Quando ci si trova nella condizione di voler vendere un immobile acquistato come prima abitazione, è necessario porsi importanti interrogativi, soprattutto di natura fiscale. Ad esempio, il tema della vendita prima casa prima dei 5 anni è tra quelli più complessi da conoscere, poiché le implicazioni fiscali, le modalità di riacquisto e le scadenze, cambiano nel tempo. Andiamo a vedere come muovere in uesto quadro se si intende procedere con la vendita della casa con mutuo nel 2025 valutando rischi e opportunità, in caso non siano ancora trascorsi i primi 5 anni.
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La tassa sulla plusvalenza: cos’è e quando scatta l’obbligo
Se si intende mettere un immobile in vendita entro cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza vendita prima casa diventa un termine ricorrente da conoscere. La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto (più i costi deducibili). Il fisco interviene solo se l’immobile non è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo in questione. In questo caso, la cessione infra-quinquennale genera tassazione, anche se non c’è intento speculativo.
La regola generale: perché si pagano le tasse sulla vendita infra-quinquennale
La normativa prevede che chi vende un immobile entro cinque anni dall’acquisto sia tassato sulla plusvalenza, a meno che l’immobile sia stato la casa principale per la maggior parte del tempo (residenza effettiva, non solo anagrafica). Il legislatore presume speculazione in caso di vendita rapida, e la giurisprudenza ha confermato questa interpretazione.
Se invece l’immobile è stato utilizzato come prima casa, abitandolo, in caso di vendita prima dei 5 anni, la plusvalenza non è dovuta.
La soluzione: riacquistare un’altra “prima casa” entro 12 mesi
Una delle strade principali per evitare sanzioni e ottenere un’esenzione dell’imposta è procedere al riacquisto prima casa entro un certo arco temporale. Fino al 2024, il termine era di 12 mesi, ma con le modifiche introdotte nel 2025 questo periodo è stato esteso a 24 mesi.
I requisiti del nuovo immobile
Il nuovo immobile acquistato per mantenere i benefici deve essere una prima casa non di lusso, situata nel Comune di residenza o dove si prevede di trasferire la residenza entro 18 mesi. Inoltre non bisogna possedere altri immobili acquistati con le agevolazioni nello stesso Comune.
La timeline da rispettare
Timeline da seguire per le agevolazioni sulla prima casa
- Giorno 0 – Rogito di vendita
Il conteggio dei termini inizia dalla data di vendita dell’immobile acquistato come prima casa. Questa data rappresenta il punto di partenza per il rispetto delle successive scadenze. - Entro 24 mesi – Termine per il riacquisto
È necessario acquistare un nuovo immobile con requisiti di “prima casa” entro due anni dalla vendita per mantenere le agevolazioni fiscali. L’immobile non deve essere classificato come abitazione di lusso, altrimenti si perde il diritto alle agevolazioni. - Durante i 24 mesi successivi alla vendita
L’acquisto può essere effettuato in qualsiasi Comune, senza limitazioni territoriali, purché si tratti di un’abitazione che risponde ai requisiti previsti per la “prima casa”. Inoltre, è obbligatorio trasferire la residenza presso il Comune del nuovo immobile entro 18 mesi dall’acquisto. - Caso di riacquisto entro i 24 mesi
Se il nuovo immobile viene acquistato entro i due anni e la residenza viene trasferita nei tempi previsti, si mantiene il diritto alle agevolazioni e si può utilizzare il credito d’imposta maturato con la vendita precedente. - Caso di mancato riacquisto entro i 24 mesi
Qualora il riacquisto non avvenga entro i termini stabiliti, si perde il beneficio delle agevolazioni. Di conseguenza, è necessario restituire le imposte risparmiate e pagare una sanzione corrispondente al 30% delle imposte dovute.
Rispettare queste scadenze è fondamentale per evitare che vengano meno le agevolazioni e l’applicazione delle sanzioni previste dalla normativa vigente. Decadendo dai benefici, è necessario restituire le imposte risparmiate e pagare una sanzione del 30%.
Funziona anche se riacquisto in un’altra città o con caratteristiche diverse?
È possibile riacquistare in un Comune diverso da quello della casa venduta, purché il nuovo immobile abbia i requisiti previsti dalla legge e l’acquirente lo destini a residenza principale. Non conta che abbia caratteristiche diverse: ciò che importa è che rientri nei parametri agevolativi e che rispetti i tempi stabiliti.
Come si calcola la plusvalenza?
Quando si parla di vendita prima casa prima dei 5 anni, uno degli aspetti più delicati riguarda il possibile pagamento della tassa sulla plusvalenza. In termini semplici, la plusvalenza rappresenta il guadagno che si ottiene dalla differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e quello di acquisto, tenendo conto anche delle spese sostenute per eventuali lavori o costi notarili. Se questo guadagno esiste e la vendita avviene prima del quinquennio, può scattare l’obbligo fiscale. Per capire meglio come funziona, vediamo nel dettaglio la formula di calcolo e un esempio pratico.
Formula: (prezzo di vendita) – (prezzo di acquisto + costi deducibili)
Questa è la formula base per determinare la plusvalenza vendita prima casa prima dei 5 anni. I costi deducibili includono notaio, imposte pagate, e spese documentate per ristrutturazioni o migliorie.
Esempio pratico: calcolo su un immobile con e senza plusvalenza
Immagina di aver comprato un appartamento a 200.000 euro e di venderlo a 250.000 euro. Se i costi deducibili (notaio e migliorie) sono 10.000 euro, la base imponibile è:
250.000 – (200.000 + 10.000) = 40.000 euro.
- Se hai abitato l’immobile come residenza principale, non paghi nulla.
- Se non l’hai utilizzato come tale, su quei 40.000 euro scatta la tassazione, con un’imposta sostitutiva al 26% o tramite IRPEF ordinaria.
I passi burocratici: credito d’imposta e adempimenti
Il credito d’imposta è pari all’imposta di registro o all’IVA versata nella prima compravendita agevolata. Se si riacquista nei termini, questo credito potrà essere usato per ridurre le imposte sul nuovo acquisto.
Il credito deve essere dichiarato nell’atto di acquisto, riportando gli estremi dell’atto precedente e l’imposta già pagata. Non è rimborsabile, ma può essere compensato con le imposte future.
Deroghe ed eccezioni: il ruolo della forza maggiore
In alcune situazioni straordinarie può accadere che non sia possibile rispettare i termini di riacquisto, ad esempio per motivi indipendenti dalla volontà del contribuente. Sebbene la norma non preveda una deroga automatica, in certi casi si può valutare il ricorso al ravvedimento operoso o ad azioni legali per far valere la causa di forza maggiore. Tuttavia, l’esito non è garantito e dipende spesso dalle singole circostanze.
Vendita prima casa prima dei 5 anni e riacquisto: dubbi comuni
Cosa succede se non riesco a riacquistare entro 12 mesi?
Dal 2025 i mesi sono 24 e non più 12. Se non riacquisti entro questo termine, perdi le agevolazioni e dovrai restituire le imposte risparmiate con una sanzione del 30%.
Ai fini della scadenza, conta la data del rogito o del preliminare?
È la data del rogito notarile di vendita a far partire il conteggio dei 24 mesi per il riacquisto.
Il riacquisto della nuda proprietà è valido per l’agevolazione?
No, per mantenere i benefici devi acquistare la piena proprietà dell’immobile, non solo la nuda proprietà.
