per dare una risposta a questa domanda occorre analizzare l’art. 2 comma 2 del D.P.R. n.917/1986, secondo il quale, un soggetto va considerato fiscalmente residente in Italia, se nella maggior parte del periodo di imposta (183 giorni sui 365), anche non continuativamente, si verificano le tre condizioni seguenti:
- iscrizione all’anagrafe della popolazione residente;
- Individuazione nel territorio italiano del proprio domicilio eletto a centro dei propri affari e interessi;
- Individuazione nel territorio italiano della propria residenza
I soggetti che risiedono in Italia devono soggiacere alla c.d. “worldwide taxation“, secondo la quale sono tassati in Italia i redditi ovunque prodotti dal contribuente. Pertanto, anche i redditi derivanti dagli immobili all’estero di cui sono titolari di un diritto reale, devono essere tassati. E’ importante valutare, in caso di vendita di immobile all’estero, cosa prevede la normativa convenzionale (ove esistente) stipulata tra l’Italia e il Paese in cui è ubicato l’immobile oggetto di vendita.
Le convenzioni sorgono al fine di evitare l’applicazione di una doppia imposizione sui redditi e/o patrimonio dei rispettivi residenti. Questi trattati traggono il proprio riferimento principale al modello di convenzione elaborato in sede OCSE, che all’art. 23 prevede che “la plusvalenza generata dalla vendita di un immobile detenuto in uno stato contraente, da parte di un soggetto residente nell’altro Stato contraente, sia imponibile nello Stato ove l’immobile è situato.” La norma convenzionale non preclude però la possibilità che l’immobile sia soggetto a imposizioni anche nello stato dove è residente fiscalmente il proprietario dell’immobile.
Credito per le imposte versate all’estero
Abbiamo già avuto modo di capire che la plusvalenza generata dalla vendita di un immobile detenuto all’estero è passibile di doppia tassazione, sia da parte dello Stato ove l’immobile è ubicato che dello Stato dove è residente fiscalmente il proprietario. La normativa vigente, però, prevede un credito per le imposte versate all’estero che possono essere portate fiscalmente in detrazione proprio al fine di evitare le doppie imposizioni, a patto che l’imposta versata nel paese estero sia certa e definitiva.
Con una circolare, la n. 9/E/2015, l’Agenzia delle Entrate ha indicato con chiarezza i documenti che il contribuente dovrà conservare per dimostrare di aver pagato le tasse all’estero. Occorre conservare la copia della dichiarazione dei redditi presentata nel Paese estero e la distinta del versamento delle imposte pagate nel paese estero. Occorre anche conservare la certificazione rilasciata dal soggetto che ha corrisposto i redditi di fonte estera.
Il regime di tassazione
Secondo quanto disposto dall’art. 67 del DPR n. 917/1986, le persone fisiche che dal punto di vista fiscale risiedono in Italia e che realizzano delle plusvalenze derivanti da vendite di immobili, sono soggette a tassazione. Gli immobili venduti all’estero che sono soggetti ad imposizione fiscale sono gli immobili, fabbricati o terreni, acquistati o costruiti da non più di 5 anni. Sono inoltre soggetti ad imposizione fiscale anche le plusvalenze derivanti dalla vendita di fabbricati ricevuti in donazione acquistati o costruiti da non più di 5 anni, di terreni oggetto di lottizzazione o opere per renderli edificabili e di terreni edificabili. Non sono invece soggetti a tassazione i fabbricati adibiti ad abitazione principale da parte del titolare o dei suoi familiari.
Come funziona la tassazione delle plusvalenze da cessione immobile all’estero
Secondo quanto stabilito dall’art. 1 della Legge n. 296/2006, non sono previste tassazioni sulle plusvalenze per la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da oltre 5 anni. Mentre è previsto il pagamento Irpef o dell’imposta sostitutiva per la cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni.
In Italia la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da meno di 5 anni è soggetta sempre a tassazione sia se riguarda un immobile sito su suolo italiano che un immobile ubicato all’estero di proprietà di un soggetto fiscalmente residente in Italia. Questa tipologia di plusvalenza rientra fiscalmente nella categoria dei “redditi diversi”.
Il contribuente può optare per un regime di tassazione ordinario o separato. In caso di tassazione ordinaria, la plusvalenza da cessione di immobili va a confluire nel reddito complessivo, andandosi ad accumulare a tutti gli altri redditi imponibili IRPEF. In questo caso l’aliquota che viene applicata è quella prevista per i vari scaglioni di reddito IRPEF che vanno dal 23% al 43% in base al reddito.
Nel caso di tassazione separata, sarà il notaio a fungere da sostituto d’imposta al momento della vendita dell’immobile ed incasserà l’imposta sostitutiva versandola all’Erario. La Legge di Stabilità 2020 ha elevato l’imposta portandola dal 20% al 26%. In genere la tassazione separata è da preferire perchè viene applicata un’aliquota secca del 26%. Optando per questa soluzione si eviteranno per legge i controlli fiscali straordinari e gli accertamenti induttivi. Per valutare la convenienza fiscale dell’operazione, occorre sempre sentire il parere di un consulente fiscale, che saprà fare la propria opportuna valutazione in base al caso personale.